ЦБ РФ предупредил о рисках "пузырей" из-за стимулирования ипотеки

Потенциал дальнейшего роста спроса на жилую недвижимость за счет удешевления ипотеки во многом исчерпан, последующее расширение спроса возможно только при увеличении доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость, говорится в обзоре финансовой стабильности ЦБ РФ; регулятор предупреждает, что дальнейшее стимулирование ипотеки без роста доходов россиян создает риски формирования ценовых "пузырей".

ЦБ отмечает, что программы льготного ипотечного кредитования позволили оказать поддержку рынку жилой недвижимости в начале пандемии. По мере восстановления экономической активности расширение спроса в отсутствие роста предложения жилья стало одним из основных факторов ускорения цен в 2020 году как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. В отдельных регионах с недостаточным объемом жилищного строительства рост цен превысил 20% даже в условиях снижения реальных доходов населения. Кроме того, на первичном рынке ипотеки существенно выросла доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% (с 33% в первом квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021 года), кредитный риск по которым выше.

"Дальнейшее масштабное стимулирование ипотечного кредитования, не подкрепленное соответствующим ростом жилищного строительства и доходов населения, создает риски формирования ценовых "пузырей" и роста долговой нагрузки населения. В связи с ускоренным ростом цен на недвижимость и ухудшением стандартов кредитования Банк России принял решение об ужесточении макропруденциальных требований по кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%", - говорится в обзоре.

Ожидания дальнейшего роста цен подогревают спрос, по косвенным признакам растет количество инвестиционных сделок на рынке жилья. При этом результатом двузначного роста цен в 2020 году стало снижение покупательной способности заработных плат в отношении жилой недвижимости. По данным ЦБ, если на начало 2020 года на одну среднюю заработную плату можно было приобрести 0,76 кв. м жилой недвижимости, то по состоянию на 1 января 2021 года данный показатель снизился до 0,67 кв. м. Снижение было отмечено в подавляющем большинстве регионов.

Тем не менее количество метров жилья, которые можно приобрести в ипотеку по средней ставке, расходуя половину средней заработной платы на обслуживание кредита, в течение 2020 г. увеличилось с 40,1 до 40,5 кв. м (доступность жилья в ипотеку). Увеличение было достигнуто за счет смягчения денежно-кредитных условий по ипотечным кредитам (финансовый рычаг): роста сроков кредитования c 216 до 223 месяцев и снижения процентных ставок с 9,24% до 7,37% в условиях действия государственных льготных ипотечных программ и перехода к мягкой денежно-кредитной политике.

Так, если во втором квартале 2019 года ежемесячный ипотечный платеж в 1 тыс. рублей позволял обслуживать кредит в 96 тыс. рублей, то в четвертом квартале 2020 года данный показатель достиг 121 тыс. рублей и тем самым за 1,5 года показал рост, превышающий накопленное изменение за период с 2010 года.

"Потенциал дальнейшего роста доступности жилья для населения за счет увеличения финансового рычага во многом исчерпан. Даже при увеличении среднего срока по новым кредитам до 240 месяцев и снижении ставки до 7% его значение не превысит 130 тыс. рублей и будет нивелировано уже при 6%-ном росте цен на жилую недвижимость, что при сохранении роста цен на уровне 2020 года произойдет в течение двух кварталов. Дальнейшее увеличение спроса на жилье и повышение доступности жилья без угроз для финансовой стабильности возможно только при росте доходов населения темпами, опережающими рост цен на недвижимость", - предупреждает ЦБ.

На первичном рынке ипотечного кредитования кредиты под залог договоров долевого участия доля кредитов с LTV более 80% уже достигла 45% в выдачах банков, что почти вдвое больше значений до пандемии.

"Дальнейшее наращивание доли выдач с высоким LTV несет угрозу для финансовой стабильности, поскольку такие кредиты характеризуются большим уровнем кредитного риска. Первоначальный взнос отражает способность заемщика сберегать средства. Потенциал дальнейшего наращивания спроса за счет удешевления кредитования во многом исчерпан. В этих условиях ключевым фактором развития рынка жилой недвижимости и ипотеки в 2021 года выступит динамика цен на жилье и номинальных доходов населения", - говорится в обзоре ЦБ.

В случае сохранения ускоренного роста цен на жилье или ухудшения стандартов кредитования Банк России рассмотрит вопрос о дальнейшем ужесточении макропруденциальной политики по ипотечным кредитам, предоставленным заемщикам с высоким значением долговой нагрузки.