Недвижимость хороша не доходностью, а надежностью

Но профессионалы рынка не унывают: во-первых, на долгосрочном горизонте у реал-эстейт есть все шансы показать себя с хорошей стороны. Во-вторых, психологически недвижимость манит надежностью и простотой извлечения дохода. В-третьих, это редкий вид инвестиций, который, в случае чего, можно использовать непосредственно для личного потребления. В-четвертых, рублевые цены на квадратные метры практически никогда не падают, ну разве что ненадолго снижаются. А значит, инвесторы в данный вид активов никогда не переведутся.

Конференция «Итоги рынка недвижимости за 2023 год» Национальной палаты недвижимости (НПН), несмотря на громкое название, честно говоря, на федеральный уровень не вышла. Но зато на мероприятии подробно обсудили жилье и апартаменты северной столицы, Ленинградской области, а так же затронули несколько территорий Северо-Запада. Кроме того, тенденции характерные для данного региона можно распространить на всю Россию, правда делать это придется самостоятельно.

Петербург: доходность арендного бизнеса выросла

2023 год завершился в Петербурге снижением спроса на недвижимость. Эта тенденция продолжилась и в начале 2024 года.

Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Адмирал» Ирина Махнева привела пример: 2-комнатные квартиры площадью от 42 кв.м до 46 кв.м, 1965-1975 годов постройки в Московском районе, Новоизмайловский проспект, ближайшие станции метро «Московская», «Парк Победы», 5-этажная застройка. Это обжитая, но не очень престижная часть в целом высоко котирующегося района. И дома «брежневки» не в топе спроса. Так вот, типовые квартиры здесь за пару последних месяцев подешевели с 7 до 6,7 млн руб.

«Но рынок неоднороден. Кое-где цены поднялись. Например, в декабре смотрели новые готовые студии в Янино. Цена в среднем 3,3–3,5 млн рублей. Всё, что мы посмотрели, купили в течение двух недель. А все новые предложения уже 3,4–3,6 млн рублей. Такая же ситуация зафиксирована и в поселке Щеглово», – говорит эксперт.

Янино и Щеглово административно входят в состав Всеволожского района Ленинградской области, при этом они находятся близ Петербурга. Жители этих населенных пунктов часто работают в большом городе, благо ехать совсем близко. По факту, отдельное жилье на подобных территориях это минимальный (если не считать комнат в коммуналках) входной билет для жизни в мегаполисах. Так что спрос в подобных локациях стабилен.

«Зато цена аренды жилья в Петербурге в прошлом году выросла, произошло это взрывными темпами во втором полугодии. В сочетании со снижением цен это привело к росту доходности актива», – подсчитал президент НПН, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.

По его данным, средняя актуальная ставка аренды в Петербурге составляет: комнаты 13,9 тыс. руб. (+10% за 2023 год); квартиры-студии 28 тыс. руб. (+21%); 1-комнатные квартиры 32 тыс. руб. (+20%); 2-комнатные квартиры 44 тыс. руб. (+23%); 3-комнатные квартиры 60 тыс. руб. (+25%).

Спрос в одном квартале на квартиры одного метража и «комнатности» может существенно отличаться. Большим спросом у арендаторов может пользоваться квартира в новом доме, чем в панельном доме конца 80-х. Разница в цене может достигать 10-15 тыс. рублей, а это десятки процентов. К примеру, 2-комнатная квартира в хорошем состоянии с ремонтом в доме 137 серии на Беговой ул. (Приморский район, неподалеку от штаб-квартиры «Газпрома») стоит 38 тыс. руб., а «еврооднушка» (1-комнатная квартира квартира с большой кухней) в доме рядом в ЖК «Золотая гавань» (новостройка) 47 тыс. руб.

«Одним из общепринятых параметров нарастающего «пузыря» на рынке недвижимости является рост спроса и цен на аренду жилья в результате снижения доступности покупки из-за роста цен и ипотечных ставок», − предупреждает президент палаты.

Таким образом, снижение цены актива при одновременном росте арендной платы дали тот же эффект, что и рост дивидендов при падении акций на фондовом рынке. Но все равно, доходность жилья как объекта арендного дохода в районе 5%, что проигрывает облигациям, вкладам и дивидендной доходности по некоторым акциям.

Но участники конференции считают, что на горизонте 10 лет (а с меньшим горизонтом недвижимость оценивать не стоит) выигрыш собственника идет за счет роста цены базового актива.

Земля и люди

Если выйти за границу мегаполиса, то важен сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Всего домов ИЖС жители региона поставили на учет в 2023 году 13,2 тыс. (2022 год – 14,7 тыс.). Жилых домов на садовых участках в 2023 году было поставлено на учет 5,7 тыс. (2022 год – 3,9 тыс.).

По объему вводу ИЖС Ленинградская область по итогам 2023 года занимает 3-е место в России, уступая только Московской области и Краснодарскому краю.

За 2023 год количество сделок купли-продажи земельных участков в Ленинградской области составляет ориентировочно 100 тысяч, что больше, чем в 2022 году на 36% (73,5 тыс.) и на 57% больше, чем в 2021 году (63,5 тыс.).

«В 2023 года рынок загородной недвижимости развивался обычными темпами в 1-м полугодии, однако общий ажиотаж на рынке недвижимости произошел и на рынке загородной недвижимости. В результате с октября по декабрь 2023 года на рынке был повышенный спрос», – сообщил Дмитрий Щегельский.

Покупатели больше ориентированы на покупку земельных участков. Такая тенденция наметилась в 2021 году, когда после пандемического всплеска с рынка были выкуплены все адекватные предложения.

В 2023 году количество сделок с землей в 5-6 раз превышает количество сделок по купле-продаже домов. Некоторые граждане пытаются заработать, приобретая крупные участки, деля их, а так же согласовывая подведение коммуникаций.

Покупателю, условно говоря, проще купить пустой участок и построить то, что хочется. При этом, понятно, что уровень входа на рынок при покупке земли много ниже, чем при покупке готового дома.

Идеальный дом с точки зрения покупателя, по мнению эксперта – одноэтажный 100-150 кв.м. с квартирными удобствами (газ не обязательно), участок 6-10 соток, удаленность от СПб до 50 км стоимостью до 10 млн рублей.

«Недострои, а так же морально устаревшие дома, например, в стиле «бандитское рококо» продаются плохо», − предупредил Щегельский.

Драйверы спроса на загород – ограничение (финансовые, политические) на путешествия, загородная ипотека, завышенная стоимость на квартиры.

Стоимость земельных участков в 2023 году выросла на некоторые удачные лоты до 35%. В среднем на 20%.

Стоимость домов выросла на 10%. Стоимость строительства загородного дома (без отделки) выросла примерно на 15%. Цена квадратного метра дома эконом-класса (каркасник) составляет примерно 50 тысяч рублей без отделки.

Но это если строить своими руками. А если прибегать к услугам строителей, то подорожание составит уже 45% (цена работ выросла на 30%). Стоимость работ выросла так же от 15% и выше.

В этом сегменте важна госпрограмма. По «Сельской ипотеке» реально получить кредит на покупку дома, квартиры в сельском населенном пункте, оформить кредит на строительство.

«Ставка по этой программе всего 2,8% годовых. Именно эта программа является хитом», − пояснила начальник отдела ипотечного кредитования допофиса Примсоцбанка в Петербурге Елена Диоргесова. В ее банке в 2023 году в 3 раза увеличился объем сделок по программе «Своя земля». Увеличение стоимости загородной недвижимости плюс возможность покупки без первоначального взноса стали лучшими локомотивами.

Далеко от Невы

Если брать далекие от столицы Северо-Западного округа регионы, то динамика по ним достаточно интересна.

Так в Карелии новостройки, по подсчетам федерального портала «Мир квартир», прибавили больше 15% стоимости. «Вторичка» – порядка 14%.

Средняя стоимость одного квадратного метра: на первичном рынке (по Карелии и Петрозаводску) составляет 123 068 рублей. Жилье улучшенного качества в среднем стоит 126 302 рубля, а типовые квартиры – 99 932 рубля.

На вторичном рынке жилья стоимость квадратного метра по Петрозаводску превысила среднюю стоимость по республике на 6 553 рубля и составила 93 854 рубля.

38% Карелии приходится на арктическую зону (Костомукша и ряд районов). Кстати, эксперты на конференции отметили, что программа ипотеки в арктической зоне продумана лучше, чем «широкие» программы по поддержке кредитования. Она предполагает адресность и отсекает покупателей жилья в инвестиционных целях.

«В нашей республике, как и по всей России, в тренде снижение площадей квартир и смещение покупателей в сегмент жилья с отделкой», − поделилась информацией председатель Ассоциации риэлторов Республики Карелия, генеральный директор компании «Московское агентство недвижимости» Людмила Топина.

О ситуации в Архангельске и Северодвинске рассказала вице-президент НПН, генеральный директор агентства недвижимости «Вариант» Ольга Карпова.

В Северодвинске расположены военные судостроительные заводы. Долгое время в городе ничего не строилось, не было заказов. Сейчас ситуация на кораблестроительных заводах радикально изменилась. В город завозят специалистов, возник взрывной интерес к арендному жилью.

Но инвесторы не спешат покупать квартиру под сдачу – нет уверенности, что потребность в жилье теперь на долгие годы. Зато поведение семей, которые отправляют молодежь на учебу в Петербург, уже трансформировалось. Они не спешат больше продать лишние квадратные метры. В родном городе они сдают жилье, а на вырученные деньги снимают квартиры студентам.

В областной столице Архангельске ситуация более спокойная и напоминает карельскую.

Я лично могу предположить, что в ближайший год рынок жилой недвижимости России значительно изменится. Ипотечные программы с господдержкой трансформируются. Процесс собственно уже начинается. Государство вынуждено будет оказывать помощь нуждающимся, а не всем подряд. Развитие технологий и возможность удаленной работы даст импульс региональным рынкам. Возможно, ужесточатся налоговые нормы. Но одно неизменно: недвижимость всегда останется в цене.

Петербург.