Получат ли коллективные вложения в «квадраты» новую жизнь

Участники рынка ищут способы повысить привлекательность паевых инвестиционных фондов недвижимости.

В поисках возможностей для расширения линейки инструментов для частных инвесторов специалисты в последнее время стали все чаще вспоминать такой формат, как закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), о которых много говорилось накануне экономических катаклизмов конца нулевых. Но как из-за кризиса, так и в силу ряда других причин, этот инструмент в России пока так и не заработал полноценно. «ЗПИФН мы делали еще в далеком 2007 году. Но, к сожалению, за прошедшее с тех пор время имидж этого инструмента оказался испорчен. И наша задача его сейчас восстанавливать, поскольку во всем мире – это инструмент номер один в сфере инвестиций в недвижимость. И мы тоже к этому все равно придем», – считает Алексей Панфилов, президент и совладелец финансово-промышленной корпорации Гарант-Инвест (владеет сетью торговых центров в Москве). В частности, об этом он говорил на майской конференции «Российский фондовый рынок». По словам эксперта, сегодня со стороны, как частных, так и институциональных инвесторов, есть «запрос на стабильность», а недвижимость как раз является таким инструментом, который обеспечивает надежность, низкую волатильность, и подвержен макроэкономическим колебаниям со значительным временным лагом.

Хорошее, но забытое

В развитых странах вложения в инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust), приблизительным аналогом которых являются наши ЗПИФН, это наиболее популярный способ инвестирования в квадратные метры. По словам Алексея Панфилова, в США больше 60% инвестиций в недвижимость – это коллективные вложения, главным образом, в коммерческие, а в большей степени в торговые объекты. В Германии соответствующая доля – 50%. «У нас этот показатель близок к нулю в сравнении с цивилизованными рынками. Но нам все равно нужно стараться идти по их пути», – говорит глава Гарант-Инвест. На развитых рынках такие консервативные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, эндаумент-фонды являются основными владельцами коммерческой недвижимости. Как говорит Алексей Панфилов, даже в Москве один из крупнейших торговых центров «платит пенсию американским пенсионерам». «А наши пенсионные фонды пока только наблюдают на это со стороны», – констатирует он.

Как в случае с REIT, так и в случае ЗПИФН, как правило, инвестору предлагается своего рода «портфель недвижимости», в который могут быть включены как объекты из разных сегментов: торговые помещения, склады, офисы, жилье и т. д., так и монопрофильные площади. Конечно, бывает, что такой продукт получается непрозрачным, и не всегда понятно, в какие объекты человек вкладывается, и действительно ли они доходны. Но при желании всегда можно найти такой траст, который устроит инвестора и по составу активов, и по доходности.

Алексей Панфилов отмечает сложности, связанные с отсутствием инфраструктуры и нормативной базы для ЗПИФН, и вытекающие из этого высокие затраты на обслуживание фондов. «В России сейчас не хватает инструментов для того, чтобы конечного инвестора пригласить в инвестиционные программы как, к примеру, для редевелопмента ТЦ, так и во владение недвижимостью. Рентный ПИФ, с нашей точки зрения, как игрока рынка коммерческой недвижимости, сегодня работает плохо потому, что очень большие косты на управляющую компанию. Сейчас приобретение объекта недвижимости для ренты в Москве дает где-то десятую доходность. До 4% «съедается» УК, сейлзами и на другие сопутствующие затраты на то, чтобы довести продукт до конечного инвестора. И в результате этому инвестору остается что-то на уровне депозита в крупном банке, что ему уже не интересно», – говорит эксперт.

Проблемой для активного развития ЗПИФН, по мнению Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE, является плохая осведомленность большинства граждан об этом инструменте. «Многие граждане у нас до сих пор живут в своеобразном информационном вакууме – им сложно разобраться в механизмах инвестирования в ПИФН. Обывателю проще и понятнее самостоятельно купить квартиру, подождать пока дом достроится, а потому уже сдавать жилье в аренду и получать свой доход или заработать на перепродаже. Тем не менее, инвестирование в недвижимость с помощью фондов сейчас активно развивается и становится все более доступным. ПИФы – хороший инструмент преумножения собственных средств на растущем рынке», – говорит она.

Скептикам назло

Впрочем, на российском рынке есть ряд крупных игроков, которые верят в ЗПИФН и продолжают их продвигать. В целом закрытые ПИФы, по данным рейтингового агентства «Эксперт РА», в 2018 году оставались одним из крупнейших сегментов рынка доверительного управления, занимая долю 18% (больше только пенсионные накопления НПФ – 39%). При этом в структуре самих ЗПИФ около трети приходится на фонды недвижимости. Наиболее заметные игроки в этом сегменте – Сбербанк Управление Активами, ВТБ Капитал, ДОМ.РФ, компания AKTIVO (создает монофонды на базе активов московских супермаркетов, привлекая в них средства через краудивестинговую площадку). Нужно заметить, что ряд фондов также создается для финансирования отдельных строительных проектов на разных территориях страны, но к системным инвестиционным инструментам это не имеет отношения. Правда, сейчас идут разговоры о том, что ЗПИФН могут стать альтернативой счетам-эскроу при фондировании жилищного строительства, однако большинство экспертов относится к такой идее скептически. Хотя, к примеру, за счет ЗПИФН «ДОМ.РФ» осуществляется финансирование нескольких проектов строительства, некоторые из которых ранее входили в пул объектов арендных домов (МФК «Матч Пойнт», ЖК «Символ» и др.). На запрос редакции Finversia.ru о результатах работы этого фонда в ДОМ. РФ не ответили.

Между тем, в Сбербанк Управление Активами уверяют, что рентные ЗПИФН, которые позволяют получать доход как за счет увеличения стоимости объектов недвижимости и соответствующих паев, так и от сдачи площадей в аренду, и сегодня являются очень востребованным продуктом. «Мы развиваем линейку рентных фондов на основе качественной коммерческой недвижимости. Это значит, что наши клиенты имеют возможность получить качественный актив с доступным уровнем входа, при этом рентные фонды генерируют постоянный денежный поток от арендных платежей. И есть устойчивый высокий спрос на этот формат», – говорят в пресс-службе компании. Причем там отмечают, что сегодня структура инвесторов меняется – приходит все больше розничных вкладчиков с небольшим капиталом. «Наши клиенты становятся совладельцами недвижимости (объект является общедолевой собственностью владельцев паев), приносящей доход на уровне 9-10% годовых. Весь доход от сдачи в аренду управляющая компания ежеквартально выплачивает пайщикам фонда», – поясняют в Сбербанк Управление Активами.

Причины популярности там объясняют тем, что качественно подобранная с точки зрения долгосрочной стоимости недвижимость, по сравнению с другими инструментами, защищает капитал инвесторов от инфляционных потерь. Впрочем, нужно понимать, что становясь совладельцем коммерческой недвижимости, пайщик приобретает и все риски, связанные с таким бизнесом. «Если в кризис товарооборот снизится, то объект какое-то время будет приносить меньше денежных средств – пока ставки аренды не восстановятся вследствие того, что на рынок не будут выходить новые объекты, и спрос на площади будет повышаться. Когда экономика будет расти, объекты будут приносить больше дохода своим владельцам. Главное, не допустить такой ситуации, чтобы помещения пустовали. Это бы означало, что мы заключили неправильную сделку», – говорят в компании.

При этом организационные риски по ЗПИФН минимальны. «Фонд – это имущественный комплекс. Управляет им управляющая компания. Имущество фонда отделено от имущества УК, и даже если она обанкротится, то специализированный депозитарий выберет на конкурсной основе другую управляющую компанию, и дальше работа продолжится. При этом специализированный депозитарий не подпишется под платежкой, которая наносит ущерб пайщикам, а без его подписи УК бессильна. Это достаточно жесткая конструкция, которая гарантирует сохранность имущества фонда», – объясняют в Сбербанк Управление Активами.

Издержки формы

Впрочем, информация о результатах работы ЗПИФН этой компании за последние два года, размещенная на ее официальном сайте, может привести инвесторов в замешательство. С конца марта 2017 года до конца марта 2019-ого паи трех фондов «Коммерческая недвижимость», «Жилая Недвижимость» и «Арендный бизнес» (АБ) подешевели на 18%, на 11,5% и почти на 6,2% соответственно. Только стоимость фонда «Арендный бизнес 2» (АБ2) приросла, но очень незначительно – менее, чем на 3%. Между тем в компании отмечают, что показатели прироста расчетной стоимости инвестиционного пая публикуется в соответствии с методикой ЦБ, которая не учитывает инвестиционный доход, выплаченный владельцам инвестиционных паев за указанные периоды. И это уменьшает расчетную стоимость пая в отчетности. Тогда как для корректной демонстрации доходности фонда необходимо в обязательном порядке учитывать весь выплаченный инвестиционный доход. Например, для фонда АБ доход пайщиков с учетом рентных выплат на 31.05.19 составлял 14,22% для первой допэмиссии и 15,1% – для второй. А для эмиссии АБ2 – 10,6%.

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера международной брокерско-консалтинговой компании Knight Frank, установленный регулятором формат отображения информации для фондов акций и облигаций, где доход пайщиков формируется за счет прироста стоимости активов и остается внутри фонда, некорректен для ЗПИФН. «В ЗПИФах недвижимости объекты генерируют доход, который распределяется пайщикам и соответственно прирост стоимости пая уходит из фонда», – говорит Алексей Новиков. К сожалению, в связи с тем, что ЗПИФы недвижимости – это пока довольно редкий продукт на российском рынке, то менять под него формулы, агрегирующие показатели доходности сотен рыночных фондов, в ЦБ, видимо, не представляют рациональным. «Получается, что не разбирающиеся в вопросе инвесторы, которые изучают рынок самостоятельно, часто не видят одно из самых больших преимуществ ЗПИФН», – продолжает эксперт.

По его словам, многие ЗПИФы недвижимости, в том числе собранные Сбербанком два-три года назад, сегодня выросли в цене и продолжают генерировать стабильный доход для пайщиков. «Недавно Сбербанк отказался от продажи складского портфеля фонда «Сбербанк-Арендный бизнес», и я убежден, что со временем его стоимость еще вырастет и продажа пройдет на более выгодных условиях», – добавляет Алексей Новиков.

При этом Алексей Панфилов считает, что доходность паевых фондов недвижимости для того, чтобы они были интересы розничным инвесторам, должна быть выше, чем по ряду других инструментов. Он видит выход в создании комбинированных ЗПИФН, где рентная доходность будет сочетаться с добавленной стоимостью. В случае его компании – за счет редевелопмента торговых центров. «Вот это будет работать, поскольку главная цель – это с одной стороны обеспечить стабильность и долгосрочность отдачи инвестиций, с другой – дать доходность выше, чем по тем же облигациям», – говорит он. Для сравнения он привел пример собственной недавней эмиссии облигаций, которые при рейтинге ВВВ+ имеют доходность на уровне 12% годовых, что достаточно привлекательно для розничных инвесторов. При этом ЗПИФН, по словам Алексея Панфилова, должен предложить больше. «В Москве в проектах редевелопмента это вполне реально. Инвестору нужно дать ликвидность. Недвижимость в Москве, а особенно если речь идет о торговых центрах рядом с метро, будет генерить денежные потоки десятки, если не сотни лет. И этими инвестициями можно и нужно делиться с инвесторами, как институциональными, так и конечными. Мы сегодня видим запрос со стороны огромного количества розничных инвесторов по всей России, которые хотели бы купить кусочек недвижимости в Москве, с понятными и имеющими долгосрочные договора арендаторами – сетями фаст-фуда, супермаркетами, и пр.», – рассказал он.