Ипотека-2018: почему банки повышают ставки? Объясняют эксперты

Стоит ли брать и рефинансировать ипотеку, как на рынке ИЖК отразится решение ЦБ повысить ключевую ставку и что будет с застройщиками и ценами на жилье в Татарстане?

В Татарстане в январе-июне 2018 года заемщики взяли 25 тыс. ипотечных кредитов. Их сумма превысила 41 млрд рублей против 25 млрд в аналогичном периоде прошлого года. Средневзвешенный срок по ипотеке в РТ вырос до 185,2 месяца при том, что средняя ставка снизилась до 9,63% против 11,2% годом ранее.

Банки начали повышать ставки по ипотеке

К сентябрю федеральные игроки стали повышать ставки по ипотечным кредитам, объясняя свое решение ростом стоимости фондирования. Такой подход идет вразрез с государственным курсом на повышение доступности ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Однако банкиры говорят, что дальнейшее снижение ставок экономически неоправданно. Кроме того, на сентябрьском заседании ЦБ повысил ключевую ставку на 0,25 п.п. до 7,5% годовых – решение, которое через 2−3 месяца банки транслируют в кредитные ставки.

«Ключевая ставка – это та цена, которую банки платят за привлекаемые от ЦБ средства. Соответственно, рост стоимости привлечения приведет и к аналогичному (или, даже, опережающему) росту стоимости размещения – то есть, ставок по кредитам. Учитывая, что с переходом на проектное финансирование застройщики обязаны будут использовать для строительства не средства граждан, а банковские кредиты, нетрудно увидеть, что жилье на первичном рынке подорожает», – поясняет гендиректор аналитического агентства БизнесДром, член совета ММВА и совета СРО МИР Павел Самиев.

Удорожания кредитов ожидает и заместитель председателя правления АО «Татсоцбанк» Дмитрий Кузнецов.

«В ближайшее время мы ожидаем рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Поэтому если вы задумывались о покупке жилья в ипотеку, то самое время сделать это сейчас», – рекомендует Кузнецов.

При этом незначительно удорожание, по мнению банкира, потенциальных заемщиков не отпугнет. «Спрос на ипотеку будет при любых рыночных ставках. Желание жить в собственной квартире или доме – сильная мотивация».

Главный редактор Finversia.ru, эксперт комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Ян Арт считает, что российская семья принимает решение – входить или нет в ипотеку, ориентируясь не на ставки, а на размер кредита. Семья, взявшая 5 млн рублей в кредит на 10 лет по ставке 9,5%, должна будет ежемесячно выплачивать 64 699 рублей. А такой же кредит со ставкой 10,5% означает, что ежемесячный платеж будет составлять 67 467 рублей.

«То есть перед нами обычно стоит вопрос о том, способны ли мы выплачивать кредит, например, в 5 миллионов, или нет? Если способны, то не так уж важно, под 9,5% нам его выдали или под 10,5%. Если не способны – хоть под 2% выдавай, все равно не потянем».

«Если есть возможность рефинансировать, лучше действовать»

Не рекомендуют эксперты тянуть и с рефинансированием ипотеки, если решение принято. Дешевле рефинансирование не станет.

«Подождать снижения точно не стоит – оно не предвидится. Так что, если есть возможность рефинансировать, лучше действовать. Самый оптимальный вариант: если ваш банк готов снизить вам ставку. Если же нет, то рефинансировать придется в другом банке. А это означает дополнительные хлопоты и расходы», – предупреждает Ян Арт.

По оценкам эксперта, овчинка стоит выделки, только если другой банк даст ставку на 1,5% ниже, чем нынешняя. «Если же разница меньше 1%, как правило, игра не стоит свеч», – считает Арт.

В Татарстане останутся 5−7 крупных застройщиков, а жилье подорожает

Эксперты отмечают, что рост ИЖК уже несколько лет поддерживает и строительный рынок. В текущем году объемы застройки в Татарстане сохраняются на уровне прошлых лет – 2,4 млн кв. метров жилья. Застройщики пока чувствуют себя уверенно, но рынок готовится к консолидации.

«Новых проблемных застройщиков на рынке РТ пока не предвидится. Строительный рынок Татарстана укрупняется, в связи с изменениями в законодательстве. В ближайшее время на рынке республики останутся 5−7 крупных застройщиков, мелкие – будут вынуждены уйти с рынка или пойти в подрядчики к крупным игрокам», – говорит президент Гильдии риелторов Татарстана, основатель агентства «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев.

При этом, несмотря на уход мелких застройщиков, Савельев не ждет снижения темпов ввода жилья в республике. По его словам, у многих крупных компаний имеется огромных задел на будущее. «Топ-5 крупных застройщиков в Казани могут спокойно строить еще несколько лет. Есть земля, есть готовы проекты», – отмечает эксперт, по словам которого, в связи с изменением законодательства в сфере долевого строительства, цены на первичном рынке в РТ могут вырасти до 20%.

Напомним, с 30 сентября застройщики обязаны будут соблюдать нормативы финансовой устойчивости. Теперь их материальных ресурсов должно быть достаточно для исполнения обязательств. По словам Павла Самиева, с точки зрения покупателя жилья переход с модели долевого участия в строительстве на механизм проектного финансирования означает полную сохранность денег.

«Проблема обманутых дольщиков будет решена, поскольку застройщик получит средства граждан только после окончания строительства. До этого момента они будут находиться на специальных эскроу-счетах в банках. Банки будут гораздо внимательнее контролировать процесс строительства, поскольку проектное финансирование подразумевает, что застройщик привлекает для возведения объектов кредитные средства. У тех же банков», – объясняет он.

При этом Самиев соглашается с мнением, что жилье подорожает. «На сколько именно – вопрос открытый. Эксперты строительного рынка оперируют величинами в 10−20%. Грядущий рост стоимости как раз и вызван тем, что застройщику придется привлекать кредиты, которые, разумеется, нужно обслуживать – выплачивать по ним проценты и погашать основную сумму».

По материалам онлайн-конференции TatCenter Ипотека-2018: объемы вверх, ставки вниз?