Сергей Вишняков: Часто встречающиеся ошибки при покупке недвижимости

Ликбез.

По комментариям и сомнениям, озвученным под вчерашним постом про эффективную недвижимость.

Давайте объясню сразу всем про часто встречающиеся ошибки при покупке.

1. Основная проблема правильного и выгодного поиска – это смешение моделей/целей покупки.

Если вы покупаете квартиру под аренду, не стоит покупать ее «как для себя».

Ваши предпочтения по району, типу жилья, практически всегда идут вразрез с эффективным вложением.

1.1. Прочтите эту формулу и поймёте:

«Под аренду нужно купить минимально допустимый вариант за минимально возможные деньги с максимально возможной ценой аренды и минимальным простоем».

1.2. Когда вы покупаете для себя, формула обычно звучит несколько по-другому:

«Купить для себя квартиру в максимально возможно новом доме, с современной планировкой, в нужном районе, рядом с парком или нужной школой, в пешей доступности от метро, за имеющиеся деньги».

Разницу чувствуете? Поэтому при покупке «для себя» выбор изначально максимально сужен и простора для «игры» с продавцом не так много.

2. Все хотят торговаться. Но при разных моделях покупки возможности торга разные.

2.1. Когда вы покупаете одну из двух квартир в нужном вам районе и в которой вы уже расставили мебель и сделали перепланировку (покупка «для себя») – крепость духа падает, а рамки возможного торга уменьшаются. Вы «уже купили».

В таком случае я, как ваш представитель, когда начинаю торговаться с продавцом, ограничен вашими опасениями, что квартира «уйдёт». Поэтому торг в таких случаях получается не самый большой.

В таком варианте покупки максимальный торг, который получался у нас – это при первоначальной стоимости квартиры в 34 миллиона, мне удалось снизить стоимость до 31,5 млн.

По моим ощущениям, мы могли дожать и побольше, но тут как раз вступил в силу фактор «а вдруг кто-то купит» и мы остановились на этой отметке.

2.2. Когда эмоциональной привязки нет и мы покупаем любую квартиру в любом месте с максимально возможной ликвидностью или с максимальной отдачей от аренды, получается по-другому.

У нас на выбор обычно несколько примерно одинаковых вариантов в нескольких локациях. Поэтому я могу каждому из них озвучить свои предложения по торгу, не сильно страдая от того, что кто-то из них «отвалится».

В таком случае результат торга будет несколько иным. Однажды, когда мы покупали квартиру в районе Речного вокзала, цена в начале декабря (когда мы с ней первый раз встретились) была 11 млн.

Мы предложили им 10, хозяева отказались. Ну отказались и отказались, мы продолжили поиск.

После нового года я снова встречаю эту квартиру, которую так никто и не купил. Агент меня не вспомнил, мы снова пообщались и я узнал дополнительную информацию, после которой сделал им другое предложение :).

В итоге, в середине января мы купили эту квартиру за 9,5 миллионов. Причем это была крайняя точка, здесь, по моим ощущениям, мы выжали из торга максимум.

Разницу видно?

P.S. Ну и тем, кто усомнился в цифрах, советую прямо сейчас сходить хотя бы на циан и посмотреть – на Водном стадионе даже сейчас продается квартира за 5,9 с чем-то миллионов.

Сторговаться там можно при желании и умении.

Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/VishnyakovSergey