Инвестиции в недвижимость: как инвестору зарабатывать без покупки объектов

В какие инструменты инвестировать, чтобы сохранить капитал от инфляции и получить доход.

Одно из самых популярных направлений инвестирования — арендный бизнес. По данным исследования доходности в секторе недвижимости, за последние 10 лет инвесторы-владельцы жилья в столице получали в среднем 10,2% годового дохода с аренды. В 2023 году квартиры в Астрахани в среднем давали 8% годовой доходности, в Махачкале и Нижнем Тагиле — 7,6%, в Мурманске — 7,2%. От сдачи в аренду офисов и складов инвесторы получали годовую доходность в среднем 8,1% и 9,6%. При этом у собственников сохранялся риск, связанный с покупкой объектов, — это неправильная оценка потенциала инвестиционного проекта, и, как следствие, низкий спрос со стороны арендодателей. Нужно учитывать и физический износ помещения или здания, и аварийные ситуации, которые приводят к снижению стоимости объекта или увеличению расходов на техническое обслуживание.  

Инвесторы, которые не готовы принимать такие риски на себя, выбирают акции. Например, дивиденды, выплаченные владельцам ценных бумаг российских строительных компаний, дали доходность в 14,4% в среднем за год. Еще один популярный инвестиционный инструмент — фонды. Доходность в прошлом году по ЗПИФ складской недвижимости составила 11–12%, ЗПИФ офисной недвижимости — 6–7%.

Растет спрос на краудлендинг, с начала 2023 года количество активных инвесторов увеличилось почти вдвое. Краудплатформы, которые специализируются на недвижимости, предлагают инвестировать в строительство либо в покупку объектов под аренду с передачей в доверительное управление. Доходность на таких платформах в среднем 10–40% годовых.

Анастасия Шустова, директор инвестиционной платформы ТаланИнвест, рассказала, почему инвесторы вкладывают средства в строительный сектор через краудплатформы:

«Краудлендинг в недвижимость дает возможность широкому кругу участвовать в строительных проектах, которые ранее были доступны только крупным инвесторам. Также он позволяет распределить риски между разными проектами, в отличие от покупки объекта недвижимости, где сравнительно высокий порог входа, исчисляемый миллионами. Зайти в краудлендинг можно с нескольких тысяч рублей.

Так, инвесторов с консервативной стратегией привлекают краудпроекты застройщиков многоквартирных домов. Доходность в этом секторе на данный момент составляет до 20% годовых. Более толерантные к риску инвесторы выбирают предложения по коммерческой недвижимости».

Кирилл Косминский, директор Ассоциации операторов инвестиционных платформ поделился своим мнение относительно ситуации на рынке крауд-проектов недвижимости:

«Инвестиции в рынок недвижимости — один из наиболее стабильных инструментов в России. На данный момент даже в условиях охлаждения спроса ввиду роста ипотечных ставок через вложения в недвижимость можно сохранить свой капитал. Инвестиции на краудфандинговых платформах обычно требуют меньших начальных вложений по сравнению с традиционными инструментами инвестиций в недвижимость. Благодаря разнообразию проектов на рынке, инвестор может выбирать объекты недвижимости с различными уровнями риска и доходности. Так, путем инвестиций в недвижимость можно сбалансировать портфель, выбирая краудлендинг в качестве защитного актива».

Инвестирование в недвижимость через краудплатформы может быть более выгодной альтернативой покупке объектов. Если инвестор желает диверсифицировать свой портфель, он инвестирует в различные краудлендинговые проекты, а при покупке недвижимости инвестиционный портфель инвестора находится в одном активе.