Михаил Хорьков: Девять яиц в упаковке рынка жилья

Разбираем маркетинговые уловки на рынке квартир.

Российский интернет бурлит и возмущается маркетинговыми уловками на рынке продуктов питания. В поисках ценового преимущества продавцы сокращают объем упаковки, конструируют второе дно и работают с оберткой. Не остался в стороне и рынок жилья, где упаковка продукта стала важнейшей частью успеха девелопера.

Разбираем маркетинговые уловки на рынке квартир.

Квартира размером с билборд

В чем основная разница средней квартиры, построенной в 2018 году и 10 лет назад? Это отличие не связано с качеством, первое что бросится в глаза – это площадь .

Все квартиры стали более компактными. Самые маленькие из них – 16-18 кв. м. И это «современное жилье» в новом доме чаще всего будет располагаться на окраине города. А ведь еще совсем недавно, 1-комнатная квартира в 40 кв. м имела термин «улучшенная планировка». Улучшенная относительно «хрущевского стандарта» в 33 кв. м. Не все, но некоторые планировки современного рынка жилья могут претендовать на термин «ухудшенные».

Оказалось, что жилье с размером в стандартный гараж (3*6 м) вполне может быть отдельной квартирой. Другим сравнительным ориентиром нового стандарта ультракомпактного жилья может стать билборд (те же 3*6 м). Почему до сих пор никто не нарисовал на нем квартиру в натуральную величину?

Скриншот с Яндекс-карт, 2017 г. Площадь рекламного билборда равна площади некоторых квартир на заднем фоне.

Людям массово продают квартиры размером с билборд, но народный гнев пал на яйца.

Рынок жилья наводнили объявления о том, что 2 комнатная квартира может обладать функционалом трешки. Только у этого «функионала» спальня может быть 9 кв. м, а мест для хранения вещей не предусмотрено.

Не стоит забывать, что у жилья всегда есть определенное количество спален, есть гостиная и есть вспомогательные помещения. Все это должно разумно сочетаться. Пока компактность на нашем рынке – это далеко не всегда рациональность. И дело даже не в площади помещений, а в их конфигурации, расположении и сочетании. Выбирая квартиру по бюджету, стоить попробовать смоделировать в ней повседневную жизнь.

Чем выше этаж, тем выше спрос

Типовые дома в России меняются. Массовое предложение активно смещается в сторону высотных домов. Размеры жилых комплексов увеличиваются. Все это усложняет работу отделов продаж. Для того, чтобы дозировать продажи и создавать иллюзию ценового выбора широко используется миф «верхние этажи самые востребованные». На них, как правило, устанавливаются цены на 15-25% выше, чем на нижние. Но иногда разброс достигает абсурдных 30-40%. Логично, что в первую очередь с рынка вымываются нижние этажи.

Много ли у нас квартир, которые могут цениться за вид из окна? Единицы! Широкая дифференциация в ценах нужна для того чтобы распределить продажи в течение всего срока строительства. То, что высокий спрос на верхние этажи в большей степени миф подтверждается вторичным рынком, который формируется тысячами независимых покупателей и продавцов. По большинству домов современной постройки разница между нижними/средними этажами и верхними укладывается в 5-10%. А часто и вовсе отсутствует.

Выбираете новостройку и хотите жить на верхнем этаже, изучая индустриальный пейзаж родного города? Подумайте, сколько вы готовы заплатить за данное преимущество.

На окраине дешевле

Место действительно определяет стоимость жилья. Квартиру на окраине без инфраструктуры можно купить гораздо дешевле. Но часто такая экономия выходит боком. Осознание ошибки придет спустя несколько лет, когда семья понимает, что она тратит слишком много времени и денег каждый месяц, только потому, что сэкономила в момент покупки.

Районы без инфраструктуры и перспектив, завернутые в фантик «доступное жилье», часто оказываются слишком дорогими удовольствием.

Квартиры без лоджий

«Мы оптимизировали квартиру и избавили ее от лишних атрибутов» В лишнее последнее время попадали кухня, коридор и балконы с лоджиями. Совмещение кухни с гостиной вполне оправдано для многих типов семей, оптимизация и отказ от нефункциональных коридоров тоже вполне логичный шаг. А вот с летними помещениями все гораздо сложнее. Нам говорят, что балконы в большинстве случаев используются как кладовки, поэтому их можно снести, а места для хранения будут в подвале или на этаже. Их купят только те, кому они нужны.

Логика в данном случае искажена. Квартира без лоджии или балкона – скорей нишевый продукт. Массовому покупателю необходимы такие помещения по разным причинам: сушка белья, дневной сон маленьких детей, выход на свежий воздух для больных и пожилых людей, занятия спортом.

Лоджии становятся кладовками не только потому, что не хватает мест для хранения. Большинство летних помещений не приспособлены для чего-то другого. Они не функциональны (узкие, длинные, треугольные...). Для лоджии и балкона важна глубина этажа. Как только она появляется появляются широкие возможности по использованию летнего помещения.

На вас экономят, когда продают оптимизированную планировку без балкона.

Квартиры без стен

Еще один вариант «оптимизации» жилого пространства – отказ не только от отделки квартиры, но и от возведения перегородок. Такой подход часто преподносится как «свобода планировочных решений» и персонализация квартиры. Этот распространенный в «дорогом сегменте» прием в последнее время начинает транслироваться на отдельные проекты в массовом сегменте.

Пока эта «свобода планировочных решений» не получила массового распространения. Но с учетом роста затрат застройщиков не стоит сомневаться, что яйца в упаковке будут сокращать.

Покупая свободу планировочных решений, посчитайте, сколько она вам будет стоить.

Премиум плюс, содержание минус

Часто, для того чтобы продать подороже, продавцу достаточно прикрутить к названию термины: премиум, плаза, клубный, инновационный. Можно причислить свой объект к «классу А». Несмотря на оскомину, набитую «евроремонтом», на рынок неплохо зашли «европланировки», а термин smart способен сделать покупателя счастливым. Но за любыми словами должен скрываться смысл и содержание.

Нет ничего плохого в том, что продавец хочет выделиться на общем фоне, плохо то, что за красивыми терминами иногда скрывается пустота, класс А наклеен на здание класса Гэ, а эксклюзивная планировка оказывается неликвидом. Честность на рынке жилья девальвирована. Поэтому когда будете покупать квартиру «бизнес-класса» на выселках, трезвопосмотрите на продукт, очистив его от маркетинговой шелухи. По факту может оказаться, что это те же яйца, только вид сбоку.

Профиль автора в соцсети: https://zen.yandex.ru/id/5a65a30448c85ed9ebde6b0a