Объем сделок с классической коммерческой недвижимостью в РФ на 60% превысил «досанкционные» показатели

По сообщению компании Nikoliers, в I квартале 2025 года объем сделок с классической коммерческой недвижимостью в России составил 183,4 млрд руб., что на 60% превышает годовые объемы капиталовложений 2018-2021 годах, когда инвестиционный рынок не испытал на себя влияние санкций и высокой ключевой ставки. В этот период годовой объем сделок по данным Nikoliers варьировался от 114,3 до 166,2 млрд руб. Даже в 2022 г. (период введения санкций и принятия компаниями решения по выходу с российского рынка) сумма капиталовложений составила 184,8 млрд руб., то есть в I квартале 2025 г. инвестиции всего на 0,8% ниже годовых объемов 2022 г. При этом в I квартале 2025 г. не было совершено ни одной сделки с иностранным собственником.

С учетом земельных участков под девелопмент жилья и производств объем инвестиций в России в I квартале составил 269 млрд руб., что на 79,7% выше суммы инвестиций в I квартале 2024 г. По прогнозам Nikoliers, по итогам годам общий объем инвестиций может составить 1,1 трлн рублей, при этом, учитывая текущую кредитно-денежную политику, в рынок могут выйти бывшие объекты иностранных собственников, которые в 2022-2024 гг. были приобретены российскими компаниями с дисконтом.

По данным Nikoliers, в I квартале 2025 г. в количественном выражении была зафиксирована 81 инвестиционная сделка, в т.ч 41 шт. – это сделки с классической коммерческой недвижимостью и еще 40 – покупки земельных участков под девелопмент и производства. Общая площадь земельных участков более 1 440 га. Большая часть из этих участков (21 лот, общей площадью 870 га) приходится под строительство жилой недвижимости, без учета возможной смены ВРИ на других площадках.

Наибольший объем инвестиций в I квартале пришелся на сегмент офисной недвижимости – в него было инвестировано 118, 5 млрд рублей (44% от общего объема), что в 3,4 раза больше, чем в 1 квартале 2024 г. и почти на 58% меньше, чем в 4 квартале 2024 г. (281,4 млрд руб.). Нехватка офисов в аренду обострила спрос на покупку под размещение собственных сотрудников компаний, что в том числе сказалось на общем объеме инвестиций в офисный сегмент. В структуре сделок I квартала 2025 г. существенная доля приходится на портфель активов KR Properties. В основном эта сделка представлена офисными центрами, но также оказала существенный вклад в сегмент многофункциональных центров, сформировав по ним рекордный объем. В структуре сделок офисной недвижимости в начале 2025 г. мы видим преобладание доли покупок под размещение собственных сотрудников компаний (56%). Самыми крупными сделками под собственные нужды компаний стали покупки БЦ AFI2B под размещение офисных сотрудников компании «Лукойл» (GBA 50,2 тыс. кв. м) и здания центрального телеграфа Т-банком (GBA 71 тыс. кв. м).

В сегменте складской недвижимости в I квартале 2025 г. преобладают покупки с целью получения дохода от арендного потока (98%, аналогично показателям 2022-2023 гг.). Минимальное значение инвестиционных сделок в складском сегменте ранее был зафиксирован в 2015 г. – 43%.

По итогам I квартала 2025 г. доля сделок в Москве и МО составляет 89% (164 млрд руб.), по нашим оценкам к концу года она приблизится к среднегодовым показателям предыдущих лет и составит 65-80% от всего объема сделок.

Среди сделок в регионах России наибольший вклад в общую структуру внесла торговая недвижимость. В Ульяновске владелец поменялся в «ЦУМе» (GBA 13,3 тыс. кв. м), в Нижнем Новгороде – ТЦ «Этажи» (GBA 34 тыс. кв. м), в Красноярске – часть (18,6 тыс. кв. м) ТЦ «Галерея Енисей» (GBA 43 тыс. кв. м). Вторым по значимости сегментом в региональных сделках стала складская недвижимость.

Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «Итоги 2024 г. и сделки I квартала 2025 г. говорят нам о том, что рынок инвестиций в коммерческую недвижимость поддерживают покупки под конечных пользователей. Крупные компании корпоративного сектора, обладающие собственными средствами, будут рассматривать варианты перехода от стратегии аренды офисных помещений к выбору места постоянной дислокации и консолидации подразделений в крупных штаб-квартирах на фоне усиления дефицита качественных офисов. Жесткая денежно-кредитная политика вкупе с потребностью в финансировании может стимулировать выход в рынок бывших объектов иностранных собственников, которые ранее (в 2022-2024гг) были приобретены российскими компаниями с дисконтом от рыночной стоимости».