Ипотечный хаос может привести к краху рынка жилья в Великобритании

Стремительно растут опасения по поводу краха британского рынка жилья после того, как правительство объявило о мерах по снижению налогов, что привело к резкому росту ставок по кредитам для покупателей жилья.

Так называемый "мини-бюджет" министра финансов Кваси Квартенга от 23 сентября напугал рынки сокращением налогов на 45 миллиардов фунтов стерлингов ($50,5 млрд), финансируемых за счет долга, что вызвало резкий скачок доходности государственных облигаций. Госбонды используются поставщиками ипотечных кредитов для оценки ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой.

Банк Англии отреагировал на рыночный хаос временной программой покупки долгосрочных облигаций, что несколько стабилизировало рынок. Однако главный экономист Oxford Economics в Великобритании Эндрю Гудвин (Andrew Goodwin) предположил, что впереди может появится еще больше проблем, особенно когда речь идет о рынке жилья.

«Хотя временная программа покупки облигаций Банка Англии вызвала падение ставок по свопам, они остаются высокими, и ряд банков уже отреагировали на это значительным повышением процентных ставок по своим ипотечным продуктам», — написал Гудвин в пятничной аналитической записке.

«Сценарий, при котором цены на жилье рухнут, усугубляя и без того сильные препятствия для потребительских расходов, выглядит все более вероятным», — добавил он.

По оценкам Oxford Economics, если процентные ставки останутся на текущем уровне, то цены на жилье будут примерно «на 30% завышены, исходя из доступности ипотечных платежей».

«Высокая распространенность сделок с фиксированными ставками поможет смягчить удар с точки зрения существующих ипотечных заемщиков, но сложно представить, как можно избежать резкого сокращения сделок и существенной коррекции цен», — сказал Гудвин.

Старший экономист Berenberg Каллум Пикеринг (Kallum Pickering), отметил, что в последние месяцы на рынке жилья уже начался спад из-за повсеместного замедления спроса, связанного с ростом стоимости заимствований и ударом по реальным доходам граждан.

«Но после панических продаж на рынке ценных бумаг и опасений, что Банк Англии может поднять банковскую ставку до 6,0% к началу следующего года, банки начали в спешке сворачивать ипотечные сделки», — отметил Пикеринг в записке в понедельник.

Ряд банков приостановили ипотечные программы для новых клиентов, и многие сейчас вернулись на рынок со значительно более высокими ставками.

«Некоторые банки повысили ставки по своим пятилетним фиксированным 75% ипотечным кредитам до диапазона 5,0-5,5%, с почти 6% для новых ипотечных кредитов. Это почти на 200 базисных пунктов выше среднего показателя за август для сопоставимых ипотечных кредитов», — добавил Пикеринг.

Останутся ли фиксированные ставки по ипотечным кредитам повышенными или начнут снижаться — будет зависеть от траектории ожиданий относительно процентных ставок.

Они оторвались от предыдущих максимумов более чем на 6% после того, как правительство отказалось от своего плана по отмене максимальной ставки подоходного налога, но аналитики не ожидают, что это уменьшит пугливость рынка.

Банк Англии уже шесть раз повышал процентные ставки в этом году, с 0,25% в конце 2021 года до 2,25% по настоящее время. На данный момент рынки оценивают нахождение процентной ставки в диапазоне превышающем 5% в течение большей части 2023 года.

Это, вероятно, станет шоком для многих домохозяйств после многих лет стабильно низких процентных ставок.

Старший вице-президент DBRS Morningstar Мария Ривас (Maria Rivas) отметила, что, учитывая ожидаемое дальнейшее повышение процентных ставок и замедление экономики, банки, вероятно, сохранят осторожность при выдаче и ценообразовании ипотечных кредитов и других кредитных продуктов в ближайшие месяцы.

«В частности, мы считаем, что для заемщиков из Великобритании проблемы могут стать очевидными раньше, чем позже, учитывая характер британского рынка, где большинство ипотечных кредитов основаны на краткосрочных фиксированных ставках от 2 до 5 лет», — сказала Ривас.

Аналитики Berenberg ожидают, что возможное повышение средней ставки по ипотечным кредитам будет близко к двум процентным пунктам. Пикеринг утверждал, что это не должно представлять каких-либо «серьезных рисков финансовой стабильности» для Великобритании, учитывая, что британские банки хорошо капитализированы, а финансы среднестатистического домохозяйства пока остаются «устойчивыми».

«Однако более высокие ставки по ипотечным кредитам усугубят спад на рынке жилья в ближайшем будущем, нанеся ущерб потреблению из-за негативных последствий для благосостояния, и затормозят последующее восстановление, поскольку домохозяйства продолжат платить по более высоким процентным ставкам», — сказал он.