Наталья Круглова: «Квартирные инвесторы не исчезнут и при проектном финансировании строительства»

Ситуация на рынке инвестиций в недвижимость, судя по информационному фону, в последнее время постепенно меняется в лучшую сторону. Так ли это на самом деле, порталу Finversia.ru рассказала Наталья Круглова, генеральный директор риелторско-консалтинговой компании «Метриум».

- До 2014 года утверждение о том, что инвестиции в недвижимость – это один из самых надежных и доходных инструментов для частных инвестиций, не вызывало сомнений. Однако потом такие заявления стали звучать все реже. И дошло до того, что даже те эксперты, которые до последнего убеждали себя и окружающих в выгодах вложений в квадратные метры, стали соглашаться, что к этому объекту инвестиций нужно относиться осторожно, поскольку на рынке был затяжной спад. Но вот сейчас, кажется, ситуация постепенно начинает меняться в лучшую сторону?

- Действительно, ситуация улучшается. В последние два года мы наблюдаем кратный рост спроса. Это касается и жилья, и стрит-ритейла.

Вообще, для населения недвижимость всегда являлась сберегательной инвестицией. И даже с учетом всех спадов, если смотреть на долгосрочном горизонте, тот, кто вложил деньги в недвижимость, в конечном итоге выиграл. По отношению к тем, кто владел, например, валютными накоплениями. Поэтому в массовом понимании все равно сохраняется идея, что лучший способ сохранить накопления – инвестировать их в недвижимость. Об этом говорит и мировой опыт крупнейших состояний, в структуре которых от 20% до 25% так или иначе вложено в соответствующие инструменты. Для диверсифицированного портфеля наличие недвижимости является однозначно правильной стратегией.

Все материалы Finversia-TV

Рынок жилья сейчас находится в точке, когда инвестиции больше всего оправданы для тех, кто предполагает купить жилье с перспективами для собственного пользования. Пусть в каком-то среднесрочном горизонте. Сейчас прекрасный момент: на рынке огромный объем предложения, есть из чего выбрать. Прошлый год мы закончили с 5 млн кв. м. Огромная девелоперская активность создала профицит предложения, и это давит на цены. Сегодня однозначно сформировался рынок покупателя.

Если рассматривать недвижимость как чисто инвестиционный продукт, то здесь, конечно, начинает играть гораздо больше факторов. В том числе альтернативная стоимость денег. Почему охладел интерес к недвижимости после 2014 года? Геополитические изменения, «Крым наш» и все прочее привело к тому, что сильно подешевел рубль. Те, кто в тот момент находился в долларе, конечно, выиграли по отношению к тем, кто сидел в рублевой недвижимости.

Но если мы говорим об инвесторах, то тут нужно смотреть на стратегии. Наверное, в среднесрочной перспективе кардинально ничего не поменяется. При существующей цене на нефть мы можем ждать, что валютные инвестиции будут сопоставимыми, а может быть даже опережающими по доходности по отношению к росту рублевых цен на рублевые активы. Но если брать более отдаленные горизонты, то недвижимость все равно выиграет. И, конечно, структура инвестиционного портфеля должна быть разнообразной, нельзя находиться только в валюте.

- Какую доходность сегодня можно получить, инвестируя в жилье? В том числе, с учетом сдачи в аренду.

- Если мы говорим про арендную доходность, то в высоких сегментах жилья это будет 2% годовых, что ниже инфляции. В комфорт- и эконом-классе можно получить доходность на уровне 8-10%. Все зависит от подбора лота. Если считать весь cash flow от входа в проект до выхода, то цифра с учетом роста цены будет, конечно, больше.

Вообще, оптимальным вариантом для частных лиц может стать формирование инвестиционных портфелей из объектов недвижимости. Мы, например, на таких портфелях получаем годовую доходность на уровне 25% в рублях. Правда, это за счет того, что у нас очень значительная доля предложений от застройщиков находится на реализации (общий объем портфеля – 11 млн кв. м). И за счет инсайда, за счет понимания, в какой момент что выходит, с какой ценой и какой апсайд можно получить, мы рекомендуем ту или иную стратегию, которая дает доходность больше среднерыночных показателей. И это, конечно, вложения не в одну квартиру, а в целый пул объектов.

- Сколько стоит такой пакет?

- От 500 тыс. до 500 млн в долларах США. Дороже уже не интересно – есть более доходные инструменты. А ниже за рамками этого диапазона не получится сформировать релевантный портфель, который позволит одновременно хеджировать риски и иметь хорошую доходность.

При этом 25% удавалось получить при стоимости пакета не ниже $1 млн. Хотя можно работать и с меньшими суммами. Это очень кастомизированный продукт. Все зависит от того, когда начинается диалог с инвестором. Мы не можем, как банк или брокерская компания, предложить некое типовое решение, например, облигационное. Как только на рынок выходит новый объект, нужно иметь возможность мгновенно разместить там деньги. Поэтому мы с инвесторами ведем продолжительную постоянную работу, чтобы быть на «низком старте», чтобы они со своим финансированием были готовы в любой момент.

- Вы говорите о неких рамочных вариантах, а какие общие для рынка цифры и тренды?

- Если говорить о рыночной ситуации в целом, то рублевые цены на жилье сейчас ровные. Они чуть-чуть растут, но это все перекрывается инфляцией. То есть глобально они стоят на месте. В принципе, предпосылки для некоторого роста рублевых цен есть. Но сработают они или нет, сказать сложно. Можно говорить только о факторах.

Набор стоимости для того или иного объекта жилой недвижимости сегодня идет в основном за счет его приближения к стадии готовности. Входим на очень ранних этапах. Выходим в тот момент, когда стоимость является оптимальной. Обычно через 2 года. Это как раз срок строительства.

Если более конкретно, то заходить в проект надо сразу, как только получено разрешение на строительство, когда все основные риски остались позади. Впрочем, раньше по закону неквалифицированные инвесторы войти в проект и не смогут. А для хороших объектов прирост цены от получения РС до ввода дома в эксплуатацию – это 40- 50%. И дальше еще может быть небольшой скачок – до момента получения ключей и свидетельства на собственность.

У квалифицированных инвесторов есть свои опции, они могут входить раньше, и тогда можно сделать очень интересные по доходности варианты. Но это, скорее, уже относится к институциональным историям.

- Если говорить о нижнем ценовом пороге входа, доступном для более широкого круга тех, кто хочет себя попробовать в инвестициях в недвижимость, то какие объекты, форматы, локации вы могли бы посоветовать?

- Чтобы корректно дать ответ, надо сразу сделать дисклеймер по поводу инвестиционной стратегии. Потому что базовых вариантов два. Или гражданин ориентирован на то, что он будет получать рентный доход – это одна история. Или он нацелен на спекулятивную сделку – это совсем другая история.

Если мы говорим о спекуляции, то есть игре в короткую, то, безусловно, инвестировать нужно в квартиры, потому что у апартаментов гораздо ниже ликвидность. И инвестору, который хочет войти и через 1,5-2 года выйти, точно не надо играть в историю с апартаментами.

Если это инвестор, который готов идти в рентный доход, то тогда это уже апартаменты. Потому что он покупает их дешевле, чем квартиру в одинаковой локации, а сдавать можно за те же деньги. Апартаменты должны быть небольшие, может быть, даже студия. По крайней мере, это точно работает для массового сегмента и бизнес-класса. Хотя в премиальном и элитном сегменте – не всегда.

Что касается локации, то в первую очередь важна транспортная доступность. Центр или не центр, зависит от запросов. Здесь все очень по-разному. Если мы посмотрим на спрос по сделкам ДДУ, который в последнее время очень сильно рос (плюс 50% в первом квартале этого года к аналогичному периоду прошлого), то в основном он пришелся на несколько объектов, которые расположены в поясе вокруг МКАД, в том числе за ее пределами, хотя юридически это Москва.

Но, что очень важно, рядом должен быть какой-то логистический хаб – метро, ТПУ (транспортно-пересадочный узел, прим. ред.), что позволяет легко добираться до других точек города. Если с транспортом нет проблем, то объекты (и даже не важно, квартиры это или апартаменты) улетают очень быстро. Это сейчас самые ликвидные продукты. И как инвестиционный продукт наиболее капитализированные.

- Сейчас часто можно услышать, что в объекты коммерческой недвижимости, расположенные на первых этажах жилых домов, частникам становится выгоднее инвестировать, чем в квартиры или апартаменты.

- Да, это действительно хорошая история для частного инвестора. Тут выше порог входа, но и доходность больше.

- А какой порог?

- Наверное, минимальный – около 5 млн рублей. В более интересные активы нужно вложить от 25 млн.

- Какие объекты наиболее привлекательны?

- Первые этажи в строящихся жилых комплексах в спальных кварталах. Самая ликвидная площадь – это около 100 кв. м. Рентная доходность здесь выше. Если жилье дает максимум 8%, то коммерческие площади – в среднем 12-15%. И мы видим, что рост спроса на такие помещения сопоставим с показателями для жилья – плюс 43% в прошлом году. То есть люди хорошо понимают инвестиционную привлекательность этой модели.

80% из них покупают коммерческие помещения под сдачу в аренду и еще 20% – под собственный бизнес (обычно те, кто живет рядом). При этом спекулятивных сделок в нашей практике не встречалось, хотя стоимость таких площадей от котлована до ввода тоже растет.

Чаще всего нежилые помещения сдаются под рестораны и магазины продуктов. Дальше идут аптеки, салоны красоты, службы быта.

- А какие-то креативные форматы, коворгинги, например, появляются?

- Работа с такими форматами – это непростой бизнес, которым надо серьезно заниматься. Сейчас появляются институциональные игроки, готовые вкладывать деньги. Но в плане управления недвижимостью сами по себе они не очень хорошие бизнесмены. Поэтому риски очень высокие.

- А вот сейчас в Москве заявлен проекте коливинга. В такой формат не интересно вкладывать?

- Я не в курсе, какая там бизнес-модель, поэтому мне сложно ответить. Безусловно, есть место и этому формату. Покупатель глобально беднеет. Располагаемый уровень доходов сокращается, и нет серьезных оснований для того, чтобы предполагать, что в обозримом будущем потребитель будет становиться богаче.

Конечно, такие форматы, как коворкинги, коливинги, ориентированы на то, чтобы собрать с рынка тот спрос, который номинально есть, но органичен в средствах. Да, конечно это будет востребовано в своей нише. Но мне сложно количественно оценить.

- Каково ваше мнение о коллективных способах вложений в недвижимость – краудфандинге, паевых фондах.

- Это очень сложный для восприятия рынком продукт. Пока просто в силу низкого уровня финансовой грамотности населения. При том, что во всем мире коллективные фонды работают очень хорошо.

Однако напомню, что с 1 июля вступает в силу ФЗ-218 (регламентирующий поправки в 214-ФЗ). Это значительно повлияет на стоимость строительства – в сторону его удорожания. И тогда закрытые паевые фонды могут стать действенным и при этом законодательно разрешенным вариантом привлечения денег застройщиками. И, возможно, в какой-то мере облегчат для них нагрузку по стоимости банковского финансирования.

Я думаю, что этот формат начнут более активно продвигать те управляющие компании, которые этими фондами занимаются. В нашей практике есть несколько фондов, которые мы создавали со Сбербанком. И они давали приличную доходность. В разное время мы делали разные фонды, и показатели были разные, но они были выше, чем в среднем по рынку. Мы почти везде перешагивали 15%-ный барьер.  

Но пока это, скорее, экзотика. Мы видим, что потребитель не готов к коллективным инвестициям. Хотя мне эта тема очень нравится, потому что это такой цивилизованный способ принять участие в рынке недвижимости. При том, что ты можешь заходить туда с любым «тикетом». У тебя нет фактически ограничений по входному порогу. Ведь любая квартира все равно требует довольно существенных денег – миллионы, десятки миллионов рублей. А здесь ты можешь существенно меньшими суммами оперировать. И при этом быть участником рынка, получать хороший доход.

Очень многое будет зависеть от регуляции отрасли. То же самое, если мы говорим про институциональный формат арендного жилья, за которым, безусловно, будущее. Программу арендного жилья сейчас активно развивает государство в лице ДОМ.РФ (ранее АИЖК, прим. ред.). Но как мы видим, частных, то есть негосударственных инвесторов, в этой истории нет. Деньги очень дорогие. Соответственно, пока не появится у коммерческого застройщика доступа к дешевым деньгам, а похоже, что он не появится с учетом тех ограничений на привлечение средств дольщиков, которые возникают, арендное жилье не станет для них экономически эффективной моделью.

- Но есть же девелоперы, которые экспериментируют с апарт-отелями. Предлагая инвесторам гарантированную доходность, опции обратного выкупа…

- Да, конечно. Мы тоже прорабатываем такие темы с разными застройщиками, и в принципе можем делать индивидуально такие продукты. Но системного решения все равно нет. История про обратный выкуп? Мы видим застройщиков, которые к ней готовы. Но потребитель пока не очень готов.

- Переход на проектное финансирование поставит крест на частных инвестициях в жилую недвижимость?

- Думаю, нет. Физики-инвесторы останутся, только они будут работать через банк: приносить свои деньги в кредитную организацию, которая станет их аккумулировать, и в соответствии с регламентом отдавать застройщику. А застройщик уже будет целевым образом со всевозможными ограничениями и обременениями расходовать их на проект. Но при этом, когда физик зайдет в проект на раннем этапе, он все равно получит дисконт в цене. Это работает в зарубежной практике. Фактически ты покупаешь право, опцион на будущий актив, и, конечно, ты получаешь приз за срок и риск. Поэтому все справедливо.