Сергей Вишняков: Как людей дурят инвестициями в недвижимость

Считайте и не дайте себя обмануть.

С недавних пор стараюсь отслеживать рекламу по всяким инвестициям в недвижимость.

Вот и вчера, кто-то в ленте ФБ попался на глаза, нужно было заполнить данные (они расскажут мне про инвестиции) и я получу экономическую модель проекта.

Обещаются инвестиции от 1 000 000 рублей и доход что-то от 40%.

Ну что. Экономическую модель я получил :). С самого начала было смешно, конечно, но я решил пройтись по цифрам и в эту самую модель вникнуть.

1. Расчеты по ипотеке в данном случае взяты через калькулятор Сбера – потому что идентичны практически все цифры. Кроме одной – ежемесячный платеж по ипотеке при реальных расчетах – выше.

А это увеличивает годовые затраты по платежу на 80 тысяч.

2. Я специально не стал уточнять затраты на ремонт, но учитывая, что из 27 кв.м. эти товарищи хотят сделать две студии с двумя санузлами и кухнями – вопрос точности затрат на ремонт остается открытым. Также вряд ли учитываются затраты на мебель и оборудование.
3. Аренда однушки площадью 27 кв.м. почему-то берется как 40000 рублей в месяц, что не соответствует действительности. За указанную стоимость варианта рядом с центром не купить, все остальное явно будет стоить дешевле.

4. Не учитывается при расчетах то, что новостройка – это не тот объект, которым можно пользоваться сразу. Скорее всего нужно будет подождать какой-то срок до получения ключей на квартиру + какой-то срок на разделение и проведение ремонта в квартире. Это я тоже не беру, потому что эти расчеты нужно проводить на примере конкретного объекта, в котором указаны сроки передачи квартиры от застройщика.

5. Совершенно не учитывается то, что такую перепланировку нужно будет согласовать. Что маловозможно.

И в любом случае – это опять дополнительные деньги на согласование. Я их не учитываю здесь, чтобы не усложнять, но они будут.

6. Почему-то в конечных расчетах принимается во внимание только 30% от ежемесячного платежа по ипотеке. Остальные 70% просто не учитываются :).

7. Далее. Каким-то противоестественным образом, квартира 27 кв.м., которую они предполагают сдать за 40 тысяч в месяц, при разделении объектов на 2 части (по 13 кв.м.) приносит уже по 45000 рублей?! Естественно, это цифры взяты из воздуха.

Я принял к расчету по 22,5 тысячи за такие небольшие студии.

8. Не принимается к расчету налоги и коммуналка. Налоги взял 4% – если «инвестор» зарегистрируется как самозанятый. Коммуналку взял совсем по минимуму – 3500.

Вычитаем из суммы, полученной за аренду.

9. Вычитаем из суммы дохода, платеж по ипотеке. Получается меньше 2% годовых.
Схема, предлагаемая доверчивым гражданам, абсолютно не рабочая, цифры взяты с потолка и многие вообще не учитываются. Никаких 76,44% дохода в год там нет и быть не может.
P.S. Понимаю, что все вроде бы зрелые и осознанные люди, но считать многим лень – поэтому такие вот ловцы «инвесторов» до сих пор рекламируются и осваивают чужие деньги.

Считайте, проверяйте и не дайте себя обмануть.

Профиль автора в соцсети: https://www.facebook.com/VishnyakovSergey