Ипотечный бум в России: что будет с кредитованием дальше

Ипотечное кредитование за последнее время совершило настоящий прорыв: процентные ставки по ипотеке стали снижаться, на что рынок отреагировал наращиванием объемов выдаваемых кредитов. Ожидалось, что ипотека продолжит дешеветь и жилье будет становиться все более доступным для россиян.

Однако прогнозы экспертов весьма сдержанны: они не исключают, что ужесточение санкций может пошатнуть экономическую обстановку в стране и ключевая ставка Центробанка не удержится на нынешнем уровне. «РБК-Недвижимость» попросила их рассказать, как это может отразиться на рынке ипотеки и чего ждать потенциальным покупателям квартир.

Время рекордов

По данным Банка России, за первое полугодие 2018 года в России было выдано 663,4 тыс. кредитов на общую сумму 1,3 трлн руб. (это на 57% в количественном и на 69% в денежном выражении больше, чем за аналогичный период прошлого года). В Москве выдано 38,9 тыс. кредитов на общую сумму 163,7 млрд руб.

Наибольшие объемы выдачи кредитов — у крупных государственных банков. Например, ВТБ в первом полугодии выдал 108,6 тыс. ипотечных кредитов на 243,5 млрд руб. и до конца года рассчитывает довести этот показатель до 632,2 млрд руб., рассказали в пресс-службе банка.

Активный рост объемов выдачи кредитов — результат снижения ипотечных ставок, начавшегося в прошлом году. В начале 2017 года ставки по ипотеке составляли около 12–12,5%, а в июне-июле 2018 года — 9–9,5%. Ежемесячный средний платеж по среднему ипотечному кредиту в 2 млн руб. снизился с почти 25 тыс. руб. до 20 тыс. руб.

По оценкам ДОМ.РФ, к январю общий объем выданных за этот год ипотечных кредитов в России достигнет 1,4–1,5 млн на сумму 2,8–3 трлн руб. При этом прошлогодний годовой рекорд — 2 трлн руб. — может быть побит уже по итогам сентября.

Кредиторы — лидеры по выдаче ипотеки в России

На рынке ипотеки сохраняется высокий уровень конкуренции среди банков. Рыночная доля Сбербанка, крупнейшего ипотечного кредитора, в январе — июне 2018 года выросла в годовом выражении на 0,5 п. п., до 50%. На втором месте находится банк ВТБ — его доля в объеме выданных кредитов составила 17,3%. Доли Газпромбанка и Россельхозбанка (третье и четвертое места) выросли на 2,3 и 2,1 п. п. соответственно, до 17,4% и 20,9%. Пятое и шестое места по объему выданных ипотечных кредитов делят Райффайзенбанк и ДОМ.РФ. Последний с учетом результатов работы дочернего банка «Российский капитал» в январе — июне 2018 года поднялся за год на одну позицию, его рыночная доля выросла до 2,6%.

Наблюдения риелторов

По данным специалистов отдела ипотеки компании «Бест-Новострой», заметно вырос интерес потенциальных заемщиков к объектам классов комфорт и бизнес, а ранее основная доля ипотеки приходилась на экономкласс.

«В последние месяцы также значительно увеличился и средний размер кредита — примерно с 2,7 млн до 4,5–5 млн руб., — рассказала председатель совета директоров компании Ирина Доброхотова. — Это обусловлено планомерным понижением ипотечных ставок: ведь чем ниже ставки, тем меньше ежемесячный платеж и размер переплаты по кредиту. Соответственно, можно взять в ипотеку больше квадратных метров либо жилье другого, более высокого класса».

В агентстве недвижимости «Бон Тон» отмечают, что высокий интерес к ипотечным кредитам демонстрируют и первичный, и вторичный рынки жилья. Условия по ипотеке можно назвать вполне сопоставимыми, хотя у отдельных застройщиков есть бонус в виде особых условий со сниженной ставкой.

«Покупатели квартир в новостройках (особенно при небольшом бюджете сделки) активно прибегают к ипотечным кредитам, тем более что на рынке представлен достаточно интересный выбор доступных предложений, — пояснила генеральный директор «Бон Тона» Наталия Кузнецова. — На «вторичке» кредитные средства активно используются в обменах недвижимости — достаточно добавить небольшую сумму, чтобы рассмотреть более дорогой вариант и тем самым улучшить свои жилищные условия».

Наталия Кузнецова отмечает, что снижение ставок по кредитам позволило обеспечить прирост за счет тех покупателей, которые смогли потянуть ипотеку уже с учетом новых условий — с меньшим уровнем ставки и более оптимальным размером платежа. Расширение круга заемщиков среди покупателей новостроек стало поддержкой для застройщиков в условиях растущих объемов предложения, считает она.

Риелторы отмечают еще одну интересную тенденцию: благодаря улучшившимся условиям кредитования на рынке выросла доля возрастных покупателей квартир. «Около 22% в общей структуре сделок нашей компании приходится на покупателей старше 50 лет, которые очень часто приобретают студии или однокомнатные квартиры, чтобы разъехаться с подросшими детьми», — рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Прогнозы

Прогнозы экспертов в отношении развития ситуации на рынке ипотеки весьма сдержанны, поскольку дальнейшее снижение ставок по кредитам теперь под вопросом.

В 2017 году ключевая ставка Центробанка стремительно снижалась: ее меняли несколько раз, в итоге с 9,75% она опустилась до 7,75%. Последнее изменение ставки было в марте 2018 года, когда она снизилась до 7,25%. Дальнейшее ослабление курса рубля, вызванное новыми санкциями, вынудило ЦБ взять паузу. По оптимистичным прогнозам, до конца года ключевая ставка не изменится. По пессимистичным — вырастет до 7,5%, и такие прогнозы дает, в частности, Сбербанк — один из основных игроков рынка ипотеки. Банк уже заявил, что пока не видит оснований для дальнейшего снижения ставок по своим кредитам.

Высокий спрос на ипотеку сохранится еще как минимум до конца текущего года, если ужесточение санкций не вынудит правительство принять решение о повышении ключевой ставки, полагают эксперты рынка. В противном случае можно ожидать ужесточения условий кредитования, роста ставок по ипотеке и, как следствие, оттока заемщиков. «Прежде всего такой поворот ситуации скажется на массовом сегменте, где традиционно наиболее высока доля ипотечных покупателей (60–70% в общем объеме зарегистрированных ДДУ)», — полагает Ирина Доброхотова.

Аналитики «Инком-Недвижимости» уже говорят об окончании ипотечного бума. По их данным, в мае этого года была зафиксирована рекордная доля сделок с привлечением ипотеки — 38,2%. Но в июне и июле доля сделок с кредитом на «вторичке» снизилась соответственно до 33,4%, а затем и до нынешних 33,3%, хотя до минимальных значений текущего года — 31,5% — этот показатель еще не опустился.

«Но нужно иметь в виду, что в условиях санкционного давления (прежде всего на банки) кредитные деньги могут подорожать, а ипотечные ставки стать менее привлекательными для потенциальных покупателей, — отмечает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Если у банков из-за действия санкций возникнут проблемы с ликвидностью, то они будут предъявлять более жесткие требования к потенциальным ипотечникам, что приведет к сокращению числа таких покупателей на рынке недвижимости».

В то же время ипотека остается очень востребованным продуктом, а для многих россиян — единственным способом решить жилищные проблемы. Кроме того, как отмечает Наталия Кузнецова, сегодня на рынке жилья — огромный объем предложений по привлекательным ценам и предпосылок для их резкого роста нет. Поэтому даже при стабилизации ипотечных ставок будет наблюдаться активность в сегменте ипотечного кредитования.