ЦБ РФ повысит резервы по ипотеке от застройщика с экстремально низкими ставками

Банк России повысит резервы по ипотеке от застройщика с экстремально низкими ставками, ужесточение затронет кредиты, выдаваемые и в рамках госпрограмм.

Проект изменений в положение 590-П опубликован на сайте ЦБ.

"Проект указания разработан в целях регулирования и минимизации кредитных и процентных рисков на рынке ипотечного кредитования, повышения устойчивости кредитных организаций, активно участвующих в программах льготного кредитования от застройщиков, и выравнивания конкурентного поля среди таких кредитных организаций, в рамках реализации регуляторных мер, анонсированных в докладе Банка России для общественных консультаций", - говорится в пояснительной записке к документу.

Регулятор, как и обещал, введет надбавки к ставке резервирования по ипотеке и дифференцирует их в зависимости от разницы между эффективной ставкой ипотеки от застройщика и рыночной ставкой, действовавшей на момент выдачи кредита.

Новый подход к резервированию будет применяться к ипотеке, выдаваемой с 1 января 2023 года и полная стоимость которой:

- в рамках госпрограмм составляет менее 4/5 от ставки, принимаемой в расчет размера субсидии;

- вне госпрограмм составляет менее 4/5 от средней за последние три месяца доходности 10-летних ОФЗ;

- по условиям договора является переменной и составляет менее 4/5 ключевой ставки Банка России.

Для таких кредитов размер формируемых после уменьшения на величину обеспечения резервов будет устанавливаться в зависимости от разницы между эффективной ставкой и рыночной ставкой по ипотеке.

Также нормами проекта предусмотрено увеличение с 6 до 20 млн рублей порогового значения величины ипотечной жилищной ссуды, которая может включаться в портфель однородных ссуд при оценке финансового положения заемщика как среднего, в целях синхронизации с текущими программами государственной поддержки граждан по обеспечению жильем.

Вступление в силу проекта указания предполагается по истечении 10 дней после дня его официального опубликования. Предложения и замечания по проекту указания принимаются с 29 декабря 2022 года по 13 января 2023 год.

Регулятор ранее отмечал, что с начала лета ипотека с господдержкой стала все чаще комбинироваться с так называемой субсидией от застройщика. Это позволяет банкам выдавать кредиты по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01%). По результатам опроса пяти крупнейших ипотечных банков, в июне почти 2/3 всей ипотеки на первичном рынке (в качестве такового ЦБ рассматривает сегмент строящегося жилья под залог прав по ДДУ, а не уже построенные объекты) выдавалось именно в рамках таких "комбинированных" программ. В итоге средневзвешенная ставка на рынке первичной ипотеки снизилась до 3,7% в августе с 5,9% в январе 2022 года.

Экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки от застройщика достигаются за счет завышения стоимости квартиры (на 20-30% выше, чем если бы клиент покупал ее за наличные) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства. Комиссия застройщика может быть выше, если он даст реальную субсидию от себя, но большая часть комиссии оплачивается самим покупателем. Иными словами, основная нагрузка все равно ложится на клиента, просто не в форме процентов, а в виде переплаты за квартиру, которая отражается в увеличении размера кредита, отмечал ЦБ.

Во-вторых, банк зарабатывает на том, что полученная от застройщика комиссия в размере 20-30% от стоимости квартиры может быть реинвестирована - например, направлена на выдачу новых кредитов. В-третьих, банк получает субсидию от государства (3 п.п. по программе "Льготной ипотеки" и 4 п.п. по программе "Семейной ипотеки" при текущем уровне ставок).

В итоге совокупная доходность данного продукта для банка может быть сопоставима с классической ипотекой при равном ожидаемом сроке погашения. Однако эта итоговая доходность определяется непрозрачным образом, не учитывается при расчете полной стоимости кредита (ПСК) и подвержена колебаниям во времени (при изменении рыночных ставок и условий субсидирования государством). По расчетам ЦБ, для обеспечения доходности на уровне 10% в рамках "льготной ипотеки от застройщика" по 25-летнему кредиту при контрактной ставке 0,01% и ставке реинвестирования на уровне 7,5% единовременная комиссия должна составить оценочно не менее 30% от суммы кредита.

В реальности банки могут недооценивать размер комиссии от застройщика, предполагая погашение досрочно. Конкуренция среди банков приводит к демпингу требуемого от застройщика уровня комиссии. Для заемщика льготная ипотека от застройщика становится выгодной, если он не спешит погашать ее досрочно, а рыночные цены на недвижимость растут. Если заемщиком принято решение о погашении кредита в первые три года, его расходы будут значительно выше расходов по льготной ипотеке, так как сумма кредита завышена в результате наценки на стоимость квартиры.

Банк в такой ситуации получит дополнительную выгоду от признания в доходах комиссии от застройщика. Получается, что погашать такую ипотеку досрочно крайне нерационально, что, скорее всего, приведет к тому, что средний срок погашения по ней будет ближе к контрактному (25-30 лет). Это, в свою очередь, увеличивает риски для других участников данной схемы, предупреждал регулятор.

В середине декабря глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор попросил правительство вывести из-под действия льготных программ ипотеку от застройщика.

"Что касается ипотеки застройщиков, мы считаем, что эти схемы нужно уменьшать и закрывать. Мы видим, что все эти схемы связаны с завышением цен на жильё. И когда люди окажутся с жильем, которое переоценено по рыночным меркам и при необходимости на вторичном рынке не смогут его продать за ту же цену, которую они заложили, получая кредит. И это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть даже ещё случаи, когда они ещё и останутся должны банку при продаже этого жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования", - заявила она.