Московское жилье: падение еще два года

29 сентября в Центральном доме художника в рамках выставки RREF-2017 состоялось выступление Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Название доклада было анонсировано так: «Когда цены на недвижимость снова начнут расти. Или о чем могут рассказать глобальные рыночные циклы».

По словам Олега Репченко, чтобы ответить на заданные темой вопросы, нужно было детально изучить историю, симптоматику и особенности происходящих на рынке недвижимости кризисных процессов за три последних десятилетия. «Аналитики очень часто собираются на различных мероприятиях и обсуждают насущные проблемы отрасли. Но, как правило, всех интересует текущее время. А при таком подходе видна только верхушка айсберга. Мы же попытались увидеть всю ледяную глыбу происходящих процессов», – сказал эксперт. Он также напомнил, что использованный для исследования принцип помог ему в свое время предсказать кризис конца нулевых и 40%-ный обвал цен на рынке недвижимости. «В апреле 2008 года, когда до коллапса еще оставалось полгода, и рынок тогда процветал и почивал на лаврах космического роста, многие мои знакомые девелоперы скептически улыбались, когда я говорил им и писал статьи о том, что благополучные времена скоро закончатся и придут большие трудности. Им казалось, что цены будут расти вечно», – вспомнил Олег Репченко.

Сравнивая волны роста, этапы падения и стагнации, начиная с 1991 года, специалист, используя популярный в техническом анализе принцип подобия, нашел некие закономерности, которые позволили ему вывести «универсальную формулу кризиса на рынке недвижимости». Опустим детали, о которых Олег Репченко достаточно долго и подробно рассказывал, убеждая аудиторию в обоснованности своего подхода. Вывод таков: столичный рынок недвижимости живет и развивается в различных фазах неких десятилетних суперциклов. В разрезе такой гипотезы, например, кризис 1998 года и последующее восстановление 1998-2001 годов является аналогом стагнации 2004 года, а покупательский бум конца 2014-ого – это «последняя судорога» финальной волны роста в суперцикле.

2014 год стал точкой отсчета нового суперцикла, который Олег Репченко одним из первых, по его утверждению, охарактеризовал как «новая экономическая реальность». «С декабря 2104 года московский рынок недвижимости вступил в фазу в суперцикле продолжительностью 10 лет, который продлится до 2024 года. Учитывая продолжительность этого срока, правильнее говорить не о кризисе, как таковом, а новой реальности – экономической и геополитической», – сказал Олег Репченко.

В соответствующую аналитическую концепцию укладывается и то, что цены на московское жилье после кризиса 2008-2009 росли только в пределах восстановительного тренда, не опережая инфляцию. После 2014 года стоимость квадратных метров в рублях также подросла на фоне обесценивания национальной валюты. То есть все те повышения цен, которые происходили во втором десятилетии этого века, по мнению Олега Репченко, никак не тянет на «волну роста». Есть волатильность цен, взаимозависимая от кратковременных колебаний спроса. «Цены чуть пошли вверх – покупатели, у которых отложены деньги, побежали приобретать жилье. Цены немного упали – потребитель занял выжидательную позицию. Финансы закончилось, спрос уже не подкреплен теми обильными деньгами, которые были раньше», – отметил аналитик. По сути, как следует из его слов, рынок сейчас просто «дергается» на месте, периодически откликаясь на краткосрочные тренды. Между тем, в целом цены продолжают постепенно ползти вниз. Даже без учета тех дисконтов, на которые сейчас в подавляющем большинстве случаев готовы идти продавцы.

По прогнозам Олега Репченко, падение цен на столичном рынке недвижимости продлится еще около двух лет. К 2020 году средняя стоимость квадратного метра в Московском регионе может составить 120 тыс. рублей или $2 тыс. (при курсе 60 рублей за 1$). Сейчас средняя цена «квадрата» в Москве составляет 165,8 тыс. рублей (по данным IRN.RU на 25.09.17). То есть падение в рублях на уровне 20-30% от нынешней отметки. В том числе снижение стоимости жилья по итогам 2017 года составит примерно 10%. «С 2014 года должно пройти пять лет, в течение которых будет сдуваться тот пузырь, который надулся в предыдущие 23 года. Если говорить про долларовые цены, то он рухнули сразу же вместе с курсом рубля, сократившись примерно втрое. Но поскольку сейчас все цены, даже на элитную недвижимость, номинируются в основном в рублях, то до дна должны дойти и рублевые цены», – сказал Олег Репченко. И это, по его словам, нормально. «Поскольку Москва сейчас перестала быть центром притяжения мировых финансов, то и цены на недвижимость в российской столице должны больше соответствовать Мадриду, Берлину, где жилье относительно недорогое, а не Лондону или Парижу», – продолжил он.

Впрочем, глава IRN.RU уточнил, что нисходящую динамику в основном обеспечит вторичный рынок жилья. Тут дно еще достаточно далеко, поскольку продавцы поддерживают высокий уровень средней цены предложения, не желая мириться с тем, что их недвижимость обесценилась. «Из заявленных на вторичном рынке ценников сейчас можно смело вычитать 25%. Но даже с таким дисконтом продать жилья довольно сложно», – сказал Олег Репченко, заметив, что сегодня дошло до того, что от работы с продажей «вторички» отказываются даже риелторы, не желая тратить время на бесполезные хлопоты.

Особенно это касается инвестиционных квартир, которые во многом делают погоду в этом сегменте, и от которых, как убежден эксперт, следовало давно избавиться. На фоне ослабления национальной валюты эти объекты уже третий год теряют в деньгах. «Если бы владельцы продали их, скажем, год назад со скидкой 10% и положили бы деньги на банковский депозит даже под 6-7%, то это было бы значительно выгоднее. На мой взгляд, если не реализовать инвестиционные квартиры сейчас, пусть и с большой скидкой, то завтра придется идти на более значительные уступки. Чем раньше зафиксировать потери, тем лучше», – уверен аналитик.

Между тем, первичный рынок, по его словам, уже достиг своего дна. «Там цены вряд ли будут опускаться. Купить жилье дешевле в новостройке можно будет разве что в рамках каких-то скидочных акций», – сказал Олег Репченко. Кстати, позднее, отвечая на вопросы из зала, эксперт отметил, что приобретение лотов с дисконтом – это на сегодня одна из немногих возможностей для тех, кто рассматривает недвижимость, как инструмент для частных инвестиций.

Как отмечалось в презентации доклада Олега Репченко, за неполные три десятка лет существования рынок недвижимости России переживает уже третий кризис. Последний – стал самым затяжным. «И это не просто коррекция перегретых цен, скорее, можно говорить о завершении крупного цикла, по сути – целой эпохи становления рынка. С конца 2014 года рублевые цены на жилье снижаются, а в долларах падение продолжается с середины 2013 года. И, если поначалу многие игроки рынка недвижимости воспринимали это как временное явление, после которого начнется новый рост, сейчас всем очевидно, что эпоха подорожания квадратного метра закончилась и нужно приспосабливаться к новым реалиям», – считают аналитики IRN.RU.

Москва.