Время «квартирных» депозитов прошло?

Ведущий круглого стола Михаил Помидоров охарактеризовал тезис «Лучшая инвестиция – это недвижимость» как самый популярный, доставшийся россиянам «на уровне ДНК, с молоком матери». «Хочешь сберечь свои деньги, а еще и преумножить их – купи квартиру», - так думает, по мнению Помидорова, среднестатистический россиянин.

- Давайте мы начнем говорить так, как будто мы действительно верим, что квартира – это хорошая инвестиция, – предложил ведущий. – Из чего складывается инвестиционная привлекательность жилой недвижимости?

Стереотип рухнул

Эксперты по очереди попытались ответить на поставленный вопрос.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, сообщил, что цены на жилую недвижимость в Москве снижаются уже третий год, постепенно сползая вниз, примерно по 10% год. За два года (2015 и 2016) рублевые цены снизились уже на 20% по сравнению с историческим максимумом 2013 года. Речь идет о снижении номинальных цен, без учета инфляции, уточнил Репченко.

- Рухнул основной стереотип, который состоял в том, что недвижимость может только дорожать… - считает Репченко. - Произошло очень серьезное изменение геополитической реальности после событий 2014 года, и кардинально поменялся рынок жилья. Инвесторы с рынка ушли, остались обычные простые люди.

По словам эксперта, в предыдущие годы число инвестиционных квартир доходило до 30%, теперь их стало гораздо меньше. Спекулятивные инвестиции, предполагающие стремительный прирост стоимости жилья, стали нецелесообразны.

Доход от сдачи «однушки» равен половине зарплаты

Вице-президент Ассоциации региональных банков России Ян Арт выразил сомнение в том, что цена недвижимости должна иметь принципиальное значение для инвесторов:

- Какая разница, сколько стоит то, что генерит тебе деньги ежемесячно и что ты завещаешь своим детям? Каждому россиянину я могу точно сказать, какой доход он будет получать от инвестиции в однокомнатную квартиру, независимо от того, живет он Владивостоке, Волгограде или Москве. От сдачи квартиры в аренду он будет получать ровно половину той зарплаты, которая в этом городе считается приличной.

Между делом Арт посоветовал непрофессионалам не вкладываться в акции. Их стоимость все время колеблется – то вверх, то вниз, подобно качелям.

Олег Репченко согласился с тем, что инвестиции в недвижимость сегодня целесообразны с точки зрения получения рентного дохода. Он поделился, что в подобных случаях даже иногда употребляет термин «квартирный депозит». Аренда, по данным главы IRN.ru, приносит доход в размере примерно 4-5% годовых. «Но банки пока дают больше…» - напомнил Репченко.

«Нельзя вложить и забыть, и только сливки снимать…»

Григорий Полторак, руководитель компании БЕСТ-Недвижимость предостерег от сравнения вложений в недвижимость с депозитом:

- Недвижимость не вклад в банке. Недвижимость требует ухода, она требует внимания к ней. Нельзя вложить и забыть, и только сливки снимать. Нужно работать.

Полторак выразил сомнение в том, что падение цен на недвижимость будет продолжаться бесконечно, «потому как просто есть инфляция и деньги дешевеют».

Михаил Помидоров включился в обсуждение: «Есть такое мнение, что недвижимость переоценена. Возможно, ее стоимость просто возвращается к нормальному уровню?».

– Речь идет о платежеспособности населения… Предложений на рынке гораздо больше, чем спроса, – напомнила важное обстоятельство заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «ВШЭ» Татьяна Школьная.

Сергей Елин, руководитель аудиторско-консалтинговой группы АИП, продолжил ее мысль:

– У людей денег стало меньше, недвижимость стала генерить доход меньше. Сейчас рынок арендатора, арендатор диктует условия. Без мебели часто уже не сдашь квартиру. С покупкой то же самое. Сегодняшний рынок – рынок покупателя.

Эксперты сошлись во мнении: застройщики сейчас находятся в сложной ситуации, часть из них обанкротятся, а некоторые компании уже перекупили более сильные игроки.

Олег Репченко предположил, что московский метр на сегодняшний день переоценен примерно в полтора раза (притом, что раньше был переоценен в два).

Он также призвал не забывать: выводить свои деньги из рынка недвижимости, при возникновении такой необходимости, придется значительно дольше, чем, к примеру, с банковского депозита.

– Квартиру, если что, я буду полгода продавать, а в банке, если запахло жареным, я пошел и сегодня деньги забрал, – рассуждал Репченко.

Почему не продается?

Юлия Динер, руководитель офисов «Щелковское» и «Проспект Мира» Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», высказала принципиально иную точку зрения. По ее словам, количество сделок не упало, даже летом не чувствуется сезонного спада. Сергей Елин возразил, что российский рынок стал более «медленным». Продажа квартиры по рыночной цене может занять целый год.

На что Динер рассказала, как поступает типичный российский продавец квартиры. Он заходит в базу данных недвижимости, находит похожий объект, прибавляет к его стоимости 5-10%, «потому что у него квартира самая хорошая», и ждет. Вот поэтому квартира и не продается.

«Упадет еще на 20-30%»

Никита Миронов, обозреватель газеты «Вечерняя Москва», предложил поговорить о влиянии программы реновации на баланс спроса и предложения жилой недвижимости в Москве. По его убеждению, на рынок скоро выйдут большие объемы нового жилья.

– Сейчас продается меньше, чем строится. А объемы предложения продолжают расти. Это означает, что падение цен только началось, – подхватил Олег Репченко. – Наконец-то обычные люди смогут покупать квартиры за вменяемые деньги, а не так, как это было раньше. Есть ряд разумных застройщиков, которые уже сейчас продают квартиры со скидкой 25-30%, то есть по ценам завтрашнего или даже послезавтрашнего дня.

Впрочем, такие предложения часто не являются публичной офертой, предупредил Репченко, «надо идти и торговаться».

Реновация нескоро начнет «давить» на рынок, полагает Репченко. Представители московских властей заявили о том, что в ближайшие три-четыре года не планируется продавать те метры, которые строятся в рамках программы реновации.

Вопрос безопасности

Татьяна Школьная, вернувшись к разговору об аренде, предложила посчитать. При вложении пяти миллионов рублей в депозиты возникает доход примерно 350 тысяч рублей в год. При сдаче «однушки» у метро (в среднем 30 тысяч рублей в месяц) получится примерно столько же. Но из этого дохода нужно вычесть примерно 100 тысяч рублей, которые пойдут на уплату налога на имущество, НДФЛ и коммунальных услуг.

Ян Арт настаивал на своем:

– Расчет верный. А если вы со своими пятью миллионами попали в забалансовые вклады, а если случилась девальвация… У недвижимости потенциальных угроз вашему капиталу гораздо меньше, чем у любой другой возможности.

Олег Репченко продолжил сравнение:

– Доходность от аренды будет составлять 5-6% годовых через два года, депозиты будут такие же. Через два-три года, может, цены на жилье достигнут дна, и тогда появится смысл инвестировать в недвижимость.

Он также призвал хотя бы раз в два-три года переосмыслять свою финансовую стратегию. «Я не верю в вечные инвестиции», - пояснил эксперт.

Татьяна Школьная предположила, что через пять лет будет строиться уже качественно другая недвижимость, в том числе на территориях Новой Москвы. И те, кто купил однушку у метро «с маленькой кухонкой, маленьким коридором, без балкона», просто не смогут ее продать.

Ян Арт поспорил с Татьяной Школьной. «А вдруг я завтра потеряю работу и доходы? И вот эта самая однушка у метро не даст мне, простите, умереть с голоду. И даже немножко оденет. Люди должны исходить из такого представления. Это вопрос безопасности».

– Когда же отобьются вложения в квартиру? – поинтересовался Никита Миронов.

Григорий Полторак удивился такому вопросу: «На это никто не ориентируется». Но все-таки дал ответ. Если исходить из доходности в 5% при сдаче в аренду, то вложения полностью окупятся через 20 лет.

Резюме

Ведущие предложили гостям студии еще раз концентрированно изложить свои позиции.

- Я бы не рекомендовал сегодня покупку недвижимости как инвестицию. Через два-три года – возможно, - подытожил Григорий Полторак.

- Инвестиции в недвижимость были и остаются самыми надежными, максимально позволяющими не потерять вложения. Я считаю, что если два, три, пять миллионов есть, то их нужно вложить в недвижимость сейчас, - высказалась Юлия Динер.

- Я бы предложила внести деньги на депозит на полгода и искать в это время именно недооцененное жилье, если вы хотите все-таки купить жилье сейчас. Деньги должны работать, - дала свой рецепт Татьяна Школьная.

- Если мониторить рынок, то уже сегодня можно найти интересные варианты, но нет смысла торопиться с покупкой, - заключил Олег Репченко, добавив, что вторичный рынок лучше не рассматривать. Скидки здесь бывают, как правило, при срочной продаже, когда могут быть проблемы с юридической чистотой объекта.

Сергей Елин, напротив, посоветовал быть аккуратнее с первичным жильем. Риски попасть в долгострой как никогда велики, заверил он.

- Ориентируйтесь на максимум безопасности, на сохранность капитала. И думайте немножечко о детях, а не только сегодняшнем проценте, - призвал Ян Арт.

«Поживем пока еще в старых квартирах и инвестируем позже» - резюмировал Михаил Помидоров.

Москва.