Неясное будущее квартирных инвесторов

Переход на новые формы финансирования жилищного строительства неизбежен, и бороться с этим процессом глупо и бесполезно. Примерно такой смысл звучал в выступлениях представителей девелоперского цеха, присутствующих на бранче. «Создается новая нормативная база, и мы должны учиться жить в ее условиях. Понятно, что при этом сталкиваются разные интересы – государства, потребителей, застройщиков, банков, и у каждого – своя правда. Никто не хочет брать на себя лишние риски. Но, кто бы что ни говорил, наличие правил – это всегда лучше, чем их отсутствие. <…> И важно, насколько четко участники рынка будут действовать в новых рамках в переходный период. Мы должны думать не о лавировании между правилами, а об очень точной диагностике рынка с точки зрения разнообразия его участников. Банки не возьмут на себя повышенные риски, ресурсы государства ограничены. Поэтому мотивация девелоперов сегодня приобретает решающее значение», – сказал Вениамин Голубицкий, президент группы компаний «Кортрос».

Он также констатировал, что грядущие перемены неминуемо приведут к удорожанию кредитов для девелоперов, значительно большей потребности в собственных средствах, снижению маржи и к укрупнению строительного бизнеса. «Сейчас положительный фактор ипотеки пока поддерживает рынок и спрос – более 46% сделок по купле-продаже жилья в России проходят с привлечением ипотечных средств. Однако риски все равно остаются», – заметил глава «Кортрос».

Кирилл Багаченко, главный финансовый директор группы «Эталон», согласился с тем, что участникам рынка ничего не остается, как думать над тем, как лучше всего адаптироваться к новым условиям, минимизировать свои риски. Он проинформировал, что «Эталон» сейчас договаривается со Сбербанком о запуске совместного пилотного проекта по реализации жилого комплекса в Москве через эскроу-счета. «Думаю, в октябре-ноябре мы выйдем на продажи. Будем на своем опыте отрабатывать схему, набивать шишки, пытаться получить разъяснения по проблемным моментам. Но ничего страшного мы в этом не видим. Вектор определен, и нужно искать механизмы, которые помогут сократить издержки», – сказал Кирилл Багаченко. При этом он также допустил серьезный рост долговой нагрузки девелоперских компаний в будущем.

Практически все выступающие, в том числе, представители власти, говорили о том, что новая система пока далека от оптимального состояния, и по очень многим позициям нуждается в разъяснениях со стороны регуляторов: Минстроя и ЦБ. «Очень многие застройщики спрашивают, что будет после 1 июля 2019 года, как мы будем работать по эскроу-счетам? – рассказал Константин Тимофеев, председатель Комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). – Да, есть непонимание. Очень сложно понять принципы действия смешанной системы (параллельного действия страховых механизмов, расчетных счетов по каждому проекту, выплат в компенсационный фонд), которая будет действовать в переходный период. Скорее всего, последуют какие-то разъяснения. Мы уже видели, что если возникают сложности, то рабочая группа Минстроя РФ пытается их решить и дать ответы на вопросы. Не забывайте также, что сейчас готовится четвертый блок поправок в закон, который коснется и ставок, и страховых тарифов. Скорее всего, он будет принят в этом году».

- Мы все понимаем, что разъяснения нужны будут еще и еще. Даже банки все свои риски в новой системе не могут до конца оценить. Многие девелоперы, в свою очередь, успели создать задел проектов до вступления в силу новых правил, и пока будут работать с ними, - сказал Вениамин Голубицкий.

Елена Воронина, член правления, руководитель комплекса финансов девелоперской компании «Лидер-Инвест», напомнила о поставленной руководством страны задаче выйти в ближайшие годы на уровень по строительству жилья 120 млн кв. м в год. Она заметила, что для реализации таких планов потребуется инвестировать не менее 8 трлн рублей в год. «Сейчас в сектор жилищного строительства привлекается порядка 5,3 трлн в год, из них 67% – это деньги соинвесторов-физлиц. И у нас возникает вопрос: хватит ли банковской капитализации и ликвидности для поддержания объемов строительства при переходе на проектное финансирование? Сейчас в список аккредитованных ЦБ для финансирования жилищного строительства банков попало, если я не ошибаюсь, около 55 организаций. Из них, по оценкам экспертов из строительного профсообщества, работать с проектным финансированием и в целом оценивать кредитоспособность девелоперов умеют не более 10 банков», – сказала Елена Воронина.

Она также указала на проблему, с которой могут потенциально столкнуться крупные инвестиционно-строительные холдинги. «Есть компании, в структуре которых помимо девелоперсокго бизнеса, есть и другие виды деятельности – производство стройматериалов, генподряд, арендный бизнес и пр.  Они вполне законопослушные, прозрачные. Но при этом не понятно, как банки будут считать финансовую устойчивость таких компаний, как будут отслеживать платежи между структурами внутри холдинга», – продолжила главный финансист «Лидер-Инвест».

Она также уточнила, что в новых правилах ничего не сказано о регламентах по финансовым взаимоотношениям генподрядчиков и субподрядчиков: «А все девелоперы понимают, что на практике основной объем денег идет через «субчиков».

Бизнес-бранч ИД «Коммерсантъ»: «Девелопмент 2018: перезагрузка»
Фото: Альберт Тахавиев, Finversia.ru

Елена Воронина озвучила еще целый ряд вопросов, которые волнуют строительное профсообщество. Как быть с тем, что объем кредитной нагрузки после введения проектного финансирования по каждому объекту вырастет в 3-4 раза? Будет ли банки при определении кредитной нагрузки девелоперов учитывать выпущенные ими бонды? Готов ли рынок потерять тех инвесторов, которые вкладывают деньги в стройку на начальных этапах? «Почему бы не пойти по европейскому пути – встроив в проектное финансирование привлечение денег дольщиков на ранних стадиях проекта?», – внесла она предложение в виде вопроса. Также Елена Воронина предложила подумать об учреждении специализированных банков для застройщиков, которые будут обладать набором необходимых навыков и компетенций и опытом оценки компаний.

- Мы тоже изучали международный опыт. Нигде в мировой практике не является нормой депонирование средств на эккроу-счетах в полном объеме до окончания строительсва. Как правило, средства раскрываются траншами по мере завершения значимых этапов, например, возведения монолитного каркаса, – согласился Кирилл Багаченко.

По его словам, это одна из значимых инициатив, которую бизнес-сообществу следует предложить законодателю, и которая поможет сохранить в рынке такую категорию, как квартирные инвесторы, зарабатывающие на разнице в цене по мере изменения стадий готовности проекта. Впрочем, из зала кто-то из представителей строительных компаний высказал мнение, что после перехода на проектное финансирование такие люди исчезнут в принципе.

Все участники бренча при этом сетовали на то, что на встрече не было представителей банков, которые, возможно могли бы дать ответы на некоторые вопросы. «Мы хотели пригласить банкиров, но когда обсуждали с ними такую возможность, ответ у всех был один – «пока нечего сказать». И у нас получается замкнутый круг», – объяснил модератор бренча Халиль Аминов, заведующий отделом «Потребительский рынок» ИД «Коммерсантъ».

Также в ходе мероприятия выступили Денис Филиппов, заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» (ранее АИЖК), и Светлана Зобнина, партнер EY, направление «Налогообложение компаний в сфере недвижимости», которые рассказали соответственно о ситуации на рынке ипотеки и об возможных изменениях с налоговым обременением застройщиков в новых условиях. В частности, Дения Филлипов сообщил, что более 46% сделок по приобретению жилой недвижимости в России проходит с привлечением ипотечных кредитов. По итогам шести месяцев этого года в российские банки выдали 660 тыс. кредитов на жилье, что на 57% больше, чем в прошлом году. Объемы выдачи ипотеки за первое полугодие выросли благодаря низкой ставке на 69% — до 1,3 трлн руб.

Москва.