Темпы роста ипотечного кредитования в России замедлятся в 2021 году до 15% – S&P

Международное рейтинговое агентство S&P прогнозирует постепенное замедление темпов роста ипотечного кредитования в РФ примерно до 15% в 2021 году с около 22% в 2020 году и до 12-14% начиная с 2022 года, говорится в отчете агентства.

S&P ждет стабилизации роста российского рынка жилой недвижимости во второй половине 2021 года по завершении государственной программы субсидирования ипотечного кредитования в конце июня.

В 2021 году, по прогнозам агентства, объем новых ипотечных кредитов, скорее всего, составит 3,5-3,8 трлн рублей по сравнению с 4,3 трлн рублей в 2020 году.

"Более того, мы ожидаем дальнейшего снижения этого показателя в 2022 году в отсутствие новых государственных программ, стимулирующих рост рынка недвижимости. В первом полугодии ипотечное кредитование продолжит поддерживать рост розничного кредитования, но затем его темпы замедлятся ввиду отсутствия факторов роста и повышения цен на жилье. Высокий спрос на жилую недвижимость в 2020 году и так уже обусловил рост цен, что, скорее всего, приведет к снижению спроса на новые ипотечные кредиты", - говорится в отчете.

"Мы отмечали довольно высокий рост цен на рынке жилой недвижимости в 2020 году. Некоторые российские граждане начали тратить свои сбережения на приобретение жилья, при этом многие использовали ипотеку, в том числе в рамках субсидированных программ. Однако мы не ожидаем, что "пузырь" на рынке жилой недвижимости лопнет после завершения этих программ", - указывает S&P.

По прогнозам агентства, снижение процентных ставок по депозитам, все еще недостаточно высокий уровень развития финансового рынка и ограниченный набор альтернативных финансовых инструментов для сбережений и инвестиций будут поддерживать спрос на жилую недвижимость и, как следствие, на ипотечные кредиты. Кроме того, крупнейшие девелоперы начали продавать недвижимость в режиме онлайн, поэтому приобрести жилье в новостройках, в том числе с привлечением ипотечных кредитов, стало проще.

"Несмотря на двузначный рост рынка ипотечного кредитования в течение предыдущих четырех лет (в среднем на 20% в год), мы не наблюдем формирования "пузыря" ипотечных активов. Мы отмечаем относительно небольшой совокупный объем накопленной задолженности по ипотечным кредитам, который составляет лишь около 8,5% ВВП и соответствует показателям Турции (около 5%) и Бразилии (8%), но существенно ниже, чем в других странах со средним уровнем доходов населения, таких как Польша (20%) и ЮАР (30%). Такая небольшая доля и структура задолженности по ипотечным кредитам в России свидетельствует о возможности дальнейшего роста объема ипотечного кредитования", - отмечает агентство.

ЦБ РФ в 2021 году прогнозирует прирост ипотечного портфеля банков на 16-20%, в 2022 и в 2023 годах - на 14-18% ежегодно.

По мнению S&P, кредитный риск, связанный с ипотечными кредитами российских банков, в настоящее время находится под контролем: доля проблемных кредитов (платежи по которым просрочены больше чем на 90 дней) составляла около 1,4% в конце 2020 года и, вероятнее всего, останется стабильной в 2021 году при прочих равных условиях. По данным ЦБ, за период с марта по декабрь 2020 года были реструктурированы ипотечные кредиты объемом всего около 40 млрд рублей (0,4% совокупного портфеля ипотечных кредитов) в связи с влиянием пандемии на финансовое положение заемщиков.

К третьему кварталу 2020 года доля ипотечных кредитов со средним отношением "кредит/стоимость" (loan-to-value ratio - LTV) выше 80% составляла 35% всех кредитов, что является умеренным показателем, в сравнении примерно с 28% годом ранее. "В настоящее время мы не считаем это тенденцией к снижению стандартов андеррайтинга и ожидаем, что данный показатель будет составлять около 30% в следующие несколько лет", - говорится в отчёте.

S&P полагает, что существуют достаточные возможности для роста ипотечного кредитования в 2021-2022 годах без ухудшения показателей качества портфелей ипотечных кредитов на балансах банков. Обслуживание "среднего" ипотечного кредита предполагает, что доход заемщика должен составлять не менее 40-45 тыс. рублей в месяц. Агентство рассчитало такой уровень дохода исходя из среднего размера ипотечного кредита (2,5 млн рублей), ставки по новым кредитам на уровне 7,4%, среднего срока погашения кредита около 19 лет (на основании данных "ДОМ.РФ" по состоянию на конец 2020 года) и комфортного показателя "платежи по кредиту/доходы" (payment-to-income - PTI) на уровне 50%. В России около 63,5 млн человек принадлежат к возрастной группе 25-55 лет, которая в наибольшей степени может пользоваться банковскими услугами, однако (по данным Росстата) всего 24% населения страны (или около 35 млн человек) имеют среднемесячный доход выше 45 тыс. руб.

Одним из факторов, способных привести к повышению расходов на формирование резервов для банков, являются заемщики с низким уровнем дохода и не имеющие кредитной истории, полагает агентство. По данным Банка России, к третьему кварталу 2020 года доля заемщиков, которых впервые взяли ипотечный кредит в 2020 году, составляла 24%. Низкие процентные ставки обусловливают временное повышение доступности ипотеки, однако увеличение доли заемщиков, не имеющих кредитной истории, может обусловить повышение кредитного риска в стране, в которой благосостояние домохозяйств распределено неравномерно.

"Мы полагаем, что существует возможность повышения рисков, связанных с быстрым ростом задолженности населения с более низким уровнем доходов", - пишет S&P.