Ипотека переходного периода

Что будет с ипотекой при переходе жилищного строительства на проектное финансирование?

Осталось немногим больше семи месяцев до момента, когда финансирование проектов многоквартирных домов будет осуществляться исключительно через счета-эскроу, которые каждый застройщик будет обязан открыть в одном из уполномоченных банков (в список ЦБ РФ на 1 ноября этого года входило 60 кредитных организаций). По принципу: один проект – один счет. Соответствующие поправки в законодательство вступят в силу с 1 июля 2019 года.

Эксперты называют довольно много плюсов, которые получат потребители при новой схеме: повышение уровня надежности и прозрачности рынка, появление гарантий, блюстителем которых будет выступать заинтересованное лицо с мощным финансовым и юридическим ресурсом – банк, а также страховое обеспечение под эгидой государства – через АСВ. Из прогнозируемых минусов, по сути, больше всего огорчает один – участники рынка не скрывают, что цены на квартиры при переходе на проектное финансирование подрастут. «В принципе, проектное финансирование удобно для рынка строительства. Механизм исключает растрату денег покупателей жилья, хотя и повышает себестоимость строительства (как следствие, и цену реализации). То есть если описывать реформу одной фразой, то лучше всего подойдет формула – надежнее, но дороже», – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон».

Без четких очертаний

С учетом того, что не менее 70% продаж квадратных метров в новостройках осуществляется с помощью ипотеки, немаловажным является вопрос: какие изменения ожидают сферу жилищного кредитования, и как переход на эскроу может отразиться на ипотечных заемщиках?

В принципе, большинство экспертов сходятся во мнении, что никаких кардиальных перемен не произойдет. Внедрение эскроу-счетов и последующий переход на проектное финансирование, как утверждает Андрей Колочинский, управляющий партнер девелоперской компании «ВекторСтройФинанс», не окажет существенного влияния на доступность ипотеки. «Людям, взявшим ипотечный кредит, при переходе на проектное финансирование ничего не грозит. Наоборот, все риски по достройке проекта берет на себя банк, аккредитовавший стройку. Вероятно, банки будут разрабатывать различные ипотечные программы под новую форму финансирования. Конкретные схемы только прорабатываются сейчас, так как они напрямую будут заинтересованы в успешной реализации проектов», – сообщили порталу Finversia.ru в аналитической службе девелоперской компании «Лидер-Инвест».

Как говорит Дмитрий Логинов, конкретно ответить на вопрос о том, что изменится в сфере ипотечного кредитования в ходе реформы, пока сложно. «Пока нет окончательного понимания, в каком виде будет осуществляться переход на проектное финансирование. В частности, 5 декабря 2018 года в Госдуме РФ первое чтение прошел законопроект о новом пакете изменений в 214-ФЗ. По заявлениям депутатов, ко второму чтению законопроект будет дополняться большим блоком вопросов, которые сейчас мешают застройщикам плавно перейти на новую систему финансирования жилищного строительства. Таким образом, можно сделать вывод, что реформа пока не обрела своих окончательных контуров», – считает он. Если ориентироваться на существующее законодательство, то, по словам эксперта, переход на проектное финансирование не даст «ипотечникам» серьезных плюсов. Равно как и минусов.

Впрочем, Андрей Колючинский отмечает, что есть вариант, при котором ставки по ипотеке могут несколько снизиться. «Речь идет о том, что может быть принято решение продавать только готовое жилье. Такой вариант сейчас обсуждается в Минстрое РФ. Выдавая кредиты на приобретение квартир в новостройках, банки избавляются от рисков, связанных с недостроем или банкротством застройщика. Впрочем, риск дефолта заемщика все же остается и этот риск кредитные организации обязательно будут учитывать», – говорит эксперт.

Еще один вопрос, который волнует ипотечных заемщиков, связан с возвратом средств при расторжении договора. Как известно, сейчас дольщики готовы всеми силами держаться за ДДУ и продолжать платить ипотеку даже если они видят, что у застройщика возникли проблемы или им самим грозит дефолт. Причина в том, что в случае расторжения договора они смогут получить назад только те деньги, которые пошли на погашение тела кредита плюс первоначальный взнос – уплаченные проценты им никто не вернет. Новая схема эту проблему тоже не решит. «При возврате средств с эскроу-счета гарантируется получение только тела кредита, но не компенсируются проценты за пользование ипотекой. Следовательно, дольщики вряд ли предпочтут прибегать к механизму возврата средств со счетов-эскроу, так как факт наличия прямых убытков будет для большинства неприемлемым», – объясняет Дмитрий Логинов.

Выбору быть

Есть также определенные опасения, которые озвучивались некоторыми экспертами в СМИ, что ипотечный рынок будет монополизирован теми банками, которые допущены регулятором к работе с застройщиками. Они, дескать, смогут придумывать и прописывать в договорах при кредитовании строительных проектов или открытии счетов-эскроу некие оговорки, которые заставят ипотечных заемщиков приходить именно к ним. Более того, в отношении страховок, необходимых для заключения сделки, также могут быть изобретены «рекомендации», отправляющие клиента прямиком в аффилированную с банком страховую компанию.

Кирилл Игнахин, генеральный директор девелоперской компании Level Group, считает, что серьезных оснований для таких «привязок» нет. «Давайте предположим, что есть «банк 1», который вкладывает средства в строительство жилого комплекса и открывает эскроу-счета для перечисления на них средств покупателей, и «банк 2», который предоставляет ипотеку покупателям квартир в строящемся ЖК. Если покупатель квартиры хочет получить кредит, он может обратиться в любой банк в стране. Одобрив заем, «банк 2» перечислит необходимую сумму на эскроу-счет в «банк 1». Никаких проблем с этим не возникнет», – объясняет девелопер.

При этом Андрей Колочинский говорит, что объемы выдачи ипотеки в банках, уполномоченных работать с эскроу-счетами, в перспективе все же увеличатся. Но исключительно из-за того, что клиенту будет просто удобнее совершить сразу две операции – покупку квартиры и оформление кредита – в одной финансовой организации. «При этом банк, который будет финансировать проект, гипотетически может предложить стимулирующие инструменты, чтобы увеличить портфель розничного кредитования. Это может быть два в одном: и проектное финансирование для застройщика, и пониженная процентная ставка для клиента (либо другие специальные условия) со стороны банка. То есть можно предположить, что могут появиться какие-то схемы комплексного партнерства между банком, застройщиком и ипотечным заемщиком», – считает Диана Гурусова, руководитель отдела партнерских продаж и банковских инструментов девелоперской Группы ПСН.

То есть, если вернуться к условным обозначениям, предложенным Кириллом Игнахиным, то «банк 1» будет заинтересован в том, чтобы у застройщика хорошо шли продажи, и было много покупателей. «Поэтому нельзя исключать, что он предложит потенциальным покупателям какие-то более выгодные условия кредитования, чем у «банков 2». Таким образом, даже если и произойдут какие-то изменения для покупателей, то только позитивные», – надеется топ-менеджер Level Group.

«Банк не меньше застройщика хочет, чтобы проект был реализован как можно быстрее, и все сопутствующие риски были сняты. Поэтому, думаю, что кредитные организации будут выдерживать разумный баланс интересов, чтобы не замедлить своими действиями необходимый темп продаж», – соглашается Наталья Круглова, эксперт в сфере инвестиций и управления Института налогового менеджмента и экономики недвижимости (ИНМиЭН) Высшей школы экономики.

Копить – не время

Теоретически, как говорят эксперты, переход на счета-эскроу создает благоприятные предпосылки для развития накопительной ипотеки. Это схема, при которой первоначальный взнос на покупку жилья накапливается на специальном депозитном счете (это может быть как раз счет эскроу) с определенной доходностью в банке. Банк, в свою очередь, предоставляет участникам соответствующей программы минимальные ставки по ипотеке и оформляет кредит на упрощенных условиях.

Практика показывает, что этот инструмент хорошо работает там, где возможно среднесрочное и долгосрочное планирование, где у граждан есть доверие к институтам. «В нашем случае уровень доверия оставляет желать лучшего, а волатильность рубля такова, что долгосрочная стратегия накопления не работает. Однако перспективы развития у накопительной ипотеки все же есть – что той части, которая связана с государственными субсидиями, когда граждане определенных категорий получают дотации из региональных бюджетов (где эти программы приняты), и дополняют ими свои накопления первоначального взноса на ипотеку», – говорит Наталья Круглова.

«Главный плюс накопительной ипотеки – прямая государственная поддержка граждан, желающих приобрести жилье. Напомню, что ранее действовала схема опосредованного субсидирования ипотеки, при которой сначала бюджетные средства получали банки, которые затем снижали ставку для заемщиков. Система накопительной ипотеки, во всяком случае в развитых странах, предполагает адресную финансовую помощь участникам программы. Финансовая поддержка может выражаться либо в прямых субсидиях, либо в льготах по налогам или платным госуслугам», – подтверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (входит в партнерскую сеть международной брокерско-консалтинговой компании CBRE).

Однако она относится к перспективам данного механизма более скептически: по ее мнению, на данном этапе для России он не ко времени. Хотя, в стране есть рабочие примеры «народной ипотеки», где механизм похож на накопительную. Подобные программы действуют в Краснодарском крае и Ростовской области, где можно получить кредит под 6% годовых. Еще в 2012 году, когда средневзвешенные ставки по выданной ипотеке достигали 12% годовых, Сбербанк предлагал в Краснодарском крае участникам «народной ипотеки» кредиты под 7%. «То есть реальный размер ставок действительно ниже, но для этого необходимо как минимум 4-5 лет отдавать банку значительные средства. Кроме того, кредитно-денежная политика в России почти непредсказуема. Стоимость кредита может подскочить в любой момент значительно, и смысл в долгих годах самоограничений пропадет», – комментирует Мария Литинецкая.

По ее словам, данная схема эффективна, когда доходы населения растут, пусть даже отставая от динамики цен на недвижимость. «Стабильная занятость и растущая зарплата позволяли гражданам откладывать средства, – продолжает глава «Метриум». – Сейчас у нас все наоборот: доходы сокращаются и приближаются по уровню к заработкам жителей отсталых стран. В такой ситуации гражданам нечего откладывать на будущий кредит. Особенно это касается молодежи, для которой накопительная ипотека чаще всего и актуальна. Целевой клиент рынка жилья – это взрослый покупатель с детьми, которому квартира нужна здесь и сейчас. Накопительная схема ему не интересна. Таким образом, у накопительной ипотеки в России очень узкая социальная база».

Общие факторы

Основные изменения, которые могут произойти в сфере ипотечного кредитования, как говорят специалисты, связаны не с переходом на новую схему финансирования стройки, а с конъюнктурой рынка и действиями регулятора. «В будущем размер ипотечных ставок будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ и стоимости ресурсной базы для кредитных организаций. В свете последних событий, я имею в виду ухудшение макроэкономической ситуации, ослабление курса национальной валюты и возможность новых санкций со стороны США, прогнозы не самые утешительные – ставки могут еще увеличиться. Не исключаю, что сентябрьское повышение ключевой ставки ЦБ на 0,25%, могло быть подготовительным шагом на пути к более серьезному росту в диапазоне 0,5-0,75% в следующем году», – говорит Андрей Колочинский.

Что касается действий регулятора, которые могут повлиять на ипотеку, то сейчас в профессиональном сообществе обсуждаются два момента, связанных с повышением требований ЦБ к кредитным организациям по резервированию. В начале октября был увеличен коэффициент риска (со 150% до 200%) по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (до 20%), которые будут выданы после 1 января 2019 года. «Такая мера объясняется опасениями, связанными с возможным возникновением ипотечного пузыря. На основании этого можно сделать вывод, что программы с низким первоначальным взносом не получат широкого распространения. Как и прежде, наиболее выгодные условия кредитования будут предлагаться при первоначальном взносе в размере не менее 20%», – считает топ-менеджер «ВекторСтройФинанс». При этом «высокорискованных» кредитов с минимальным первоначальным взносом, как отмечает Наталья Круглова, на рынке не так много (в основном их выдает Сбербанк), чтобы кардинально определять тренды.

В то же время она допускает, что ЦБ может увеличить требования к резервированию, если качество кредитных портфелей ипотечных заемщиков будет ухудшаться. «Доля «плохих» кредитов постепенно растет, но она все еще очень мала – менее 2%. А фоне роста проникновения ипотеки (+50% в 2018 году к 2017-ому), пока можно говорить о том, что этот рынок прирастет скорее качественными заемщиками», – говорит она.

Другой случай – это повышение рисков строительной отрасли или конкретных застройщиков. «Насколько мне известно, ведутся консультации с ДОМ.РФ (ранее АИЖК) по механизму дополнительных гарантий по кредитам застройщикам, которые позволят снизить требования к нагрузке на банковский капитал. Сейчас и так требования к банкам по резервированию для застройщиков выше, чем в других видах бизнеса. Хочется надеяться, что будут внедрены механизмы, которые позволят более дифференцированно смотреть на строительную отрасль и путем тонких настроек определять приемлемый уровень риска и ставки по кредитам, чтобы сохранить доступ к деньгам для профессиональных игроков», – замечает Наталья Круглова.

В части рефинансирования ипотеки, которое набрало обороты в 2018 году (12% на первую половину года с прогнозом роста до 13-14% к концу) из-за постепенного снижения ставки по данному виду кредитов (с 13,5 до 8,5%), ситуация, по словам Натальи Кругловой, не очень понятная. «Если ставка продолжит снижение, то, конечно, число желающих ее рефинансировать будет расти. В случае стагнации ставки на уровне достигнутых значений – а это, как я считаю, наиболее вероятный сценарий – банки будут заинтересованы в сохранении портфеля своих ипотечных заемщиков, и массовое рефинансирование прекратится», – говорит эксперт.