Власти Китая представили решения по стабилизации сектора недвижимости

Китай объявил об «исторических» шагах по стабилизации пострадавшего от кризиса сектора недвижимости: центральный банк предоставил 1 трлн юаней ($138 млрд) в виде дополнительного финансирования и смягчения правил ипотеки, а местные органы власти собираются выкупить «некоторое количество» квартир.

Инвесторы надеялись, что эти меры ознаменуют начало более решительного вмешательства правительства, чтобы компенсировать снижение спроса на первичное и вторичное жилье, замедлить падение цен и сократить растущий запас непроданной недвижимости.

Аналитики уже давно призывают правительство вмешаться и провести собственные закупки, чтобы поддержать сектор, который на пике своего развития давал пятую часть ВВП и пока остается основным тормозом для второй по величине экономики мира.

С тех пор как в 2021 году на рынке недвижимости начался резкий спад, ряд застройщиков объявили дефолт, оставив после себя множество простаивающих строительных площадок и подорвав доверие к тому, что на протяжении десятилетий было предпочтительным инструментом сбережений для населения Китая.

Издание China Real Estate Newspaper, управляемое министерством жилищного строительства, заявила, что «тяжелая политика» ознаменовала «важный исторический момент» для сектора.

На фоне этих сообщений китайский индекс акций CSI 300 Real Estate подскочил на 9,1%.

«Это смелый шаг», — прокомментировал принимаемые меры Раймонд Юнг, главный экономист по Большому Китаю в ANZ.

«Самая большая проблема заключается в том, вызовет ли программа государственных закупок спрос в частном секторе. Освобождение запасов увеличит приток денежных средств к застройщикам и поможет их финансовой стабильности, но это не повлияет на доверие частного сектора», — отметил он.

После того, как волны мер поддержки за последние два года не смогли положить конец проблемам сектора недвижимости, министерство жилищного строительства Китая заявило, что местные органы власти могут поручить государственным компаниям выкупить «некоторые» дома по «разумным» ценам.

Муниципальным финансовым механизмам, обвиняемым в том, что Пекин называет «скрытым долгом», не будет разрешено заниматься выкупом жилпощади.

Дома будут использоваться для обеспечения доступного жилья, сообщил вице-премьер Хэ Лифэн, не указав ни сроков, ни целей закупок.

Он также сказал, что местные органы власти, уже имеющие долг около $9 трлн, могут выкупить землю, проданную застройщикам, и пообещал, что власти будут «жестко бороться» за завершение застопорившихся проектов.

Центральный банк Китая заявил, что создаст механизм перекредитования доступного жилья, что, по его словам, приведет к банковскому финансированию на сумму 500 млрд юаней. Это также приведет к дальнейшему снижению процентных ставок по ипотечным кредитам и требований к первоначальному взносу.

Кроме того, регулятор предоставит еще 500 млрд юаней в рамках своего обещанного дополнительного кредитования для реализации этой политики, включая реконструкцию некоторых городских районов со старым жилым фондом.

Чиновники не предоставили оценку общей стоимости закупок жилья по указанию государства.

Goldman Sachs оценивает объем продаваемого жилья в 13,5 трлн юаней на конец 2023 года.

Согласно последним официальным данным, в январе-апреле на продажу было выставлено 391 млн квадратных метров нового жилья, что на 24% больше, чем в прошлом году.

По оценкам аналитиков Tianfeng Securities, покупка всех акций обойдется примерно в $1 трлн.

«Политика расчистки запасов считается довольно мощной по сравнению со всеми предыдущими», — признал старший руководитель обанкротившегося девелопера из Шанхая, говоря на условиях анонимности из-за деликатного характера темы.

«Психологически это позволит инвесторам думать, что правительство “платит по счетам” и перекладывает риски с собственности на банки и местные органы власти», — добавил он.

Поскольку в 2021 году состояние рынка недвижимости ухудшилось, Китай снизил процентные ставки и первоначальные взносы по ипотеке, в то время как большинство городов ослабили или сняли предварительные ограничения на покупку.

Программа финансирования девелоперов из белого списка для завершения проекта также с трудом набирает обороты.

А кампания, озвученная китайскими властями на ключевой политической встрече в прошлом месяце с целью побудить людей заменить свои старые квартиры на новые, начинается неудачно.

В стране, переживающей серьезный демографический спад и где 96% домохозяйств уже имеют по крайней мере один дом, сохраняются долгосрочные вопросы относительно спроса на жилье.

Оптимистичная реакция фондового рынка на новые меры контрастировала с суровой реальностью, о чем свидетельствуют данные о плохих показателях жилищного строительства и судебное слушание в Гонконге петиции с требованием ликвидации находящегося в тяжелом положении застройщика Country Garden.

Слушания были перенесены на 11 июня. Еще одного крупного девелопера, China Evergrande Group, в январе было приказано ликвидировать.

Цены на новое жилье в апреле падали 10-й месяц подряд, на 0,6% в месячном исчислении, что является самым быстрым снижением с ноября 2014 года.

Отдельные данные показали, что инвестиции в недвижимость за первые четыре месяца 2024 года упали на 9,8% по сравнению с годом ранее.

Продажи недвижимости по площади в январе-апреле снизились на 20,2% в годовом исчислении, а объемы ввода нового строительства упали на 24,6%. Средства, привлеченные застройщиками, также сократились на 24,9% в годовом исчислении.

«Рекордно высокий объем жилищного фонда и давление ликвидности на застройщиков угрожают финансовой стабильности... и все еще слабому экономическому восстановлению», — считает Рокки Фань, экономист Guolian Securities.

«Похоже, что эта политика призвана предотвратить дальнейшие последствия кризиса недвижимости, но потребуется время, чтобы обратить вспять тенденцию к снижению», — полагает он.

Материалы на эту тему также можно прочитать: