Ставки падают, но спрос под сомнением

Модератор пленарного заседания «Трансформация рынка недвижимости и ипотечного кредитования», руководитель направления «Недвижимость» радио Business.FM Валерия Мозганова напомнила, как в России зарождался рынок ипотеки. В 1998 году было выдано 150 ипотечных сертификатов на всю страну, в 1999, после «кризиса, проехавшегося катком» - 17 штук. Ипотечные кредиты в то время были продуктом для очень состоятельных людей, они выдавались в долларах, под 35-40% годовых. Ипотечный «бум» случился лишь в 2005 году, после принятия новой редакции Жилищного кодекса.

- Сегодня сумасшедшими темпами падает число неипотечных сделок в жилых комплексах массового сегмента. Если верить экспертам, с привлечением ипотеки заключаются от 25% до 90% сделок, в зависимости от ЖК, - привела статистику Валерия Мозганова.

Первый год без государственной программы субсидирования ипотеки – 2017 – запомнится постоянным снижением ставок по ипотечным кредитам и достаточно высоким спросом на них.

На рынке недвижимости ожидаются два важных события, которые повлияют и на ипотеку. С 1 июля 2018 года вступят в силу изменения в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и появится возможность оформлять так называемые «электронные закладные». Предполагается, что через год после этого, с 1 июля 2019 года застройщики лишатся права принимать деньги дольщиков (они будут поступать на эксроу-счета). В 2020-21 годах долевое строительство должно окончательно уйти в прошлое. Ожидающийся запрет на долевое строительство с восторгом воспринят многими экспертами (мошенничества в этой сфере было немало) и с бессильным сожалением – большинством застройщиков. Строительный комплекс должен будет искать другие источники финансирования, и для многих небольших компаний эта задача окажется невыполнимой.

Портфель большой, качество прекрасное

Руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг поделился свежими данными. В 2017 году было выдано 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн рублей. Это больше, чем в 2016 году – на 30% по количеству кредитов и на 40% по сумме выданных средств. В рыночном сегменте в конце 2017 – начале 2018 года средняя ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых.

Примерно в середине 2017 года в портфелях всех крупных банков появились программы рефинансирования ипотеки. По данным АИЖК, общий ипотечный портфель (на сегодняшний день составляет 5 трлн. рублей) сформирован по средней ставке 12,5%. Есть ожидания, что в ближайшее время значительная его часть будет рефинансирована. «Вопрос в том, как это будет происходить. Рыночные участники будут рефинансировать портфели друг друга, либо крупные банки начнут изменять условия по кредитам на своем балансе», - сказал Михаил Гольдерг и пояснил, что от этого зависят прогнозы на текущий год. Кредиты, которые банки рефинансируют «друг другу», автоматически попадают в статистику выдачи новых кредитов. Как бы то ни было, АИЖК прогнозирует, что объем выдачи ипотечных кредитов в 2018 году достигнет 2,5 трлн рублей и более. По словам Михаила Гольдберга, ипотека сейчас доступна 40% российских семей. Средний платеж – 18,3 тыс. рублей в месяц. Качество российского ипотечного портфеля глава аналитического центра АИЖК оценил как «прекрасное». Доля просрочки (90 дней и более) составляет 2,3%.

Доля ипотечных сделок купли-продажи квартир в новостройках составляет 50%, а если исключить две крупнейшие агломерации – Москву с Московской областью и Санкт-Петербург с Ленинградской областью, то эта доля возрастает до 60%, подсчитали в АИЖК. На вторичном рынке жилья доля сделок с ипотекой – 30-35%.

Вырос средний размер ипотечного кредита. В отсутствие роста цен на жилье это означает, что люди стали приобретать недвижимость большей площади.

Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России (2003-2018)»
Фото: Альберт Тахавиев, Finversia.ru

Не такой уж радостный настрой

Большинство ипотечных кредитов находятся в руках Сбербанка и Группы ВТБ, на них приходится 70% объемов выдачи. Причем Сбербанк лидирует с большим отрывом – 53%. Валерия Мозганова пошутила насчет принадлежащего Сбербанку «блокирующего пакета», а затем спросила сидящих в президиуме, все ли разделяют позитивный настрой предыдущего оратора.

Микрофон попал в руки к начальнику отдела реализации программ приоритетных проектов по обеспечению доступным жильем Минстроя РФ Марии Дормостук. Она всецело разделила оптимизм Михаила Гольдберга, добавив, что, по предварительным данным, в 2017 году в России введено 78,6 млн кв.м. жилья.

- У меня, конечно, совершенно не такой радужный настрой, - начала свою речь президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. – Ипотека растет исключительно в силу снижения ключевой ставки, а не за счет увеличения доходов населения. Доходы населения только первый месяц как перестали падать.

По мнению Надежды Косаревой, в России «неконкурентный рынок жилищного строительства, неэластичный по отношению к цене», в связи с чем не исключено возобновление роста цен на жилье. Договоры долевого участия она назвала «жульничеством», которое давно пора отменить.

Председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков предположил, что ключевая ставка может снизиться до 7% и ниже. А значит, будут снижаться и проценты по кредитам, прежде всего по ипотеке. При этом будет перестраиваться вся система финансирования строительства.

- Многим строительным компаниям придется уйти с рынка, так как исчезнут дармовые деньги, которые, к сожалению, не всегда использовались по назначению, - подчеркнул Анатолий Аксаков.

Директор московского офиса Boston Consulting Group Сергей Ишков призвал взглянуть на ипотечный рынок с другой стороны. Банки выдают ипотеку «на грани безубыточности», а значит, она может скоро стать для них неинтересной. Тем не менее, эксперт согласился, что ставки будут продолжать снижаться, и в ближайшем будущем достигнут 7-8% годовых.

Алексей Болдин, член правления, вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга компании «Лидер Инвест», продолжил развеивать «радужный настрой». По его мнению, ипотека – единственный мощный драйвер спроса на жилье. А потенциал снижения ставки скоро начнет исчерпываться.

- Несмотря на очень хорошее качество ипотечного портфеля сейчас, я вижу серьезную угрозу для давления на это качество в ближайшие годы. Нам всем, как участникам рынка, надо очень грамотно действовать, чтобы не допустить возможных пузырей, - сказал Алексей Болдин.

Заместитель председателя правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова поспешила разуверить собравшихся в «сумасшедших темпах роста» ипотеки, которые якобы имели место в прошлом году. На самом деле, произошло «нормальное плавное увеличение» ипотечного портфеля, а показатели «распухли» за счет того, что в статистику попали рефинансированные кредиты.

- Не знаю, когда мы все решимся рефинанснуть собственных клиентов… Кто первый это сделает – будет впереди, - добавила чуть позже Татьяна Ушкова.

Сергей Калинин, вице-президент, директор департамента развития ипотечного бизнеса Банка «Российский капитал» подчеркнул, что ипотека воспринимается сегодня уже не как диковинка, а как «хороший базовый продукт, как покупка в хорошем магазине».

Исполнительный директор Владимирского ипотечного фонда Сергей Киселев рассказал о льготных программах ипотеки, доступных жителям региона.

После этого эксперты обсудили новую инициативу государства – выдачу ипотеки под 6% годовых для семей с детьми. По мнению большинства собравшихся, мера эта хороша для поддержания рождаемости, но особой революции на рынке ипотеки она не произведет, так как не меньше половины покупателей жилья в ипотеку – это и есть семьи с детьми.

Валерия Мозганова напомнила, что ЦБ ужесточил правила выдачи ипотеки, запретив брать ипотечные кредиты с первоначальным взносом меньше 20%. «Дефолтятся, в первую очередь, кредиты с низким первоначальным взносом», - согласился с необходимостью такой меры руководитель Росвоенипотеки Андрей Семенюк.

Руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко рассказал, что ипотека обеспечивает основной спрос на квартиры в подмосковных жилых комплексах компании, в некоторых проектах ее доля доходит до 85%. Компания работает над тем, чтобы срок проведения ипотечных сделок сократился максимум до двух дней, а клиенту при этом вообще не приходилось взаимодействовать с банком. «Когда клиент пришел к застройщику, он не должен оттуда уходить больше», - поддержала идею Татьяна Ушкова.

В пленарном заседании также приняла участие заместитель начальника отдела правового обеспечения управления Росреестра по Москве Эка Гогричиани.

Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России (2003-2018)»
Фото: Альберт Тахавиев, Finversia.ru

Ушел за 40 миллионами и не вернулся

После перерыва на кофе состоялся диалог на тему «Ипотека будущего: новые сегменты и новые форматы». Модератор дискуссии, генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов разбирался в тонкостях ипотеки на рынке загородного жилья вместе с экспертами. В беседе приняли участие: директор департамента ипотечного кредитования KASKAD Family Анна Борисова, куратор ипотечного сервиса «МИЭЛЬ. Сеть офисов недвижимости» Ольга Солунина, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский, руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, управляющий выставки домов «Малоэтажная страна» Роман Коняхин и директор управления по работе с партнерами объединения «Молодострой» Владимир Липко.

- Мы в элитке ничего такого, как ипотека за городом, не слышали, - сказал Тимур Сайфутдинов. – Многие наши клиенты уходят за сорока миллионами и уже никогда не возвращаются…

- Другие, взяв ипотеку, попадают в рабство к недобросовестным банкам, которые не позволяют продать недвижимость, пока ты не выплатишь им все, - описал еще одну проблему модератор.

Квартира в один клик

После обеда конференция продолжилась панельной дискуссией «Цифровая экономика в ипотеке: банки, девелоперы, покупатели поколения Y и Z», которую модерировал генеральный директор агентства недвижимости «33 Слона» Игорь Калганов. С ним общались: директор по разработке и реализации ипотечных продуктов АИЖК Олег Комлик, вице-президент РАКИБ по развитию и регулированию Валерий Петров, партнер ГК SRG Максим Русаков, начальник департамента маркетинга Транскапиталбанка Анатолий Крайников и начальник отдела консалтинга CRM-систем компании «ЦДМ-софт» Андрей Москвитин. Дискуссии как таковой не вышло, потому что спикеры были в целом согласны друг с другом. Разговор свелся к следующему. Многие клиенты, конечно, хотели бы покупать недвижимость в кредит, «не вставая с дивана», и новые технологии готовы предоставить им такую возможность. Однако последствия «ипотеки в один клик» могут оказаться слишком тяжелыми как для людей, так и для банков. Представители поколения Z (которым сейчас от 18 до 24 лет), по данным исследований, склонны к импульсивным, незапланированным покупкам, что в случае с недвижимостью в ипотеку, разумеется, неуместно. Поэтому важно не переусердствовать с «простотой» предоставления ипотечных кредитов.

- Хотелось бы, чтобы было «один клик и еще чуть-чуть»… полтора клика, - пошутил Анатолий Крайников.

Валерий Петров рассказал, что в РАКИБ на днях создана рабочая группа по цифровой ипотеке, целью которой является унификация блокчейн-процессов в данной сфере.

Москва.