Апарт-отели: на что рассчитывать инвестору?

Процентные ставки по депозитам долгие годы удовлетворяли запросам консервативных инвесторов. Однако сейчас их внимание постепенно смещается в сторону более доходных инструментов. Интересные возможности открывает растущий рынок апартаментов.

В конце октября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 4,25%. Это означает, что в ближайшее время ставки по вкладам вряд ли будут расти. По данным регулятора, средняя доходность депозитов сроком до 1 года составляет около 3,99% (без учета вкладов «до востребования» и продуктов Сбербанка). Приходится признать, что сбережения во вкладах вряд ли защищены от инфляции – их реальная стоимость будет постепенно уменьшаться. Помимо низкой доходности, по-прежнему существуют риски невозврата полной суммы вклада, если его размер превышает 1,4 млн рублей. С начала этого года регулятор уже отозвал около 30 банковских лицензий и, судя по всему, этот процесс продолжится. Кроме того, с 2021 года будет начисляться налог на проценты по вкладам (для депозитов размером свыше 1 млн рублей). Все это заставляет обладателей капитала искать другие варианты сохранения и преумножения свободных средств.

Фондовый рынок: манящий и рискованный

Некоторые вчерашние вкладчики обратились к возможностям, которые предоставляет фондовый рынок. За первое полугодие 2020 года количество частных инвесторов на Московской бирже выросло на 39%, достигнув 5,4 млн. человек. Очевидно, многих из них привлекла идея вложить средства в ценные бумаги в момент просадки фондового рынка, которую спровоцировал коронакризис. В теории все просто: нужно купить подешевевшие акции и продать их, когда бумаги вырастут в цене. Но на практике заработать на кризисном рынке удается не многим. Для этого нужно иметь набор определенных знаний и навыков, и постоянно отслеживать ситуацию, выбирая удачные объекты и моменты для сделки. Если же отдать предпочтение консервативным стратегиям – например, приобрести государственные облигации, то усилия и риски будут минимальными, но и доходность вряд ли превысит 5%. А это ненамного интереснее банковского вклада.

Топ-3: вклады, валюта, недвижимость

Финансовый рынок предоставляет инвестору массу других возможностей – от инвестиций в страховые продукты, ПИФы и хедж-фонды до вложений в микрофинансовые организации и внебиржевой рынок. Однако большинство из них отличаются либо низкой доходностью, либо высокими рисками. Поэтому россияне в целом пока остаются верны своим инвестиционным предпочтениям, даже несмотря на период низких ставок. По данным международного исследовательского агентства Hall & Partners, в тройку самых популярных инвестиционных продуктов в России по-прежнему входят сберегательные счета, иностранная валюта и недвижимость. Далее, по мере убывания популярности, следуют страхование жизни, криптовалюты и золото.

Именно к недвижимости – той, что на третьем месте в списке инвестиционных предпочтений россиян – в последнее время все чаще обращаются консервативные инвесторы. Недвижимость — давно зарекомендовавший себя в России инструмент инвестирования и сохранения средств. А опыт последних месяцев показал, что рынок устойчив к таким глобальным потрясениям, как пандемия. Рынок инвестиций в недвижимость сегодня оживает, в том числе и благодаря низким ставкам по ипотеке. По данным Объединенного кредитного бюро, за январь – сентябрь 2020 года банки выдали более 1 миллиона ипотечных кредитов, что на 27% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Это говорит о том, что спрос на недвижимость, в том числе инвестиционный, в этом году высок как никогда.

Квартира vs апартаменты

Россияне привыкли рассматривать в качестве объекта для инвестиций квартиры – знаменитые «однушки у метро». Их покупают на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи или получения дохода от сдачи в аренду. Однако квартира не единственный вариант вложения средств в недвижимость. В последние годы на рынке появился новый формат жилья – апартаменты. Он не подходит для оформления постоянной регистрации, но инвесторов и арендаторов эта особенность не пугает. У апартаментов есть и другие отличия от квартир, которые можно считать преимуществами. Например, статус апартаментов дает большие возможности для перепланировки и воплощения любых дизайнерских решений, что зачастую невозможно в условиях обычного многоквартирного дома. И, наконец, главный плюс – это цена. На старте продаж апартаменты существенно дешевле квартир. К примеру, 1-комнатные апартаменты площадью 27,3 кв.м. с полной отделкой и меблировкой в проекте «Движение. Тушино» стоят от 7,7 млн рублей. Комплекс строится в трех минутах пешком от м. Тушинская и 5 минутах от м. Спартак. Стоимость однокомнатных квартир в новостройках в том же районе начинается от 8,6 млн рублей. Как отмечают эксперты компании «Метриум», застройщики апарт-комплексов часто стараются создать на порядок более ликвидный продукт по сравнению с ближайшими конкурентами, имеющими статус жилья. В результате разница в стоимости предложений в расположенных рядом комплексах на схожем этапе строительства составляет не менее 15-20%.

За время возведения комплекса стоимость апартаментов значительно увеличивается. Скорость роста зависит от многих факторов, в том числе общеэкономической ситуации в стране и мире. По данным ГК ФСК - девелопера проекта «Движение. Тушино», от котлована до сдачи в эксплуатацию апартаменты обычно растут в цене на 20-25% (затем – примерно на 5% в год). В некоторых проектах рост может быть даже выше – например, в случае появления рядом новой станции метро или удобной транспортной развязки. Примерно столько же за время строительства прибавляет в цене и московская квартира – по подсчетам аналитиков, в среднем от 15 до 30%. Однако затем начинается процесс управления недвижимостью, и тут наиболее ярко проявляются существенные различия между квартирой и апартаментами.

Арендный бизнес: до 13% годовых

Сдача в аренду однокомнатной квартиры в Москве приносит в среднем 4-5% годовых – чуть больше, чем банковский вклад. На первый взгляд, доход может быть и выше, но не стоит забывать о сопутствующих расходах – страховании и ремонте, а также о периодах вынужденного простоя и поиска новых жильцов. Получается, вариант с условной «однушкой» ненамного интереснее, чем банковский вклад – доходность почти та же, а забот значительно больше.

Апартаменты предоставляют инвестору более обширные возможности – их можно сдавать на длительный срок или посуточно, самостоятельно или при помощи профессиональной управляющей компании. Во втором случае оператор возьмет на себя все хлопоты по поиску клиентов, общению с ними, уборке и обслуживанию номеров. А арендная плата за счет сервисной составляющей будет выше, чем для обычной квартиры. Владелец апартаментов может выбрать разные опции и получать гарантированный доход от своего актива.

Разберем на примере апарт-отеля, расположенного во втором корпусе комплекса «Движение.Тушино». Отель имеет стандартную для этого типа недвижимости категорию 3* и находится под управлением профессионального отельного оператора. В комплексе 210 номеров, он оборудован подземным паркингом. Рядом большой супермаркет и ресторан, благоустроенная зеленая территория. Доходность от сдачи в аренду номера в апарт-отеле будет составлять 9-13% годовых, в зависимости от выбранной стратегии.

Предположим, инвестор приобрел однокомнатный номер площадью 26.9 кв.м. Максимальный доход принесет его сдача на срок от 1 суток до 7 суток со средней прибылью 61 900 рублей в месяц (до налогообложения). Стоимость услуг отельного оператора составит 25% от выручки. При такой стратегии инвестиции собственника окупятся ориентировочно за 8 лет.

На стабильный доход в размере 11% годовых (56 700 рублей в месяц до вычета налогов) можно рассчитывать при выборе другой стратегии, в рамках которой номер сдается на срок от 7 дней до 11 месяцев. Комиссия отельного оператора при этом ниже – 15%, срок окупаемости – 9 лет.

И, наконец, третий вариант подразумевает гарантированный доход в размере 9% годовых. Комиссия оператора не взимается, прибыль до налогообложения составляет в среднем 47 000 рублей в месяц. Договором предусмотрена ежегодная индексация арендной платы в размере 5%. Срок окупаемости вложений в этом случае составит 10,5 лет.

Оператор берет на себя все организационные и технические вопросы, а также предоставляет отчетность. Инвестор может комфортно выйти из бизнеса в любой момент, продав его другому собственнику.

Апартаменты: признаки успешного проекта

Стоит учитывать, что доходность различных апарт-отелей не одинакова. Для того, чтобы получить максимальную выгоду, нужно выбирать проекты с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и высоким рейтингом застройщика. Локацию комплекса можно считать удачной, если он расположен в центре города и/или возле метро и крупных инфраструктурных объектов – бизнес-центров, парков, моллов. Что касается надежности, стоит обращать внимание на девелоперов, которые сдали в эксплуатацию не один десяток качественных проектов.

В целом апартаменты как формат недвижимости и как инструмент для вложения денег пользуются все большей популярностью. По данным компании Becar Asset Management, в третьем квартале 2020 года в Москве было приобретено 2,2 тыс. апартаментов, что на 3,5% больше, чем в «карантинном» II квартале, и на 1,1% превышает показатели III квартала 2019 года. При этом в сегменте апарт-отелей с июля по сентябрь было продано 112 лотов.

Третий квартал выдался довольно удачным для московского рынка апартаментов и с точки зрения роста цен. Предложения класса “стандарт” подорожали на 12,7% (к предыдущему кварталу), до 164,9 тыс. руб. за 1 кв. м, апартаменты комфорт-класса – на 2%, до 166,6 тыс. руб., бизнес-класса – на 7%, до 260,2 тыс. руб., а в элитном сегменте стоимость лотов выросла на 4,6%, до 702 тыс. руб. за 1 кв.м.

При этом апарт-отели во время весеннего локдауна чувствовали себя намного лучше, чем традиционные гостиницы. Некоторые из них были заполнены на 30%, в то время как классические отели – в среднем на 5-7%. Дополнительным преимуществом апартаментов стало наличие встроенных кухонь, что позволяет организовать в них длительное пребывание и самоизоляцию.

В дальнейшем у апартаментов и, в частности, апарт-отелей есть все условия для динамичного развития в качестве растущего рынка и привлекательного сегмента инвестиций.