Инвестиции в недвижимость: новые тренды – коворкинг и коливинг

Недвижимость во время финансового шторма нередко становится проблемным активом. Но есть ниши, позволяющие на ней зарабатывать. Коливинги помогут решить проблему одиночества человека в современном мегаполисе. Коворкинги по-прежнему создают конкуренцию классическим офисам. Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, в прямом эфире Finverisa-TV рассказал о доходных инвестициях в недвижимость во время кризиса, перспективах рынка и возможностях, открывающихся для частных инвесторов в 2020 году.

15 мая Ян Арт, главный редактор Finversia.ru, и Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, в ходе прямого эфира Finversia обсудили возможность и способы доходных инвестиций в недвижимость во время экономического кризиса, перспективы этого рынка и интересные возможности для частных инвесторов и собственников в 2020 году.

Ян Арт рассказал, что к нему нередко приходят за советом владельцы крупного инвестиционного портфеля. При этом он всегда советует часть средств вложить в недвижимость: «Конечно, рынки обычно дают гораздо больше возможностей в части получения прибыли, например, в прошлом году доходность моих инвестиций составила 38% в валюте. Но я сторонник инвестиций в недвижимость по простой причине – именно они гораздо разумнее с точки зрения как организации своей жизни, так и в качестве подушки безопасности для семьи. А зарабатывать бОльший доход имеет смысл на фондовом рынке».

Однако большинство российских частных инвесторов не имеют достаточно свободных средств, чтобы сделать инвестиции в недвижимость. Есть ли варианты – об этом говорил Александр Шарапов, президент Becar Asset Management.

– Я занимаюсь недвижимостью с 1991 года, сначала – в качестве агента по недвижимости, а начиная с 1992 года – как глава созданной мною компании Becar, – рассказал Александр Шарапов. – Мы начинали с открытия агентства недвижимости в Петербурге. В 1998-2008 годах мы занялись строительством бизнес-центров. После 2008 года мы ушли из сегмента офисов в отельный сегмент, причем свой первый отель мы открыли еще в 2004 году. Мы проанализировали рынок и поняли, что в долгосрочной перспективе офисные площади в крупнейших бизнес-центрах мира сокращаются. Другая тенденция – в последние годы бурно растет число путешествующих людей. И мы уверены, что даже пандемия после прохождения острой фазы не нарушит развитие отрасли международного и внутрироссийского туризма. У нашей компании открыты собственные офисы в Москве, Петербурге, Лондоне, Дубае, а также 3 представительства и 55 подразделений в городах России. Общее число сотрудников компании превышает 5 000 человек.

– А какую часть инвестпортфеля имеет смысл вкладывать в недвижимость?

– С 70-х годов 20 века большинство крупнейших инвестиционных фондов в мире с портфелями в десятки миллиардов долларов занялись инвестициями в недвижимость. И на сегодня хорошим тоном у инвесторов является 10-20% средств держать в недвижимости.

– И какова может быть доходность инвестиций?

– Если говорить о доходности, то на длинных отрезках времени, скажем, 50, или даже 100 лет, рынок недвижимости Нью-Йорка, Парижа или Лондона показал доходность, сравнимую с доходностью инвестиций фондовых рынках этих стран. Для России, конечно, труднее определить доходность такого рода вложений.

– А есть ли возможность начать инвестиции в недвижимость со сравнительно небольшими начальными средствами?

– Большой порог входа – это на самом деле серьезное препятствие для многих частных инвесторов, не обладающих крупными накоплениями. Традиционно первая инвестиция чаще всего – покупка однокомнатной квартиры или студии с целью сдачи ее в аренду. Такая инвестиция проста и понятна, тем более, что многие россияне сами в молодости арендовали подобное жилье. Россия в этом плане похожа на другие развивающиеся страны – Китай, Индию или Бразилию.

Что касается суммы необходимых денежных средств, то однокомнатную квартиру в Москве можно купить примерно за 4-5 млн. рублей и затем сдавать ее с доходом 4-5% годовых.

Если же для покупки оформить ипотечный кредит, то первоначальный взнос, который и будет порогом входа на рынок недвижимости, составит около 1 млн. рублей. Это для Москвы. Для Московской области и Петербурга стоимость однокомнатной квартиры составит 2,5-3 млн. рублей, для других российских городов – еще меньше. Соответственно снижается и сумма необходимого первоначального взноса по ипотеке в случае, если у вас нет таких собственных средств.

Однако если вы оформляете ипотеку, то доходность ваших инвестиций будет невелика. Поэтому, на мой взгляд, бОльший интерес представляют инвестиции в небольшой офис или номер в отеле. Например, в Петербурге в этом случае потребуется сумма от 2,7 млн. рублей или первоначальный взнос от 600 тыс. рублей в случае оформления ипотеки.

– А как обстоят дела с доходностью таких инвестиций?

– Если взять минимальный срок инвестиций в недвижимость от 3-5 лет, то вложения собственных средств в стрит-ритейл, офис, номер в гостинице дадут доходность в обычное, некризисное время около 10-14% годовых. Однокомнатная квартира дает доходность около 5% годовых при ее сдаче в аренду. Замечу, что это уже выше, чем доходность банковских депозитов.

– Если не брать время СССР, то недвижимость кажется сегодня одной из самых защищенных форм собственности в России?

– Да, потерять недвижимость гораздо сложнее, чем, например, средства на фондовом рынке. Высокие риски на рынке недвижимости в России были в начале 90-х годов. Тогда не было нормальной проверки чистоты собственности, быстрой регистрации сделок, расчеты шли в основном наличными деньгами. Сейчас большинство проблем в основном решены, а инвестиции в недвижимость хорошо защищены.

– У вас есть интересный проект кондо-отелей VERTICAL в Петербурге.

– Да, мы в России первыми начали работу в этом формате в 2014 году. Кондо-отель – это когда вы владеете одним номером отеля, а управляющая компания обеспечивает стабильную работу всего отеля как единого комплекса. В отличие от сдачи нескольких квартир, вы не тратите время и силы на управление недвижимостью. Доходность номера кондо-отеля в 2 раза выше, чем при владении квартирой.

В отеле Петербурга 128 номеров и 89 их владельцев. Сейчас мы строим в Москве кондо-отель на 83 номера, строим еще один отель в Петербурге совместно с западными брендами по франшизе.

– Сейчас наполняемость отелей упала?

– Конечно, во время пандемии наполняемость отелей снизилась, но остается выше рынка. В среднем наполняемость отелей сейчас 8%, а у нас 37%. Мы не ушли в убытки, в том числе потому, что сдаем номера на долгий срок. Обычная же наполняемость наших отелей – около 80%.

– А как выглядит ваш проект коливинга? Что это такое?

– Коливинг – это когда у каждого жильца дома или комлпекса апартаментов есть отдельная комната с санузлом, а остальные помещения у жильцов общие. Коливинг ориентирован на среднесрочное и долгосрочное размещение. Для постояльцев будут работать общие прачечные, спортзалы, коворкинги, игровые зоны и зоны для общения.

Это хороший вариант для одиноких людей или молодежи. Уборка и все обслуживание комплекса осуществляется централизовано. Сейчас мы строим коливинг в Дубае, начинаем стройку большого проекта в Петербурге.

– А как сейчас работают ваши коворкинги?

– Мы открыли сеть коворкингов в Москве, Петербурге и Казани. В отличие от крупных форматов, например, торговых центров, коворкинги чувствуют себя в кризис не так уж плохо. Этот формат развивается во всем мире. В Лондоне 10% от офисного пространства – это гибкие офисы, их любят снимать, например, сотрудники IT-компаний.

Коворкинги сочетают достоинства традиционной офисной работы и удаленной работы. В кризис, конечно, удаленная работа из дома получила мощный толчок к развитию. Но этот формат работы имеет и недостатки. Длительное нахождение человека вне команды нередко плохо влияет на его продуктивность. Далеко не всегда можно сосредоточиться на работе находясь дома, особенно если у вас большая семья. А вот гибкие офисы максимально подходят для работы.

– А какие есть варианты для частного инвестора вложений в коворкинги?

– В России пока доступны два формата. Можно приобрести помещение и сделать небольшой коворкинг на 500 кв.метров, примерно на 100 человек. Но эффективный по затратам на управление коворкинг начинается от 2,5-3 тыс. кв.метров и примерно для 500 человек, в этом случае доля расходов на содержание управляющей команды гораздо ниже.

Купить 3 тыс. кв.метров – это большие затраты, поэтому многие компании арендуют помещение. Но в кризис при таком варианте работы высока вероятность банкротств.

Мы для небольших инвесторов планируем сделать доступными вложения в своего рода кондо-коворкинги. Площади в 10-30 кв.метров мы будем распродавать в розницу для получения пассивного дохода инвесторами.

* * *

Далее Александр Шарапов ответил на вопросы зрителей канала Finversia.

На вопрос о том, перспективны ли вложения в отели в российских регионах, Александр Шарапов ответил, что нужно внимательно изучить особенности региона и перспективы его развития. В депрессивных регионах России с сокращающимся населением покупка недвижимости с большой вероятностью принесет убытки.

Москва в России всегда будет перспективным регионом для правильных инвестиций. Петербург интересен своей культурой, архитектурой, белыми ночами, он всегда будет привлекать туристов. Недвижимость в Петербурге дешевле, чем в Москве, в город активно едет молодежь, он будет развиваться.

Из других интересных для инвестиций регионов Шарапов назвал Иркутск – город очень популярен у китайских туристов, рядом суперпопулярное у туристов многих стран озеро Байкал. Интересен Калининград – сюда туристам Евросоюза удобно приехать без оформления российских виз, в тур выходного дня. Алтай – очень живописный и перспективный для туризма регион, но там пока еще плохо развита инфраструктура. Краснодар сейчас активно развивается, в том числе за счет переезда жителей из более северных регионов, там очень комфортный климат, живописная природа и многочисленные здравницы. Однако курортная недвижимость нередко используется только 3 месяца в году, и окупается очень долго.

Для внутреннего туризма интересен Дальний Восток, в том числе – Камчатка.

Если говорить об инвестициях в недвижимость Европы, то из крупных мегаполисов, по мнению Александра Шарапова, хорошие перспективы на рост рынка недвижимости Берлина, Франкфурта, куда переехало много сотрудников банков из Лондона. Лондон после Брексита и снижения цен на недвижимость тоже становится интересен.

* * *

На вопрос о том, стоит ли вкладывать средства в коммерческую недвижимость в кризис, Александр Шарапов ответил, что нужно очень тщательно оценивать перспективы региона, конкретной локации и типа недвижимости.

Предсказать ход и последствия нынешнего кризиса трудно, так как пока непонятна его длительность и глубина. Однако кризис открывает интересные возможности для покупки недвижимости с большим дисконтом. Бизнесмены, чьи компании сильно закредитованы, нуждаются в ликвидности и будут избавляться от непрофильных для их бизнеса объектов недвижимости. На такую покупку даже можно взять кредит в банке, но, конечно, на сумму не более 10%-20% от общей стоимости ваших активов.

* * *

На вопрос о том, какие форматы коммерческой недвижимости могут сильнее пострадать в ходе нынешнего кризиса, Александр Шарапов ответил, что сейчас опаснее всего для рынка возможные излишние ограничительные меры со стороны властей. Например, если сохранятся жесткие ограничения для торговых центров, то их пропускная способность и прибыльность резко упадут. При введении неразумных ограничений может сильно пострадать ресторанный бизнес. Ужесточаются требования к отелям, например, к качеству уборки номеров. Высока вероятность, что сильно пострадают хостелы – могут быть введены запреты на совместное проживание в них людей, не являющихся родственниками.

* * *

На вопрос о рисках вложения в недвижимость через покупку акций и облигаций девелоперов, Александр Шарапов ответил, что именно в кризисы девелоперы часто банкротятся или меняют собственников. И риски подобных инвестиций сейчас высоки.

* * *

На вопрос о том, какие сектора недвижимости получат развитие в более отдаленной перспективе, Александр Шарапов ответил, что после возобновления работы мировой индустрии путешествий получат развитие многочисленные новые для России форматы отелей, например, капсульные отели и недвижимость, которая построена из отдельных блоков-контейнеров, получит развитие 3Д печать строительных конструкций. Перспективны вложения в автоматизацию эксплуатации недвижимости, например, автоматизацию регистрации постояльцев в отелях, в умные дома, так как необходимое оборудование и программы уже есть на рынке, и стоит относительно недорого.

В более отдаленной перспективе может измениться сам формат поселения людей в мегаполисах. Получат бОльшее развитие коливинги, люди будут стремиться объединяться в жилые комплексы и целые поселки по своим жизненным интересам, ценностям и профессиям внутри большого мегаполиса. Совместный досуг в таких комплексах может помочь решить проблему одиночества человека в современных мегаполисах.

* * *

Кроме того, Александр Шарапов ответил и на ряд других вопросов, касающихся инвестиций в недвижимость и экономического кризиса. Полную запись беседы и ссылки на сайты компаний Becar Asset Management можно найти на канале Finversia.

Москва.