Спрос на ипотеку и возможности застройщиков вскоре могут найти баланс, снижая риски перегрева – ЦБ

ЦБ РФ ожидает, что спрос на ипотеку в ближайшие месяцы может сократиться до уровня, соразмерного с возможностями застройщиков наращивать предложение жилья, что снизит уровень рисков на рынке ипотечного кредитования, говорится в докладе о денежно-кредитной политике ЦБ.

Регулятор проанализировал влияние программы льготной ипотеки, запущенной в апреле 2020 года, на конъюнктуру ипотечного рынка. По данным ЦБ, программа льготной ипотеки была основным фактором роста объемов операций на ипотечном рынке с июля 2020 года по июнь 2021 года: в среднем в ее рамках ежемесячно предоставлялось около 40 тыс. кредитов общим объемом 130 млрд рублей, то есть почти две трети прироста оборотов рынка определялось этой программой.

Масштабный рост ипотечного рынка в 2020-2021 годах позволил избежать негативных последствий для строительной отрасли (в первые месяцы пандемии, до запуска данной программы, застройщики столкнулись с существенным снижением спроса), ухудшения финансового положения застройщиков и замораживания проектов. Однако производственный цикл в строительной отрасли длителен, и застройщики не имели возможности нарастить предложение недвижимости соразмерно росту спроса на жилье, профинансированному ипотекой. Рост спроса на недвижимость, с одной стороны, и ряд затруднений, с которыми столкнулась строительная отрасль (удорожание строительных материалов, снижение предложения рабочей силы и дезорганизация строительства в отдельных регионах в связи с пандемией), с другой, привели к существенному росту цен на жилую недвижимость. К середине 2021 года цены на типовые квартиры почти в полтора раза превышали уровень начала 2020 года. Рост стоимости недвижимости обесценивал рост доступности за счет программ льготного кредитования и снижал доступность жилой недвижимости для тех, кто не имел возможности воспользоваться этими программами. Поэтому после снижения рисков для устойчивости экономики, связанных с пандемией COVID-19, было принято решение о постепенном сворачивании программы льготной ипотеки на новостройки.

Чтобы избежать шоков, которые может вызвать резкое сворачивание программы льготной ипотеки, было принято решение начиная с июля 2021 года повысить ставку по льготной ипотеке с 6,5% до 7% годовых, а максимальную сумму кредита сократить до 3 млн рублей. Такое решение, сдерживая избыточный рост ипотечного кредитования, повышает адресность программы - кредиты на ограниченную сумму востребованы прежде всего наименее социально защищенными слоями населения. Повышению адресного характера льготной ипотеки способствует и расширение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком, а также сохранение других программ (сельскохозяйственной и дальневосточной ипотеки). Такие изменения позволяют сохранить поддержку отдельных групп населения, ограничив давление льготной ипотеки на цены недвижимости.

В первые месяцы после пересмотра параметров льготных программ выдачи кредитов (в рамках программы льготной ипотеки на новостройки) уменьшились втрое, но это сокращение частично компенсировалось наращиванием выдач кредитов в рамках программы семейной ипотеки и небольшим ростом кредитования на рыночной основе. В результате снижение активности на ипотечном рынке было плавным: в третьем квартале 2021 года в среднем выдавалось 153 тыс. кредитов в месяц (на 11% меньше, чем во втором квартале) на общую сумму 450 млрд рублей (на 12% меньше аналогичного показателя второго квартала). Объемы сделок на первичном рынке недвижимости в третьем квартале 2021 года также несколько снизились, но оставались значительными. До половины сделок по-прежнему финансировалось за счет ипотеки, указывает ЦБ.

Одним из факторов, поддерживавших спрос на ипотеку, был медленный рост ставок по ипотечным кредитам. В сентябре, по предварительным оценкам, средняя ставка по ипотечным кредитам составляла 7,7% годовых, что лишь на 0,5 п.п. превышает средний показатель первого квартала (то есть периода до начала цикла повышения ключевой ставки). Рост кредитных ставок сдерживается конкуренцией между банками за качественных заемщиков при доверии участников рынка к денежно-кредитной политике Банка России. Кроме того, эффект роста ставок частично смягчается дальнейшим ростом сроков кредитования. В сентябре 2021 года средний срок новых кредитов составил 20 лет и 7 месяцев - на три месяца больше, чем в июле. Удлинение сроков кредитов позволяет ограничить рост месячного платежа при повышении ставок. Стремлению банков сохранять привлекательность ипотечных кредитов для заемщиков способствует низкий уровень кредитных рисков по данным кредитам. Доля просроченной задолженности по портфелю этих кредитов устойчиво уменьшается в последние годы; к концу третьего квартала она сократилась до 0,6%, став меньше, чем в любом другом крупном сегменте кредитного рынка. Поддержанию высокого качества ипотечного кредитного портфеля будет способствовать повышение надбавок к коэффициентам риска по предоставленным с 1 августа ипотечным кредитам с невысоким первоначальным взносом (15-20%), сдерживающее наращивание портфеля таких кредитов.

Таким образом, в условиях плавного сворачивания программы льготной ипотеки на новостройки не наблюдается резкого сокращения спроса на недвижимость, что могло бы негативно сказаться на рынке жилья, финансовом положении застройщиков и, соответственно, долгосрочной доступности недвижимости для населения, отмечает ЦБ.

"В ближайшие месяцы можно ожидать дальнейшего медленного сокращения спроса на ипотечные кредиты и недвижимость вплоть до достижения такого уровня, при котором спрос, финансируемый за счет ипотечных кредитов, будет соразмерен возможностям застройщиков наращивать предложение жилой недвижимости. Такое развитие ипотечного рынка, способствуя росту строительства и повышению доступности жилья, не будет создавать рисков избыточного роста цен на жилье, чрезмерной закредитованности населения и ухудшения качества банковских активов", - говорится в докладе.