Вложения иностранцев в коммерческие объекты рекордно снижаются

Доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам 2016 года может составить всего 14%, прогнозирует Knight Frank. Это самый низкий показатель, начиная с 2009 года. Ни девальвация рубля, ни падение цен на такие объекты так и не стали для зарубежных инвесторов дополнительным стимулом активнее вкладываться в российскую недвижимость.

Прогнозируемый показатель доли иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам этого года будет на шесть процентных пунктов ниже уровня 2015 года (20% от $2,7 млрд) и составит 14% ($370 млн) от общего объема в $2,6 млрд, говорится в исследовании Knight Frank. В то же время директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев предполагает, что объем иностранных инвестиций в 2016 году может колебаться в диапазоне $350-700 млн при общей сумме $2-3 млрд. Такой большой разброс он объясняет тем, что зарубежные компании, как правило, выбирают для вложений капиталоемкие объекты.

Инвестиции иностранцев в российскую коммерческую недвижимость стабильно увеличивались с первой половины 2000-х годов. Исключением был кризисный 2009 год, когда этот показатель достиг исторического минимума — $480 млн (13% от общего объема), свидетельствуют данные Knight Frank. Спустя четыре года рынок достиг отметки в $2,4 млрд (30% от общего объема). Но уже с середины 2014 года консультанты начали массово пересматривать сделанные ранее позитивные прогнозы в связи с резким падением инвестиций на фоне политического и экономического кризиса (см. "Ъ" от 1 апреля 2014 года).

Впрочем, не все аналитики дают негативные прогнозы на 2016 год. Так, CBRE повысила его с $2,8 млрд до $4,5 млрд. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за три месяца этого года оказался в 4,5 раза выше, чем за аналогичный период 2015 года, составив $1,9 млрд, поясняет директор отдела исследований рынка Олеся Дзюба. "Повлияла сделка с продажей башни "Эволюция", а также сделка по продаже Сбербанком горнолыжного курорта "Горки Город" в Красной Поляне",— добавляет она. В JLL ранее заявляли о предполагаемом объеме инвестиций на уровне $4 млрд против $2,3& млрд в 2015 году. Прогноз аналитиков мог строиться на позитивной динамике первого квартала, по результатам которого в JLL общую сумму вложений в недвижимость оценили в $1 млрд — на 102% выше, чем в аналогичном периоде 2015 года.

По расчетам Knight Frank, совокупная доля иностранных инвестиций в российскую коммерческую недвижимость за последние десять лет составила $15,9 млрд. Максимальный объем средств в российскую коммерческую недвижимость за последние десять лет вложили компании из США — на их долю пришлось $5,8 млрд (36,5% от общего объема). Доля инвесторов из Великобритании составила $2 млрд (12,6%), Австрии — $1,7 млрд (10,7%), Швейцарии — $1 млрд (6,3%), Финляндии — $0,97 млрд (6,1%). В числе самых крупных зарубежных игроков на рынке консультанты выделяют американские инвестфонд Morgan Stanley ($2,2 млрд) и компанию Hines ($1,18 млрд), швейцарский фонд Eastern Property Holdings ($0,97 млрд), австрийскую инвесткомпанию Immofinanz ($1,6 млрд) и "дочку" британской группы Raven Group фонд Raven Russia ($0,69 млрд). Наибольший интерес иностранных инвесторов традиционно вызывала торговая и офисная недвижимость — на эти сегменты за последние десять лет пришлось 43% и 27% сделок соответственно.

Вопреки ослаблению экономических связей между Россией и Западом консультанты сейчас не ждут резкого изменения географии вложений. "Доминирующую роль с точки зрения новых приобретений сохранят уже традиционные игроки, но есть и интерес азиатских компаний, который все-таки может конвертироваться в новые сделки",— рассуждает господин Балоев. Похожую позицию занимает госпожа Дзюба. "Американские инвесторы по-прежнему интересуются готовыми объектами с арендными доходами, ближневосточные и азиатские тоже активно смотрят на такие активы, а некоторые даже регистрируют юридические лица для дальнейших сделок,— рассуждает она.— Если каждый из последней группы купит по одному активу, тогда можно говорить о возможном изменении структуры иностранных инвестиций".