Средства покупателей квартир доверят сотне банков

Правительство планирует снизить требования к рейтингам банков, которые смогут открывать эскроу-счета. Именно на них будут размещать средства покупателей строящегося жилья, чтобы избежать повторения истории с обманутыми дольщиками. После изменений число таких банков вырастет в полтора раза. В результате выбрать банк застройщикам будет проще, но и риски тоже возрастут, причем лягут они в случае отзыва лицензии у кредитной организации на плечи Агентства по страхованию вкладов (АСВ). Средства на эскроу-счетах страхуются государством в объеме в несколько раз выше стандартного.

Банки, которые будут допущены до работы с эскроу-счетами для финансирования стройки, должны иметь минимальный кредитный рейтинг не А– (умеренно высокий уровень надежности), а на три ступени ниже — BBB– (умеренный уровень надежности) от агентств АКРА или «Эксперт РА», следует из опубликованного 24 декабря проекта постановления правительства.

Застройщики с 1 июля 2019 года должны будут перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета. Они будут обязаны направлять средства покупателей на специальные банковские счета и держать их там до завершения строительства. За счет этих средств банки, в свою очередь, будут кредитовать застройщиков. Средства на эскроу-счетах застрахованы государством на сумму 10 млн руб. Новая система заменит привычные для отрасли договоры долевого участия, от которых пострадали многие дольщики.

Банков с уровнем рейтинга от А– и выше в двух рейтинговых агентствах сейчас 62. Однако из этого списка три четверти не готовы работать с застройщиками, отмечает член президиума «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский.

«По сути, только 11 банков с таким рейтингом осуществляют кредитование стройки,— уточняет господин Котровский.— Но, во-первых, они представлены не во всех регионах. Во-вторых, будучи крупнейшими банками, они предъявляют жесткие требования к заемщикам, поэтому получить кредит у них, особенно региональным компаниям, затруднительно». В то же время только в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» к 2024 году в стране должно быть введено 120 млн кв. м жилья, на что потребуется финансирование в объеме около 1 трлн руб., а общий текущий объем рынка нового строительства оценивается в 4 трлн руб. Расширение числа банков для открытия эскроу-счетов сделает финансирование для застройщиков доступнее, что будет способствовать выполнению планов строительства, добавляет эксперт. По оценке “Ъ”, банков с рейтингом от BBB– и выше сейчас 101.

Однако такой подход сопряжен с определенными рисками. «Расширение списка банков, конечно, несет дополнительные риски, и необходимо грамотно взвесить, не перекрывают ли они преимущества, которые чиновники пытались создать для покупателей жилья,— отмечает директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский.— Услуга станет доступнее для застройщиков с точки зрения территориального охвата, но одновременно упадет надежность системы».

Шансов, что рухнет один из банков из расширенного списка, вдвое больше, чем при нынешних требованиях, но они все же невысоки. «На горизонте одного года вероятность дефолта банка в рейтинговой категории А (включает уровни ruA–, ruA, ruA+) составляет 1%, а из категории BBB (уровни ruBBB–, ruBBB, ruBBB+) — 2,1%»,— говорит начальник отдела валидации «Эксперт РА» Станислав Волков. В среднем по банковской системе вероятность дефолта около 10%, добавляет он.

В ЦБ и АСВ не ответили на запрос “Ъ” относительно идеи расширения списка банков, допущенных к эскроу-счетам.

Застройщики, впрочем, относятся к расширению числа банков скептически. «Исходно было понятно, что банки из первоначального списка не справятся с тем объемом финансирования, который необходим для реализации уже заявленных проектов,— пояснил “Ъ” президент ГК "Основа", экс-совладелец группы "Мортон" Александр Ручьев.— Глобально для рынка недвижимости существенно ситуация не изменится». Изменения не имеют ключевого значения для крупных девелоперов, которые работают с топ-10 банков, соглашается президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его словам, снижение рейтинговых требований скорее важно для региональных игроков.

«Есть небольшие региональные застройщики, в проектах которых крупные банки не заинтересованы, а региональный даст им право на существование,— добавляет управляющий директор розничного бизнеса Абсолют-банка Антон Павлов.— Но далеко не все банки могут позволить себе кредитовать стройку».

Государство готово расширить степень принятия на себя риска, пойдя на уступку «печальному состоянию» многих девелоперов, чтобы «позволить им остаться на плаву», полагает главный экономист «ПФ-Капитал» Евгений Надоршин. «Многие девелоперы привыкли работать со своими банками, и, поскольку последние зачастую не блещут высокими рейтингами и не являются достаточно надежными, эта уступка позволит им сохранить комфорт в виде дружественного финансового института»,— считает Евгений Надоршин. Платить за лояльность в случае хоть и маловероятного дефолта банка, допущенного к эскроу-счетам, придется АСВ, а точнее ЦБ. На данный момент долг агентства перед Банком России уже превышает 1 трлн руб.