Стоит ли вкладываться в метры?

Заместитель директора ИНМиЭН НИУ ВШЭ Татьяна Школьная начала конференцию с комплимента членам президиума: «Мне очень нравится команда спикеров, которые здесь собрались. Я была бы рада каждое утро собираться за таким столом». Школьная пообещала, что в ходе мероприятия будут озвучены итоги 2016 года и дан ответ на главный вопрос: «Стоит ли вкладываться в метры?».

Мечты о доходности и французском вине

Вопрос, озвученный модератором, тут же прокомментировал первый выступающий, Денис Соколов, партнер компании Cushman & Wakefield, глава отдела исследований и аналитики. «Если бы было все очевидно и понятно, мы бы с вами не обсуждали это, а мы бы инвестировали и только обсуждали, какая у нас доходность – 25% или 40%, за бокалом вина французского…» - помечтал он вслух.

Между докладчиками были заранее распределены темы, и Соколову достался офисный сегмент. На инвестициях в офисную недвижимость сегодня заработать вряд ли удастся, сразу предупредил он. Скорее, есть вероятность потерять деньги. Партнер Cushman & Wakefield добавил, что объем инвестиций в России снижается во все сегменты коммерческой недвижимости. Но дело не только в количестве. На рынке практически не осталось сделок, в которых учитывается ставка капитализации. Это показатель скорее виртуальный (даже для развитых рынков), и редко совпадает с реальной ставкой доходности, и тем не менее, он всегда являлся ориентиром для инвестора. Ставка капитализации высчитывалась в долларах, и в лучшие времена в офисном сегменте она была равна 8-10%. Но после обрушения рубля в 2014 году практически все долларовые договоры аренды были пересмотрены. И правила игры на этом рынке полностью изменились.

«Не те миллиарды, не те доллары, и не те инвестиции»

– Поэтому, когда мы смотрим и видим нынешние, условно говоря, 3 или 4 миллиарда долларов инвестиций – это не те миллиарды, не те доллары, и не те инвестиции, которые были, по сути своей, в 2010, 2011 и 2012 году. Это фундаментально совершенно другие деньги, совершенно другие взаимоотношения на этом рынке, совершенно другие правила… - констатировал Соколов. – Инвестиции в российскую недвижимость как глобальная инвестиционная идея сейчас не существуют. Сейчас есть возможности, которые предоставляют недооцененные объекты.

Одно из последних модных веяний – появление коворкингов. «В коворкинги умудряются конвертировать трешовые, совершенно убогие офисы и получать прибыль от сдачи в аренду. За счет чего? Они работают с мелкими арендаторами, сдают не место, а, по сути, сдают услугу, атмосферу, сообщество и так далее» - объяснил Денис Соколов.

Спикер обратил внимание присутствующих на статистику Банка России по просроченной задолженности. По данным на конец февраля, доля просроченной задолженности в сфере строительства составляет 22,6%. Это означает, что практически каждый четвертый кредит не обслуживается должным образом. «Подумайте, легко ли сегодня получить кредит? Сектор недвижимости с точки зрения финансовой системы, с точки зрения банков очень и очень плохо себя чувствует» - описал ситуацию Соколов.

Таким образом, новых офисов сейчас строится немного, а существующие продаются собственниками очень неохотно. Практически все арендаторы, которые сегодня куда-либо переезжают, меняют офис на меньший по площади. Но несмотря на все это, офисы опережают другие сегменты коммерческой недвижимости по объему инвестиций.

В разных углах ринга

Владимиру Пантюшину, начальнику отдела исследований по России и СНГ компании JLL, досталось освещать сегмент торговых центров. Он сконцентрировал свое внимание на столичной недвижимости. Если говорить о таком показателе, как объем торговых площадей на 1000 жителей, Москва в рейтинге крупных европейских городов находится сейчас примерно посередине. (А по офисным центрам и складам Москва плетется в хвосте соответствующих рейтингов.) При этом объемы строительства торговых площадей снижаются. В 2016 году в столице было введено немногим более 200 тыс. кв. м площадей торговых центров. Для сравнения, в 2014-15 годах – почти 1,3 млн кв. м. В 2017 году на рынок выходят всего два крупных ТЦ.

Зато инвестиции в прошлом году значительно выросли. Общий объем вложений в недвижимость России в 2016 году составил 4,2 млрд долларов. (В 2015 – 2,4 млрд долларов.) Прогноз JLL на 2017 год – объем инвестиций немного превысит итог 2016-го. На рынке инвестиций в прошлом году был зафиксирован пик активности россиян. А если говорить другими словами, рекордное снижение активности иностранцев (их впервые было менее 10% от общего количества инвесторов).

Большинство инвесторов интересовали готовые объекты, по которым уже сформирован арендный поток, есть долгосрочные договоры аренды. «У покупателей в голове одни ставки доходности, у продавцов – другие» - охарактеризовал ситуацию на рынке купли-продажи Пантюшин. Продавцов и покупателей он сравнил с боксерами, которые стоят в разных углах ринга.

Конференция «Инвестиции в коммерческую недвижимость 2017. Проблемы и возможности»
Фото: Альберт Тахавиев, Finversia.ru

Договоры аренды в торговом сегменте также перевели из долларов и евро в рубли. Владимир Пантюшин подтвердил тезис Дениса Соколова о том, что собственники сегодня не заинтересованы в продаже своих объектов, так как они только недавно «прошли дно» и ожидают в обозримом будущем роста стоимости площадей и, возможно, арендных ставок.

«Спекуляция бетоном и землей… наверно, на какое-то время в России эта тема закрыта. Но управление недвижимостью открывает возможности для «колоссальных заработков» - добавил в ходе дальнейшего обсуждения Денис Соколов.

О своем, о женском

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Ясько посетовала, что ей досталось освещать ситуацию в «мужском» сегменте – складской недвижимости. В то время как ей значительно ближе «традиционно женский» сегмент – торговые центры. На экран уже крупными буквами вывели заглавие презентации по складской недвижимости, но представитель Knight Frank не смогла удержаться, и все равно посвятила первую часть своего выступления торговому сегменту, а именно стрит-ритейлу. В России у него есть свои особенности. «Холодно нам ходить по улицам! Теплый сезон, когда можно гулять, заходя в магазины, он очень короткий» - объяснила Ясько относительную непопулярность стрит-ритейла в нашей стране в сравнении с торговыми центрами. По словам Ясько, рынок стрит-ритейла «дольше всех упирался» в вопросе перехода на рублевые арендные ставки. Это связано со спецификой владения помещениями. Собственниками очень часто являются частные лица, не имеющие кредитов. Они имели возможность переждать какое-то время с пустым помещением, только бы не снижать ставки и не переходить в рубли. Но спустя год поняли, что «корова не продается» и пошли на уступки. В стрит-ритейле традиционно заключались договоры с фиксированной арендной ставкой, причем достаточно высокой. Сейчас уже есть примеры сделок, когда в ставку закладывается небольшой фикс плюс процент от торгового оборота арендатора.

Сегмент стрит-ритейла наиболее привлекателен с точки зрения частных инвестиций. Порог входа здесь – около миллиона долларов. Если говорить о Москве, в последнее время арендаторы переключили внимание с главных торговых коридоров на улицы в спальных районах. По словам Ольги Ясько, на них сегодня приходится очень много заявок. В новых домах первые этажи изначально приспособлены под стрит-ритейл. Помещения в них удобные, перепланировку делать не нужно. «Вписать супермаркет в трехкомнатную квартиру на первом этаже – задача не для слабонервных» - привела Ясько пример для сравнения.

Продуктовые ритейлеры оккупируют склады

Представитель Knight Frank нехотя перешла к теме складов.

Очень много складских объектов в нашей стране строятся build-to-suit, то есть для конкретного арендатора. Рынок складской недвижимости – очень стабильный, уровень вакантных площадей на нем меньше 10%. Объем сделок в прошлом году составил 1,1 млн кв. м. «На кризисную ситуацию похоже не очень» - прокомментировала Ясько. (Рекордное количество сделок в предыдущие годы достигало 1,5 млн кв м за год.)

Рынок складской недвижимости в России очень молодой, ему около 10 лет. Но портрет арендатора за это время изменился очень сильно. Раньше это были преимущественно логистические операторы. Сейчас – ритейлеры, в основном продуктовые сети. С ними напрямую заключаются самые крупные сделки. Доходность в сегменте складов ниже, чем в торговом сегменте. Поэтому в них вкладывают только консервативные игроки. Объем инвестиций в складской сегмент всегда был очень небольшим, подытожила Ясько.

Джазовый клуб или фонд недвижимости?

Из зала прозвучал вопрос, который дал толчок дискуссии. Молодой человек, назвавшийся Станиславом, поинтересовался, что делать «рядовому инвестору», который «мечется» между вложением в жилую недвижимость для сдачи в аренду и, «не дай бог, депозитом», куда ему податься со своими относительно небольшими средствами. Он также хотел знать, уместен ли в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость своего рода краудфандинг.

- Почему «не дай бог»? Иногда депозиты оказываются более интересным вложением, чем недвижимость. Это надо считать – выразила свою точку зрения Ольга Ясько. - Если вы меня спросите: «Вот у меня есть миллион долларов, куда мне его вложить в недвижимость?», я, возможно, скажу, что никуда.

Тем не менее, Ясько очертила круг доступных для частного инвестора возможностей: это стрит-ритейл, жилая недвижимость и небольшие офисные блоки. Гарантий доходности при этом нет никаких. Например, люди, которые несколько лет назад инвестировали в элитные квартиры для своих детей, они теперь «рвут на голове волосы», поделилась Ясько. Рынок элитной недвижимости перешел в рубли, и инвесторы очень сильно потеряли. Очевидно, лучше бы они просто придержали свои деньги в долларах.

Денис Соколов ответил на другую часть вопроса Станислава. «Краудфандинг – способ привлечения денег в проект, в который по-другому привлечь их невозможно» - сказал он. По его мнению, данная схема гораздо больше подходит для того, чтобы открыть джазовый клуб, чем для создания абстрактного фонда недвижимости. «Зачем мне покупать размытую долю в торговых центрах по всей России, если я могу купить акции X5 Retail Group?» - привел пример Соколов. Если же инвесторов вместе собирается немного, например пятеро, и объект в дальнейшем получает хорошего управляющего, то идея краудфандинга, возможно, не так уж и плоха, согласился Соколов.

Ольга Ясько, в свою очередь, напомнила, что Сбербанк привлекает деньги очень мелких инвесторов для инвестирования в складские комплексы. И доходность пока очень неплохая.

Москва.