Инвестиции в «элитку»: не слишком прибыльно, но все равно интересно

Выгодно инвестировать в элитную недвижимость сегодня можно только при наличии почти профессиональных знаний и «скрытой» информации о проектах. Тем менее, специалисты оценивают долю инвесторов среди покупателей дорогого жилья на уровне 5-10%. Это, в частности, те, кто хочет диверсифицировать свои портфели.

Вложения в «элитку» сегодня превратились в инвестиционный инструмент «тонкой настройки». Это направление требует «глубокого погружения» в рынок, тщательного подбора проектов и знания идеологии ценообразования в девелоперских проектах.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, сравнивает их с инвестициями в акции, где портфельные инвесторы преследуют цель либо честно заработать на росте стоимости недооценённых бумаг, и это более рискованная стратегия, либо выбрать надежные акции, которые не сильно колеблются в цене, но при этом обладают хорошей дивидендной доходностью. «По сути, эти две стратегии сейчас наблюдаются и на рынке элитного жилья. Те инвесторы, которые хотят заработать на росте стоимости жилья, должны рисковать, должны входить в проект на самых ранних этапах строительства, а зачастую и до получения официального разрешения на строительство, как соинвесторы проекта, брать на себя все риски девелоперского проекта. И есть вторая стратегия, когда речь идет о покупке квартир для сдачи в аренду – либо в готовых домах, либо в почти готовых. Она более консервативна», – говорит Дмитрий Халин.

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, вообще относится к инвестициям в жилье высоком сегменте скептически. «В целом этот сегмент рынка сегодня мало подходит для инвестиций в привычном понимании этого слова. Выгодные вложения возможны тогда, когда ликвидность объектов объясняется ростом цен на недвижимость, в том числе на вторичном рынке, с высоким спросом и покупательской способностью. То есть, должна быть возможность, как это было, скажем, в 2005-2007 годах. Сейчас такого нет», – высказывает он точку зрения. По его словам, те инвесторы, которые сейчас есть на рынке элитой и премиальной недвижимости – это, по сути, профессионалы, которые тщательно отслеживают динамику роста цен и продаж в отдельно взятых проектах, выявляя перспективные лоты на самых ранних стадиях реализации. «Большинство инвесторов заходят в проект еще на этапе предварительных продаж, то есть до официального старта, имея инсайдерскую информацию», – соглашается Илья Менжунов, управляющий директор компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE).

От котлована до продажи

Первая стратегия, которая предполагает перепродажу квадратных метров при появлении разницы между ценами на начальной стадии проекта и на этапе близком к завершению, может дать доходность, сопоставимую с девелоперской. «Если брать средние цифры по рынку, то сейчас практически любой проект в ЦАО от котлована до 100% готовности дорожает на 30-40%. При сроках строительства 2-3 года получится доходность в районе 15% годовых», – рассказывает Дмитрий Халин. При том, что эта цифра для инвестора смотрится относительно неплохо, не нужно забывать, что к ней в придачу инвестор получает массу рисков (банкротство застройщика, нарушение сроков стройки, падение цен и пр.). «Поэтому, конечно, если речь идет о том, чтобы вытащить деньги на покупку недвижимости из банковских депозитов или из инвестиционных нот, то лучше этого не делать», – предупреждает глава российского офиса Savills. Инвестируют в «элитку», как правило, для того, чтобы диверсифицировать свой портфель, или, как уже было сказано, имея достоверные сведения о перспективах проекта, до его появления на рынке.

Впрочем, Дмитрий Халин уточняет, что при грамотном управлении инвестициями, можно несколько увеличить доходность. Например, прибегнув в опции рассрочки платежей. То есть, имея оптимизированный график выплат, можно войти в проект в самом начале строительства, оплатить 20-30% стоимости. И дальше начинать перепродавать свой объект, не дожидаясь завершения строительства, пусть не на пике стоимости, но с приростом, который заложил застройщик в свой график продаж. «Если за период между первым и последующим взносом, стоимость стройки повысится всего на 7%, а вы внесете в качестве первого взноса 20%, то в случае перепродажи по завышенной стоимости, вы получите на свои 20% доходность порядка 30-40%. Причем это может быть даже через полгода», – объясняет риелтор. В зарубежной практике подобные операции называют флипами.

Как бы то ни было, по словам Ильи Менжунова, в подавляющем большинстве случаев приобретение элитной новостройки с инвестиционными целями предполагает последующую продажу. «Это наиболее простой и верный способ получить значительную прибыль в обозримые сроки», – считает он.

Цены на дорогую недвижимость постепенно повышаются. По данным «Метриум Премиум», по итогам 2018 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке премиум-класса выросла на 10%, в элитном – на 12%. При этом в некоторых новостройках зафиксирована еще большая положительную динамика. К примеру, в Capital Towers за год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 30%. В ЖК «Кутузовский 12» рост составил 39%. В департаменте консалтинга и аналитики международной брокерско-консалтинговой компании Knight Frank в качестве примера приводят ЖК «Малая Ордынка 19», где с момента выхода на рынок в III квартале 2016 года стоимость квартир площадью 133 кв. м увеличилась почти в 2 раза (с 60,14 млн до 113,2 млн рублей).

Если говорить о средней стоимости квадратного метра в целом по районам, то в премиум-классе, по информации «Метриум Премиум», наибольший рост показали районы Хорошевский (+44,2%), Дорогомилово (+39,5%), Таганский (+25%). В элитном классе лидерами по приросту средней цены «квадрата» стали Арбат (+73,8%), Таганский (+40%), Якиманка (+20,5%). «При этом влияние на стоимость оказывало не только прямое повышение цен застройщиками, но и изменение структуры предложения», – поясняет Илья Менжунов.

Риелторы предполагают, что определенный «спекулятивный» потенциал сегодня есть, к примеру, у таких проектов, как «Сердце столицы», «Береговой», Neva Towers. «Можно также выделить проекты застройщиков Capital Group (к примеру, ЖК Capital Towers) и Vesper (квартал Lucky). Уровень доходности в этих новостройках за время строительного цикла (порядка двух лет) может достигать до 10−15% годовых», – говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Следует также учитывать, что цены в недалекой перспективе из-за перехода жилищного строительства на проектное финансирование, как прогнозирует подавляющее большинство специалистов, вырастут на 15-20%. «Цены вырастут даже в тех проектах, где у застройщика нет необходимости привлекать кредитные средства. С одной стороны – это повод приобрести квартиру сейчас с целью перепродать после подорожания. Однако с другой – возможность ее быстрой реализации на фоне спроса, спровоцированного как раз доступностью продуктов, вызывает сомнения», – говорит Сергей Колосницын. В департаменте консалтинга и аналитики Knight Frank также отмечают, что суть инвестирования в жилье с целью увеличения дохода в перспективе пропадает в тех проектах, которые будут поступать на рынок полностью готовыми, а не на начальной стадии. А таких проектов после перехода на проектное финансирование может стать значительно больше.

Ох, и сложная это работа…

Доходность от сдачи в аренду в центре Москвы, по данным Savills, колеблется от 2 до 6%.

Опять-таки для того, чтобы выбрать объект с наибольшей доходностью, надо понимать уровень спроса на арендное жилье, знать, сколько готовы платить арендаторы, какой формат наиболее востребован. «Здесь нет универсальных рекомендаций. То есть в каждом районе есть свои ценообразующие факторы, есть своя ситуация со спросом и предложением, она нередко меняется. Поэтому, чтобы создать портфель высокодоходной арендной недвижимости, надо либо самому очень хорошо знать тему, либо пользоваться услугами профессиональных консультантов», – говорит Дмитрий Халин.

По словам Ильи Менжунова, срок поиска арендатора для элитных квартир, многие из которых являются уникальными, например, с точки зрения дизайнерских решений, может затянуться надолго. «Классическая по оснащению квартира может ждать своего жильца от 4 до 8 месяцев. Экстравагантные варианты, скажем, с бассейном или авангардным дизайном, могут находиться в экспозиции и дольше года. Некоторые объекты сдать очень тяжело, скажем, очень большие квартиры площадью 800 кв. м. Эксплуатационные расходы в них слишком высоки, да и большого смысла в таком просторе арендаторы не видят», – говорит он.

Что касается трендов в плане спроса со стороны арендаторов, то сейчас, как отмечают риелторы, очень востребованы лоты с готовой отделкой. «Наиболее распространенными запросами при инвестировании с целью дальнейшей сдачи в аренду являются отделанные квартиры с одной спальней рядом с деловыми кластерами – ММДЦ «Москва-Сити», в Пресненском районе, в районах станций метро «Белорусская» и «Павелецкая» и пр., – отмечают в Knight Frank. В частности, в Москва-Сити, где скоро обоснуются аппараты трех федеральных министерств, по словам Антона Любина, директора департамента прямых продаж управляющей компании «Башня Федерация», спросом пользуются апартаменты двух типов – площадью 40-50 кв. м и 90-140 кв. м. «Первый тип пользуется популярностью для сдачи в аренду для одного жильца или молодых пар. Второй тип – апартаменты с просторной кухней-гостиной и объединенными мастер-блоками (спальня с гардеробом и ванной комнатой). Они являются «семейным» форматом», – рассказывает Антон Любин.

В целом в пределах Садового кольца самым подходящим вариантом, как отмечает Илья Менжунов, является квартира площадью порядка 150 кв. м, которая сдается за 300-310 тысяч рублей в месяц. Однако есть варианты и более доступные. В среднем относительно недорого квартиру на элитном рынке можно арендовать примерно за 140 тыс. рублей в месяц. Речь идет об объекте площадью от 70 до 90 кв. м., где рыночная стоимость составляет порядка 30-40 млн рублей. «Начальная доходность у таких объектов невысокая (порядка 5%), а срок окупаемости очень велик – около 20 лет. Именно поэтому как полноценная инвестиция покупка и сдача в аренду элитного жилья менее привлекательна, чем приобретение новостройки на ранней стадии строительства с перепродажей через 1-3 года. Последней стратегии мы и советуем придерживаться клиентам-инвесторам», – продолжает Илья Менжунов.

По словам Ильи Менжунова, арендный бизнес однозначно потребует дополнительных вложений, затрат средств и времени на управление недвижимостью, наем соответствующих специалистов. «Едва ли человек, способный вложить в покупку элитной квартиры от 30 млн рублей и выше, станет заниматься этим лично или содержать непрофильный бизнес. К сдаче в аренду элитных объектов собственники приходят иначе. Их жизнь динамична, они женятся, разводятся, меняют место жительство, дети подрастают и уезжают и т.п. Вследствие изменений жизненных обстоятельств может освободиться квартира, и чтобы она не простаивала без дела (как минимум – окупала затраты на свое содержание), хозяин сдает ее в аренду», – объясняет он.

– Итак, покупка элитной квартиры в новостройке для перепродажи – это осознанная стратегия заработка, а сдача дорогой квартиры в аренду – это, как правило, реакция на жизненные обстоятельства или дополнительный источник пассивного дохода от уже давно имеющегося в распоряжении актива, – резюмирует Илья Менжунов.       

– В любом случае, зарабатывать на элитном жилье можно, – высказывает свою точку зрения Дмитрий Халин. – Ведь помимо того заработка, о котором говорилось выше, есть еще и скрытый резерв, который пока, наверное, никто всерьез не воспринимает в текущей экономической ситуации. Дело в том, что с 2008 года, то есть в течение уже 10 лет, рынок, так или иначе, испытывает влияние различных сдерживающих факторов. Это и ограниченность финансовых средств, и высокие ставки, достаточно высокая инфляция, санкции. Но рано или поздно многие негативные факторы сойдут на нет – по крайней мере, хочется в это верить. При этом надо понимать, что у нашего рынка недвижимости еще есть очень серьезный потенциал роста – по отношению к мировым и европейским столицам. Поэтому, приток в эту сферу дополнительных денег, дополнительного финансирования, может вызвать «эффект пружины», то есть резкий рост цен на элитное жилье. Вопрос, произойдет это через 2 года или через 10 лет, остается открытым.