Инвесторы обратили свои взоры на американский сектор недвижимости

Снижение уровня инфляции и ожидание «мягкой посадки» экономики внушают надежды на перспективы акций сектора недвижимости США в 2024 году, несмотря на то, что данный сектор продолжает отставать от более широкого рынка.

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) показывали одни из самых низких результатов за последний год, при этом цены на акции снижались из-за различных факторов, начиная от высоких процентных ставок и заканчивая ослаблением спроса на офисные помещения в условиях массового распространения удаленной работы. Сектор недвижимости в индексе S&P 500 упал на 3,4% в 2023 году, в то время как общий индекс S&P 500 вырос более чем на 24% за прошлый год и достиг нового рекордного уровня в пятницу.

Проблемы в сфере недвижимости будут продолжаться и в 2024 году, что привело к снижению сектора на 3,4% в январе по сравнению с ростом индекса S&P 500 на 1,4%. Тем не менее, некоторые инвесторы все больше уверены в том, что эта тенденция изменится, особенно если Федеральная резервная система будет снижать процентные ставки так же агрессивно, как этого ожидают многие инвесторы. REIT выигрывают от более низких процентных ставок, которые снижают стоимость капитала и способствуют росту доходов.

«REIT были сокрушены самым быстрым циклом повышения ставок за последние 40 лет, и они будут двигаться в соответствии с ожиданиями снижения ставок», - отметил Джастин Маколифф, аналитик-исследователь фонда Gabelli, который оптимистично настроен относительно таких REIT, как American Tower.

Инвесторы вновь проявляют интерес к этому сектору. Согласно последнему опросу BofA Global Research, управляющие глобальными фондами увеличили свою долю в REIT на 15 процентных пунктов в декабре, подняв ассигнования до 12-месячного максимума.

В то же время крупнейший в США биржевой фонд, ориентированный на REIT - Schwab U.S. REIT ETF, по данным аналитической компании VettiFi, за последнюю неделю показал чистый приток средств в размере около $35 млн, что стало самым высоким показателем с октября.

Исторически завершение цикла повышения ставок ФРС оказывало поддержку сектору REIT. Согласно данным CenterSquare Investment Management, начиная с 1995 года, REIT показали рост на 20,1% в течение года после завершения последнего цикла повышения ставок. В то время как, согласно Putnam Investments, индекс S&P 500 в среднем прибавлял 10% за 12 месяцев после завершения последнего цикла повышения ставок, начиная с 1980 года.

«Если центральные банки действительно стали более миролюбивыми, ситуация для REIT будет благоприятной», - говорится в прогнозе CenterSquare на 2024 год.

Конечно, чувствительность сектора к ожиданиям в отношении процентных ставок может изменяться в обе стороны: в то время как акции сектора недвижимости росли вместе с общим рынком в 2023 году на фоне ожиданий, что Федрезерв перейдет к снижению ставок в текущем году, в этом месяце они столкнулись с некоторыми трудностями, так как некоторые инвесторы пересматривают свои ожидания относительно того, насколько агрессивно может быть осуществлено смягчение денежно-кредитной политики ФРС.

Джефф Дорфлер (Jeff Doerfler), руководитель отдела управления инвестициями в Huntington Private Bank, отметил, что из-за снижения цен некоторые акции, такие как владелец складов Prologis, становятся более привлекательными в долгосрочной перспективе.

«Мы находимся в начале цикла, когда более низкая стоимость капитала будет способствовать росту доходов, и мы увидим все больше сделок по слияниям и поглощениям», - заявил Дорфлер.

Интерес к активности слияний и поглощений проявился в пятницу, когда инвестиционная компания Blackstone объявила о приобретении канадской компании Tricon Residential за $3,5 млрд, что составляет примерно 30%-ную премию к последней цене закрытия.

На следующей неделе инвесторы получат данные о темпах инфляции и состоянии экономики: данные PMI в производственном секторе будут опубликованы в четверг, а данные о личных потребительских расходах, а также доходах компаний 3M, United Airlines и Abbott Laboratories - в пятницу.

Многие REIT откладывают раскрытие информации о прибыли до завершения квартала. Например, компания Simon Property Group планирует опубликовать квартальные результаты 5 февраля, а American Tower - 21 февраля. Prologis не соответствовала ожиданиям аналитиков при объявлении результатов 17 января, указав на слабость спроса в области грузоперевозок.

Однако у сектора остается немалый ряд проблем, включая избыток офисных помещений, который, вероятно, не будет устранен в ближайшее время.

Переход к гибридной модели работы, вероятно, приведет к потере стоимости офисных помощений в крупнейших городах мира на сумму около $800 млрд к 2030 году, сообщила в июле консалтинговая компания McKinsey.

Крис Миллер (Chris Miller), портфельный менеджер Allspring Global Investments, сохраняет оптимизм относительно сектора недвижимости в целом, однако отмечает, что акциям, возможно, придется преодолеть «стену беспокойства» (идиома означает преодоление фондовыми рынками временной проблемной ситуации) в течение года.

Тем не менее, он добавил: «Мы полагаем, что произойдет стабилизация волатильности процентных ставок, и это наполняет нас оптимизмом в отношении 2024 года».