Граждане стали чаще брать кредит на жилье с обременением

Все чаще при необходимости продажи заложенной по ипотеке квартиры в рамках урегулирования задолженности банки стали обращаться к коллекторским агентствам. Коллекторы помогают провести переговоры с должником, найти нового покупателя и даже выступают посредниками при получении новой ипотечной ссуды на реализуемую квартиру. Однако стоимость таких услуг довольно высока, и пока кредиторы предпочитают передавать коллекторам только особо сложные случаи.

О том, что в 2017 году банки стали привлекать коллекторов для реализации заложенных по ипотеке квартир, “Ъ” рассказали в нескольких крупных коллекторских агентствах. Речь идет о добровольной реализации залога при невозможности обслуживания ипотечного кредита. По словам гендиректора агентства «КИТ Финанс Капитал» (занимает более 50% рынка взыскания задолженности по ипотеке) Дениса Аксенова, ранее кредиторы предпочитали проводить процедуру взыскания сами, без привлечения третьих лиц. «Смещение интереса в сторону коллекторских агентств вызвано принятием профильного федерального закона, ростом объема кредитных портфелей и вызреванием проблемного портфеля»,— уточняет он. Как пояснил гендиректор агентства ЭОС Антон Дмитраков, коллектор выступает фактически посредником в проведении сделки — проводит переговоры с должником, помогает найти нового покупателя, контролирует поступление средств и погашение задолженности.

Ипотечные кредиты — самые низкорисковые на рынке, поскольку обеспечены залогом. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, совокупный ипотечный портфель по итогам 2017 года составил 5,34 трлн руб., из которых 2,19% просрочены на срок более 90 дней. Таким образом, на проблемную ипотеку приходится 116,9 млрд руб. В большинстве случаев банки стараются провести процедуру реструктуризации просроченной ссуды, предоставляя должнику рассрочку, увеличивая срок кредита и т. д.

Однако иногда, даже с такими послаблениями, заемщик не может справиться со значительными платежами по ипотеке, тогда задолженность погашается посредством реализации заложенной квартиры. Должник может согласиться на добровольную реализацию объекта залога, либо ее проведут в рамках судебных процедур взыскания задолженности.

По словам господина Аксенова, при добровольной реализации залога заемщик продает квартиру по цене, превышающей цену, которая будет назначена при реализации квартиры на торгах после судебного решения. «Зачастую коллекторские агентства выступают не только консультантами и своеобразным гарантом юридической чистоты сделки, но и могут содействовать в привлечении ипотеки для покупки недвижимости как для бывшего заемщика, так и для покупателя»,— отмечает он. По итогам 2017 года количество залоговых квартир, купленных с привлечением нового ипотечного кредита, выросло в 2,4 раза по сравнению с 2016 годом и достигло 20% в общем объеме реализованных квартир. «Для нового собственника основным преимуществом покупки квартиры в обременении является ее стоимость, на практике она ниже на 15–20% по сравнению с реальной рыночной стоимостью на подобные объекты,— отмечает глава "Юридического бюро №1" Юлия Комбарова.— А снижение ипотечных ставок привлекает на этот рынок дополнительных покупателей».

Работа с ипотечными квартирами довольно трудоемкий, но выгодный процесс. По словам господина Дмитракова, несмотря на высокий средний размер долга по ипотеке, банки передают на взыскание коллекторам наиболее сложные ипотечные кредиты, работа с которыми требует много времени и денежных затрат. «Агентское вознаграждение коллектора за взыскание ипотечного долга может достигать 40% от его размера»,— говорит господин Дмитраков. По словам Юлии Комбаровой, для коллекторов на сжимающемся рынке агентского взыскания работа с ипотечными квартирами — оправданная диверсификация деятельности.

Впрочем, афишировать привлечение коллекторов к реализации залогов по ипотеке банки не спешат. Несмотря на то что закон о взыскании долгов физлиц дал коллекторам официальный статус и регулятора, крупные банки предпочитают справляться с такими деликатными вопросами самостоятельно. В ВТБ “Ъ” сообщили, что банк не передает задолженность по ипотеке коллекторским агентствам, так как объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам находится на предельно минимальных значениях. «Мы работаем силами собственной службы взыскания»,— отметили там. По словам предправления Ланта-банка Дмитрия Шевченко, банк прибегает к услугам коллекторских агентств в основном при судебной реализации недвижимости. «Зачастую, стремясь растянуть срок выселения из квартиры, должники отказываются от ее добровольной продажи, а если это единственное жилье, его реализация может сильно затянуться, тогда банку удобнее привлечь к работе третьих лиц,— говорит он.— С теми, кто готов к конструктивным переговорам, насколько мне известно, банкам проще решить вопрос самим».