Инвестиции в недвижимость: можно, но осторожно

В мире инвестиции в надвижимость доминируют над всеми другими инструментами. По оценкам глобального инвестора Оскара Хартмана, около 60% всех финансовых вложений на планете в том или ином виде приходится на «квадратные метры». Как обстоят сейчас дела в России, и в частности, в Москве?

По поводу рациональности вложений в недвижимость в России сегодня существуют разные точки зрения. Чаще всего про такой способ призывают «даже не думать» финансовые консультанты, подвизающиеся на фондовом рынке. Участники рынка недвижимости, напротив, в последнее время все чаще говорят о возвращении интереса розничных инвесторов к апартаментам, стрит-ритейлу, мини-офисам и другим объектам. Они утверждают, что по мере снижения ставки по банковским депозитам инвестиции в недвижимость становятся все более кркупентоспособными.

К примеру, как утверждают эксперты санкт-петербургского агентства недвижимости «Доли.ру», любая комната у метро в городе на Неве принесет доходность в 2-3 раза больше, чем банковский вклад. «Сегодня доходность любой комнаты в 10-15 минутах пешком от метро, площадью от 10-12 кв. м, стоимостью до 1 млн рублей составляет около 12% годовых», – говорит Игорь Аболемов, директор агентства. По его словам, иногда такие объекты продаются даже «в одном пакете» с арендатором, то есть фактически, как готовый бизнес.

В 2019 году наблюдался рост инвестиционного интереса на первичном рынке недвижимости, говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор девелоперской компании Level Group: «Если в 2018 году доля сделок с инвесторами составила в Москве 6%, в этом году – 10%».

Приемлемый, но не лучший вариант

Самый популярный некогда предмет инвестиционных вложений – квартиры – сегодня может дать хорошую доходность только при определенных условиях. «В основном, связано это с изменением в долевом строительстве, с переходом на эскроу-счета, отсутствием гарантированного роста на рынке жилья за короткое время и с тем, что в целом сейчас на рынке достаточно широкое предложение. И вопрос быстрого выхода из такого актива на этапе строительства или после его завершения является достаточно проблематичным», – считает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), подтверждает, что переход к проектному финансированию привел к некоторому снижению интереса частных некрупных инвесторов к долевому строительству. «Поправки в 214-ФЗ фактически способствовали вытеснению малых инвесторов одним большим. Банком. Именно банки теперь фактически будут забирать часть доходности от роста стадии строительной готовности», – говорит она. Впрочем, добавляет, что эпизодические инвестиции все же будут возможны даже в проектах, которые уже продаются по эскроу-счетам.

По словам Дмитрия Халина, те инвесторы, которые входили в проекты в начале года как участники долевого строительства, еще надеялись на то, что после перехода на эскроу-счета рынок как-то «подрастет», и они заработают. «В этой части надежды инвесторов оправдались, рынок действительно вырос, и мы сейчас уже видим, если сравнивать одни и те же проекты до эскроу и после, то цены повысились, как минимум, на 8-10%. Таким образом те, кто покупал объекты в начале года, уже заработали. Что касается последних месяцев, то инвестиционные возможности резко сузились, и думаю, что инвесторы пока присматриваются к тому, что будет происходить на рынке дальше», – считает риелтор. Интерес могут предствалять проекты на начальной стадии, при условии, если застройщики предложат комфортную цену, позволяющую рассчитывать на рост цены с привлекательной дельтой.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», считает, что сегмент квартирных инвестиций в сегодняшнем формате перестал быть интересным широкому кругу инвесторов с точки зрения сделок спекулятивного характера – с целью перепродажи и получения дохода за счет роста цены недвижимости. По ее словам, сейчас в этой нише остались профессионалы, которые выбирают проект, руководствуясь специальными знаниями. Такие инвесторы следят за новостной лентой, изучают декларации новых объектов, оценивают квартирографию и структуру предложения. Это позволяет им выявить наиболее ликвидные лоты с учетом локации и конкурентной среды, а также спрогнозировать прирост цены.

Как говорит Наталия Кузнецова, в 2019 году условия для столичных инвесторов складывались весьма благополучно. Средневзвешенная цена (СВЦ) росла – как за счет роста строительной готовности объектов, так и из-за повышения спроса. «Первые два квартала сопровождались активной риторикой в отношении реформы, что подстегивало спрос среди потребителей. На этом фоне происходила ценовая коррекция, которая еще не была связана непосредственно с эскроу. Новое предложение выходит в рынке, так как конкуренция со «старыми» стройками не является желательной для застройщиков», – говорит риелтор.

По данным «Бон Тон», комфорт-класс в Москве показал рост на 6% в течение 2019 года. К концу года СВЦ достигла 171,5 тыс. рублей, что на 9,4% выше значений IV квартала 2018 года. На рынке новостроек Новой Москвы СВЦ достигает 121,1 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению с IV кварталом 2018 года, цены выше на 10,5%. Наиболее востребованные новостройки, с хорошим расположением и перспективами улучшения транспортной инфраструктуры, могут показывать прирост выше рынка. Однако это не отменяет локального характера инвестиций – с тщательным выбором как самого проекта, так и конкретных лотов. «И, если говорить об инвестициях в недвижимость, то все это не отменяет того, что люди, которые пытаются достичь успеха в этой сфере, должны быть в определенной степени компетентными», – подчеркивает Наталия Кузнецова.

Впрочем, некоторые специалисты допускают, что рынок может быть перспективным даже для спекулятивных сделок. «Даже проекты, реализуемые с использованием эскроу-счетов, на начальном этапе будут дешевле», – считает Роман Лябихов, генеральный директор девелоперской группы компаний Атлант. Он объясняет это тем что застройщик берет кредит, и ему важно как можно быстрее получить средства за объект. К тому же банк может снизить процент по кредиту по достижении того или иного уровня продаж. А скидка на начальном этапе по-прежнему остается одним из лучших инструментов по стимулированию продаж. Кроме того, Роман Лябихов прогнозирует рост цен на рынке новостроек в ближайшей перспективе – около 10% за год. «Все это делает «спекулятивные» инвестиции вполне перспективными. Конечно, сверхприбылей не будет, но говорить о 18-20% вполне можно», – продолжает эксперт.

При переходе на эскроу-счета девелоперам уже не выгодно выводить проект в продажу по старым низким ценам. Более того, стоимость многих новых комплексов, продающихся по новой схеме, даже на старте сопоставима с ценой в проектах на средней стадии готовности, реализация которых продолжается в старых правовых реалиях, – заочно возражает коллеге Кирилл Игнахин. Заработать, инвестируя в недвижимость, по его словам, можно только за счет грамотного выбора объекта. В качестве примера он советует вкладываться в квартиры в камерных комплексах, где инвестор при перепродаже не будет конкурировать с девелопером и его объемом предложения в новых очередях.

Тренд таков, что индивидуальные инвестиции в жилье становятся все менее и менее популярными, резюмирует Дмитрий Халин: «Все-таки жилье – это товар, основная задача которого – обеспечивать нормальные условия жизни для людей, а не удовлетворять запросы инвесторов. Поэтому, в конечном счете, доходность этого инвестирования будет снижаться, и, соответственно, другие инвестиционные инструменты, которые сейчас есть на рынке, гораздо более выгодные, чем вложения в жилье». Тем не менее, владельцы крупных инвестиционных портфелей, по его словам, все равно будут оставлять часть своих вложений именно на жилом рынке. Больше для того, чтобы стабилизировать портфель, чтобы был актив, который если и не растет в цене и не приносит сверхвысокого дохода, то надежен с точки зрения ценообразования, сохранения денег. «То есть, это некий стабилизатор в инвестиционном портфеле», – говорит риелтор.

Просто и популярно

Приобретение жилья с целью сдачи в аренду в последнее время стало наиболее рациональной стратегией для квартирных инвесторов, говорят риелторы. «По нашим оценкам, при удачном вложении доходность аренды может достигать 14-15% годовых, а в среднем можно рассчитывать на 8-10%. К тому же, на рынке сократилось предложение дешевых арендных квартир, так как в период снижения ипотечных ставок в 2018 году именно такие объекты население охотно приобретало в кредит. Иными словами, с точки зрения арендного бизнеса перед инвесторами сейчас открываются определенные ниши», – говорит Мария Литинецкая. По ее словам, количество инвесторов, которые приобретают недвижимость для дальнейшего арендного бизнеса, с каждым годом растет.

Инвестиции в недвижимость, с дальнейшей сдачей в аренду, подразумевают сохранность и диверсификацию денежных средств, говорит Наталия Кузнецова. «Это не инструмент для быстрого заработка. Вложения в квартиру смогут отбиться далеко не сразу (15-18 лет), поэтому данный аспект инвестиций не должен быть самоцелью. Актуальнее другое – обеспечить семью ценным активом, который понадобится в будущем для личных целей или может быть «конвертирован» в деньги при необходимости. До этого момента квартира не простаивает, а приносит стабильный доход от месяца к месяцу», – уточняет она. Тем же, кто ориентирован на бизнес-цели, риелтор советует обратить внимание на сегмент апартаментов и проекты, которые отличаются привлекательным месторасположением и хорошими качественными характеристиками.

«Спрос на рынке аренды жилья стабильный вот уже многие годы. И хотя арендный бизнес в жилом сегменте один из самых низкодоходных, при этом он самый простой и понятный для инвестора», – отмечает Роман Лябихов.

Альтернативы

По словам Романа Лябихова, для того, чтобы получить большую доходность, лучше инвестировать в коммерческую недвижимость, можно. «Но риски там выше, и нужны определенные профессиональные знания», – предупреждает он.

Как говорит Денис Колокольников, управляющий партнер компании RRG, сегодня небольшие коммерческие объекты можно найти по цене квартиры и получать стабильный доход: «В базовом варианте доход от коммерческой недвижимости примерно в два раза выше, чем от жилья. Если от сдачи жилья в аренду мы можем получить доход в 4-5% годовых, то от коммерческой недвижимости – 9-10%».

Сергей Камлюк, генеральный директор инвестиционной компании Key Capital, считает, что розничному инвестору сегодня по уровню доходности в большей степени интересен стрит-ритейл, у которого одно из преимуществ перед другими сегментами рынка – минимальные дополнительные вложения в ту же, например, отделку помещений, поскольку эти затраты ложатся на арендаторов. «При покупке помещения стрита инвестор руководствуется практически одним критерием – локация. Важно чтобы она была максимально универсальной», – поясняет он.

Наиболее привлекательны небольшие площади – особой ликвидность на рынке пользуются помещения на первых этажах 100-300 кв. м. «Даже если инвестор обладает большей суммой, он скорее всего приобретет два небольших помещения. Нежели одно большое, с целью диверсификации рисков. Мы прогнозируем увеличение доли маленьких помещений, поскольку на них есть стабильный спрос в том числе и со стороны частных инвесторов», – говорит Сергей Камлюк. Правда, при этом необходимо помнить, что стоимость «квадрата» в маленьком помещении будет выше аналогичного, но в большем метраже.

Также в сегменте коммерческой недвижимости в этом году участники рынка недвижимости видят активизацию ключевых игроков, застройщиков, инвесторов, которые стараются внедрить инструменты коллективного инвестирования и структурировать отношения с партнерами. «Соответствующие предложения делает ряд компаний, структурируя портфель таким образом, чтобы в проект могли войти инвесторы с суммой 15-50 млн рублей при общей стоимости актива в несколько миллиардов рублей», – говорит Дмитрий Халин. При этом он выделяет две основных стратегии инвестирования. Первая – пассивное владение и получение дохода от аренды с последующей перепродажей. Вторая – вхождение в девелоперские фонды, которые улучшают актив, достраивают его: в этом случае доходность может быть более высокой, но риски более высокие. «Я бы не сказал, что эта практика стала массовой и очень востребованной со стороны самих инвесторов. Прежде всего, потому, что доходность такого инвестирования не сильно отличается от доходности тех же самых банковских депозитов. При этом основная часть дополнительного дохода, как правило, связана с выгодной перепродажей самого актива через 3-5 лет. И это доходность является лишь прогнозом, а не гарантией, которую дает фонд. Но такие предложения появляются. Рано или поздно они будут структурированы таким образом, чтобы находить инвесторов. Пока это, к сожалению, скорее исключительные ситуации, нежели типичная рыночная практика», – объясняет Дмитрий Халин.

Еще один альтернативный инструмент вложений в недвижимость – ЗПИФы. «Но он пока не очень хорошо развит в России. Как правило, у нас традиционно инвестируют именно в сам объект недвижимости», – отмечает Денис Колокольников. Практика коллективных инвестиций в недвижимость, особенно в жилье, в России пока в принципе не распространена, соглашается Дмитрий Халин: «Исключение – отдельные истории, когда группа партнеров или друзей приобретает объект недвижимости, как правило, с целью его дальнейшей перепродажи и оформляет эту сделку на фонд, чтобы оптимизировать дополнительные расходы, в том числе и налогообложение после перепродажи этого актива».