Инвестиции в жилье: размытые перспективы

Обозреватель портала Finversia.ru опросил участников рынка по поводу их отношения к перспективам вложений в столичное жилье, а также побывал на пресс-конференции «Рынок недвижимости. Основные итоги 2016 года», которую провела Московская ассоциация риелторов (МАР).

Туда – сюда

Возобновление роста цен на жилую недвижимость может способствовать постепенному возвращению интереса частных инвесторов к этому предмету вложений, рассказала редакции Finversia.ru накануне пресс-конференции Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». По ее словам, на первичном рынке жилья бизнес-класса рост цен начался в I квартале 2016 года и составил по итогам года 5% (241 500 рублей за 1 кв. м). В массовом сегменте повышение средней стоимости квадратного метра началось несколько позже: с мая по декабрь этот показатель увеличился на 3,98% (со 141 200 рублей до 146 830 рублей за «квадрат»). «В данных сегментах рынка началась восстановительная фаза цикла, а значит, для инвесторов наступает самое выгодное время для вложений», – считает Мария Литинецкая.

«В 3 квартале 2016 года цены на новостройки впервые показали положительную динамику – эта тенденция с большой долей вероятности продолжится и в 2017 году. Главный прогноз и главное ожидание, которое рынок жилья возлагает на этот год – отсутствие внешних негативных событий, а значит и постепенный выход рынка из стагнации», – высказала свое мнение. Ксения Цаплина, заместитель директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер». Рост цен, хоть и незначительный (+1,4% в целом по рынку новостроек) отметила и Юлия Сапор, руководитель аналитического центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet.

Однако в то, что стоимость квадратных метров в дальнейшем будет стабильно повышаться, верят далеко не все эксперты. Более того, они отмечают падение цен по итогам 2016 года и прогнозируют продолжение этой тенденции в перспективе ближайших трех лет. О такой своей позиции, в частности, на пресс-конференции рассказали Геннадий Стерник, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г. В. Плеханова, Наталья Соломонова, генеральный директор компании «МИЦ-Недвижимость», Михаил Куликов, директор департамента МЦБН управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ», Оксана Витязева, руководитель аналитического центра департамента маркетинга ГК «МИЭЛЬ». О снижении стоимости новостроек говорится в итоговом обзоре аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU). По данным ресурса, за 2016 год столичный «квадрат» потерял в рублевом выражении около 5%, опустившись с отметки 180 тыс. рублей за 1 кв. м до 170 тысяч (в долларовом выражении цена квадратного метра почти не изменилась, балансируя в среднем в районе $2700).

Более того, с учетом скидок, которые в конце 2016 года предоставляли покупателям застройщики, фактическое уменьшение стоимости квартир в Москве оказалось еще больше. «К концу 2016 года стимулирующие спрос скидки достигли 20-25%, в то время как годом ранее редко можно было встретить дисконт больше 10%», – говорят аналитики IRN.RU. Эту тенденцию на пресс-конференции с позиций практика подтвердила и Наталья Соломонова из «МИЦ-Недвижимость».

«Аналитические группы в ведущих московских риелторских компаниях мощные, но начинаешь сопоставлять их цифры, и они туда-сюда расходятся», – охарактеризовал такое неоднородное видение рынка разными экспертами старейшина аналитического цеха рынка недвижимости Геннадий Стерник. (В начале пресс-конференции коллеги в лице Анны Лупашко, члена генерального совета общественной организации «Деловая Россия» поздравили Геннадия Моисеевича с 80-летием). Сам он склоняется к версии, что цены в ближайшее время расти не будут. «К началу осени на столичном рынке жилья, казалось бы, наметилась стабилизация, но в ноябре цены вновь поползли вниз. И я уже сильно сомневаюсь в возможности стабилизации», – отметил Геннадий Стерник. При этом реальные доходы граждан, по его мнению, расти не будут, хотя темпы их падения снизятся. «Власти и близкие к ним экономические институты обещают нам рост ВВП: в 2017 году – чуть выше нуля, к 2020 году – около 2%. Примерно такие же прогнозы дают рейтинговые агентства. Но ведь это не рост – это близко к стагнации. Значительные позитивные изменения в экономике характеризуются ростом ВВП хотя бы ближе к 4%», – добавил к обоснованию своей позиции Геннадий Стерник.

Затем Геннадий Стерник представил основанные на математических моделях и оценках макроэкономической ситуации прогнозы, которые показали, что с учетом предположительных величин спроса и предложения цены на квартиры в Московском регионе будут снижаться, как минимум, в течение трех лет – на 3-5% в год. Еще более радикально оказался настроен представляющий корпорацию «ИНКОМ» Михаил Куликов, который предсказал удешевление «квадрата» на 8-10% в год.

Еще один фактор, который может повлиять на снижение цен, на пресс-конференции озвучил Юрий Карамаликов, вице-президент МАР, директор по бизнес-коммуникациям ГК «МИЭЛЬ». «Есть еще политическая составляющая. Буквально на днях прозвучал окрик со стороны ФАС чиновнику, который позволил себе предположить, что цены на жилье поднимутся (в конце прошлого года соответствующе заявление на пресс-конференции Сбербанка сделал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, прим. ред.). Если помните, аналогичная ситуация была в 2009-ом с нашим любимым Владимиром Иосифовичем (Владимир Ресин, экс-руководитель стройкомплекса Москвы, прим. ред.), который позволил себе аналогичную оценку и тоже получил предупреждение от ФАС. Из этого можно сделать однозначный вывод, что руководство страны очень рассчитывает на то, что цены на жилье будут падать», – сказал Юрий Карамаликов.

Впрочем, некоторые прогнозы звучат совсем иначе. В частности, Мария Литинецкая считает, что в 2017 году восстановительный тренд на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса укрепится. «Конечно, динамика роста цен не будет столь стремительной, каковой она была до кризиса 2008 года, однако предпосылок к снижению цен нет. В 2016 году был довольно мощный спрос на жилье в столице, рынок долевого строительства трижды за второе полугодие побил рекорд по числу заключенных ДДУ. Полагаю, что в 2017 году цены продолжат расти – в комфорт-классе на 1% в месяц, а в бизнесе – на 1% в квартал».

В полку убыло

На этом фоне доля инвестиционных сделок в новостройках в структуре приобретений в 2016 году снизилась. В среднем по всем категориям жилья, по данным «Метриум Групп», она составила порядка 7-9%. Аналогичные цифры называет Юлия Сапор из Est-a-Tet. По ее словам, это меньше, чем итоговый показатель 2015 года.

Если сегментировать по классам, то картина везде очень разная. Так, в высокобюджетных элитном и премиальном сегментах, как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», инвестиционных покупок сейчас крайне мало – не более 3% от общего числа сделок. «Подавляющая часть дорогих квартир и апартаментов на первичном рынке приобретаются покупателями для собственного пользования. К тому же, те, кто может позволить себе покупку высокобюджетного жилья, имеют доступ и к другим инструментам инвестирования», – отмечает Ирина Доброхотова. Цены на «элитку» не растут даже по оценкам оптимистически настроенных аналитиков. «В премиальных новостройках, по-прежнему, наблюдается ценовая стагнация – с лета 2016 года падение цен прекратилось, но и заметного роста здесь не наблюдается», – говорит Мария Литинецкая. Хотя инвестиционные сделки все же случаются. «К примеру, осенью наши специалисты работали с инвестором, который в приобретение апартаментов в комплексе бизнес-класса на северо-западе Москвы, а также в один проект класса премиум вложил около 140 млн рублей», – рассказала Ирина Доброхотова.

В сегменте «бизнес» и «бизнес+» инвесторов больше, чем в luxury. Но доля сделок с целью сделать бизнес на квадратных метрах тоже падает. По данным «БЕСТ-Новострой», за год показатель снизился с 19% до 10%. И даже в самом привлекательном на сегодня для инвестора массовом сегменте доля инвестиционных сделок по итогам 2016 года сократилась с 36% до 32%.

Пресс-конференция «Рынок недвижимости. Основные итоги 2016 года»
Фото: Альберт Тахавиев, Finversia.ru

Что делать инвестору

Основной стратегией инвесторов на рынке жилья является вложение средств в лоты на начальных стадиях реализации проекта и их перепродажа ближе к завершению строительства, когда цена новостройки заметно увеличивается. «В комфорт- и экономклассе в среднем за период реализации проекта стоимость квадратного метра повышается на 20-25%, а в высокобюджетных сегментах на 30-35%», – отмечает Мария Литинецкая. Хотя, как говорит Ирина Доброхотова, инвесторы, которые зарабатывают на спекулятивных сделках с квартирами, обычно выходят из проекта раньше окончания строительства – примерно через год-полтора. Наиболее выгодные варианты одновременно и самые рискованные, предупреждает риелтор. На самых ранних стадиях строительства, когда цены минимальны, риски значительно выше. Поэтому, по словам Ирины Доброхотовой, целесообразно вкладывать деньги на этапе средней готовности, доходность в этом случае составит около 15%. «Помимо хорошей динамики цен, нужно учитывать ликвидность проекта. То есть, за какое время можно будет продать объект. Иначе можно остаться с подорожавшей квартирой, которая хоть и хороша, но продать ее невозможно», – продолжает эксперт.

В то же время нужно понимать, что капитализация у каждого конкретного актива может заметно отличаться от средней по рынку, напоминает Мария Литинецкая. В некоторых проектах рост стоимости «квадрата» за полугодие достигает 10-15%, поэтому инвестору необходимо провести тщательный анализ, чтобы найти наиболее доходный объект. Причем речь идет как о самом жилом комплексе, так и об определенных лотах в нем. Юлия Сапор также отмечает, что в ряде наиболее успешных проектов рост цен даже достигал 30% в год.

Наиболее привлекательные с точки зрения инвестиций форматы, как говорит Юлия Сапор, это студии и «однушки», так как в данных квартирах наименьший бюджет, а также они отличаются высокой ликвидностью.

 По мнению Ирины Доброхотовой, оптимальным вариантом инвестиционной покупки для рядового инвестора является однокомнатная квартира площадью от 38 до 45 кв. м на начальном этапе строительной готовности в проекте известного надежного застройщика, который строит быстро. Объект должен иметь удачное местоположение в пешей доступности от метро, а еще лучше с перспективой открытия метро в ближайшем будущем, что обычно хорошо влияет на рост стоимости жилья.

Свою «модель дня» для инвестиционной покупки с учетом ценовой доступности, качества, рисков, доходности и ликвидности приводит и Мария Литинецкая. По ее словам, это однокомнатная или двухкомнатная квартира (а также их вариации евроформата: студия или «евродвушка»), с хорошими видовыми характеристиками и удобной планировкой в жилом комплексе комфорт-класса в старых границах Москвы. Данный объект должен обладать хорошей транспортной доступностью, богатой собственной инфраструктурой и интересной архитектурной концепцией. «За 3 года реализации такого проекта цены от старта продаж до ввода объекта в эксплуатацию возрастают примерно на 25-30%, а значит, годовая доходность составит около 8-10%. Цена «входного билета» для такой инвестиции – порядка 4,5-6 млн рублей», – говорит Мария Литинецкая.

Несколько меньший объем вложений (2-4 млн рублей) потребуют проекты жилья комфорт-класса в ближнем поясе МКАД, однако их доходность будет ниже – порядка 6-7% годовых. «Тем не менее, в их относительно низкой стоимости заключается плюс – в условиях низкой платежеспособности населения у инвестора больше шансов быстро реализовать такой объект на рынке», – продолжает риелтор.

Мария Литинецкая также отмечает, что сегодня существенно сократилось количество покупок квартир и апартаментов с целью последующей сдачи их в аренду. «Сейчас доля соответствующих сделок не превышает 2%», – говорит она. При этом пренебрегать возможностью сдачи объекта в аренду, по словам риелтора, не стоит. «Для этих целей как нельзя лучше подойдут апартаменты, которые дешевле аналогичных жилых комплексов примерно на 20-25%. Минимальный порог инвестирования в данный формат в Москве сегодня составляет около 2,5 млн рублей, а вот размер арендной ставки ничем не отличается от той, что предлагает обширный вторичный рынок (около 25-30 тыс. рублей в месяц). С учетом текущих и стартовых расходов (на отделку и меблировку) доходность от сдачи в аренду апартаментов достигнет 8% годовых», – рассказывает Мария Литинецкая.

«Если же мы говорим о покупке квартиры для сдачи в аренду, то здесь идеальным объектом будет однушка где-нибудь в Бутово или Новой Москве – по мере удаления от центра города ставки аренды снижаются не так сильно, как цена квадратного метра в момент инвестирования», – высказывает свое мнение Ирина Доброхотова.

Мария Литинецкая также рекомендует инвесторам-арендодателям обратить внимание на проекты, предполагающие отделку от застройщика – они пользуются сейчас большим спросом на рынке (причем как в массовом сегменте, так и в высокобюджетных классах). Готовый ремонт не только повышает ликвидность квартиры, но и позволит получить инвестору большую доходность при ее сдаче в аренду. Юлия Сапор, однако, уточняет, что это лоты с отделкой, как правило, редко интересны инвесторам-спекулянтам, поскольку бюджет покупки у них выше.

Почти безнадежная «вторичка»

Что касается вторичного рынка, то инвестировать в него риелторы сегодня не советуют. «На вторичном рынке Москвы, начиная с 2015 года, сделок с целью сохранения сбережений практически нет. Почти все жилье сегодня приобретается для жизни, а не для перепродажи или сдачи в аренду с целью получения дополнительного дохода», – констатирует Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

На пресс-конференции МАР ее слова подтвердила Наталья Соломонова. «Сейчас квартиру, пусть и малогабаритную, причем в старых границах Москвы можно купить со скидкой за 1,9 млн рублей. Тем временем на вторичном рынке около 80% лотов – «фейковые», то есть их априори невозможно продать из-за очень завышенных ценовых ожиданий владельцев. При этом на рынке новостроек сейчас огромный выбор предложений – миллионы лотов, тогда как реальных вариантов по адекватным ценам на «вторичке» – не более 10 тыс.», – рассказала Наталья Соломонова.

Впрочем, единичные сделки, когда покупатель приобретает б/у квартиру с целью сохранения накопленных сбережений, как уточняет Ольга Тихонова, все же встречаются. Как правило, это объекты, выгодно отличающиеся по своим потребительским характеристикам от всех остальных в данной локации. «Это связано с тем, что современный покупатель-инвестор подходит к решению данного вопроса консервативно. Его интересуют именно ликвидные характеристики объекта, возможность даже в условиях сложной экономической ситуации реализовать недвижимость по выгодной цене без значительной потери в стоимости. Вопрос возможного получения дохода от аренды интересует таких покупателей в последнюю очередь», – поясняет риелтор.

Если покупатель планирует приобрести квартиру на вторичном рынке с целью сохранения накопленных сбережений в спальном районе, то следует выбирать квартиру с просторной кухней в современном панельном или монолитном доме с парковкой. В районе должна быть сформировавшаяся плотная застройка, чтобы в ближайшие минимум лет пять рядом не появилось предложений с большей ликвидностью – вчерашних новостроек. В центре Москвы Ольга Тихонова советует выбирать одно- или двухкомнатную квартиру в кирпичном доме, с удобной планировкой и просторной кухней, на высоком этаже с окнами во двор.

Таким образом, наиболее выгодным вложением на рынке недвижимости сегодня являются новостройки. Даже если актив не удастся реализовать, то дешеветь он не будет, а аренда, как минимум, будет его окупать. «Наши граждане в массе своей не играют на бирже, имеют слабое представление о таких вещах, как ПИФ, ИИС и пр., а потому, по-прежнему, считают вложения в недвижимость наиболее надежными. Да, доходность сейчас ниже, чем в «хлебные» годы. Зато есть относительная уверенность, что квартира в любом случае останется, и даже если не удастся выгодно ее продать, можно обеспечить себе регулярный доход в виде арендной платы», – говорит Ирина Доброхотова.

Итак, жилье в Москве по-прежнему остается хорошим сберегательным вложением, утверждают риелторы. Однако добавляют: «При условии грамотного выбора объекта инвестиций».

Москва.