К сведению долларовых миллионеров

Luxury жилье в Москве даже в сегодняшних условиях стагнации может быть привлекательным для инвесторов, считают риелторы, которые специализируются на высокобюджетных сегментах недвижимости.

Несмотря на то, что многие участники рынка недвижимости говорят о бесперспективности краткосрочных и среднесрочных вложений в элитное и премиальное жилье при существующей сегодня конъюнктуре рынка, их коллеги, которые более плотно занимаются данным сегментом, категорически с этим не согласны. «Шанс хорошо заработать при инвестировании в элитное жилье сегодня составляет 3 к 2», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. «Проекты элитной жилой недвижимости, которые являются образцовыми в своем сегменте, в любое время продолжают оставаться высоко востребованными и не теряют своей инвестиционной составляющей», – замечает Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж «Группы ПСН».

Шансы заработать выше

По данным Savills, из 50 премиальных и люксовых проектов, в которых велись продажи в 2016 году, рост цен был отмечен в тридцати. В десяти проектах стоимость квадратного метра не изменилась, и еще в 10-ти стоимость лотов упала. «Причем мы сравнивали одни и те же квартиры – на начало и на конец года. То есть это не структурные изменения, а именно динамика сопоставимого продукта», – уточняет Дмитрий Халин.

В среднем доходность по всем квартирам и апартаментам, представленным в высокобюджетной ценовой категории (от бизнес+ до «де люкс»), как отмечет Дмитрий Халин, составила 5%. «При этом нужно понимать, что в сегменте московских дорогих домов есть свои «голубые фишки», которые пользуются популярностью у покупателей, и вложения в которые почти гарантированно помогут, по крайней мере, уберечь средства от инфляции. Существуют также свои «темные лошадки» (в частности, в 2016 году отдельные проекты, к примеру, ЖК премиум-класса «Суббота», показали рост до 27%). Однако присутствуют и такие проекты, которые могут сильно провалиться даже при общем повышательном тренде», – продолжает Дмитрий Халин. Наиболее подходящими для инвестиций, по его словам, являются проекты, которые строятся быстро – где динамично сменяются стадии строительной готовности, соответственно происходит переоценка лотов в сторону повышения. И напротив, те проекты, где затягиваются сроки возведения, как правило, теряют в цене.

Специалисты рекомендуют выбирать проекты, которые находятся на первых стадиях строительства, максимум – на этапе начала монолитных работ. И при этом обязательно анализировать репутацию и финансовую состоятельность застройщика. Желательно, что бы в жилом комплексе уже активно велись продажи, что тоже является драйвером для повышения цен. То есть инвестору не выгодно быть в числе первых покупателей. Интересно также покупать лоты в небольших проектах, где на выходе у инвестора будет меньше конкурентов при перепродаже. В больших комплексах в будущем придется конкурировать не только с застройщиком, но и с такими же, как ты, инвесторами, идти на дисконт», – предупреждает Дмитрий Халин.

Наиболее привлекательными для инвестирования районами являются те локации, которые имеют потенциал для развития, где еще остались перспективные площадки для застройки. К примеру, на месте бывших заводов и фабрик. К таким районам специалисты относят в первую очередь Хамовники, Якиманку и Замоскоречье, а также Красную Пресню. При этом элитные ареалы имеют разный «порог входа» для инвесторов. «Так, если в Замоскворечье цены на первичном рынке в премиальном сегменте начинаются примерно от 350 тыс. рублей 1 за кв. м, то на Красной Пресне – от 200 тыс. руб. за «квадрат», – замечает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED.

Предложение есть, клиент найдется

Объектов для удачных вложений, по словам экспертов, в этом году будет больше – на рынок «элитки» ожидается выход не менее 10 новых проектов в хороших локациях, по оптимальным стартовым ценам, от надежных застройщиков, у которых нет проблем с финансированием. А по информации Алексея Трещева, директора по городской и загородной недвижимости российского офиса международной консалтинговой компании Knight Frank, в сегментах «элит» и «премиум» в этом году ожидается аж 23 новых проекта.

Согласно исследованию Knight Frank, в России сейчас проживает около 6 тыс. ультрахайнетов – людей с состоянием от $30 млн (в мире – около 190 тыс. человек). «Россия входит в топ-30 стран с самыми высокими темпами увеличения числа ультрахайнетов, а к 2025 году их число достигнет 10 тыс. чел. Ожидаемый рост – 70%», – отмечает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости российского офиса Knight Frank. При этом богатые россияне, по его словам, стабильно проявляют интерес к вложениям в недвижимость. Если в среднем в мире инвестиции долларовых миллионеров в жилую недвижимость cоставляют 24%, то в России – 28%. Согласно подсчетам аналитиков, треть богатых россиян (33%) планирует покупать элитную недвижимость в 2017 году. «Если говорить об инвестициях в дорогое жилье в 2017 году, то заработать на них можно больше, чем на вкладах в депозиты в банках первой категории надежности. 10-20% в год или 30-45% – от котлована до ввода в эксплуатацию», – считает Дмитрий Халин.

Доля инвестиционных покупок в общей структуре сделок тоже постепенно растет. Конечно, до показателей начала 2014 года – 25-30% – сейчас далеко. Но если отталкиваться от того, что в конце 2014-ого и в 2015-ом инвестиционных сделок на элитном рынке не было вообще, и недвижимость позиционировалась как актив, который съедает деньги, то с весны 2016 года ситуация начала меняться в лучшую сторону. «Тут, конечно значительную роль сыграло обнуление ставок по валютным депозитам. Сидеть в долларах на падающем курсе стало не выгодно. И люди стали думать, куда вкладывать. Направлений осталось крайне мало. Те, кто связывал надежды с покупкой недвижимости за рубежом, в частности, в Лондоне, столкнулись с тем, что после Brexit, цены там потеряли порядка 10%, еще примерно на 20% снизились прайсы в долларах из-за изменения курса по отношению к фунту», – говорит Дмитрий Халин. Он также ссылается на аналитиков, которые считают, что падение рынка недвижимости в британской столице будет продолжаться. Поэтому инвестиции в лондонские дома для иностранцев, в том числе для россиян, сегодня редкость. В основном покупают для собственного пользования.

В такой ситуации премиальная аудитория покупателей все больше замыкается на Россию. Сейчас, как говорят участники рынка, пришло довольно много инвесторов из Китая и из Сирии. Те же китайские покупатели мотивированы исключительно спекулятивными целями. Причем они не ищут самые доступные по цене предложения, а покупают для перепродажи довольно дорогие квартиры и апартаменты. «В одном из домов, которые мы продаем, около 5% от общего числа покупателей – сирийцы и примерно 7% – представители Поднебесной. Довольно активно себя также ведут частные инвесторы из стран – бывших восточных республик СССР», – рассказал Дмитрий Халин. Среди них есть как те, кто приобретает квартиры и апартаменты для перепродажи, так и с целью последующей сдачи в аренду. По словам Алексея Трещева, в среднем срок для перепродажи составляет от 2,5 до 3 лет, хотя некоторые клиенты ждут пика капитализации и по 5-7 лет. В то же время, по словам Дмитрия Халина, в некоторых случасях получить прибыль при перепродаже элитных квадратных метров можно и раньше – примерно за 3 месяца до окончания строительства. «Важно дождаться момента, когда проектом начинают интересоваться не такие же инвесторы, а те, кто для ищет жилье для себя», – говорит риелтор.

По прогнозам Savills, в этом году в премиальном сегменте квартир и апартаментов на рынок преимущественно будут выходить проекты с ценой от 400 тыс. до 700 тыс. руб. за 1 кв. м. Цены за год вырастут на 5-7%. А средний бюджет сделки составит 70-80 млн руб.

Некоторые успешные (с точки зрения прироста цен первичного предложения — более 10% в год) элитные ЖК Москвы на стадии строительства

*стартовые цены с пересчетом из валютного выражения в рублевый по курсу на момент старта продаж

Источник: Blackwood

Прибавка к «пенсии»

В свою очередь, квартиры для сдачи в аренду, как говорит Мария Котова, управляющий партнер и генеральный директор компании Blackwood, становятся консервативной инвестицией, которая предполагает сбережение средств. Доходность от сдачи элитных квартир находится в диапазоне 4-5% (для сравнения, в экономклассе 5,5-6%). При этом в элитном сегменте совсем не находят спроса порядка 4. По итогам 3 квартала 2016 года средний бюджет сделок по аренде элитных квартир снизился почти в 1,5 раза. Свыше 70% сделок по аренде элитных квартир в компании Blackwood пришлось на лоты с арендной платой 130-260 тыс. руб. в месяц. Наиболее популярным форматом в спросе стали 3-4 комнатные квартиры, среди районов наибольшим спросом пользовались Арбат и Тверской.

При этом, по данным департамента аналитики и консалтинга компании Point Estate, в ушедшем году объем предложения элитных квартир в аренду вырос на 18%. «В 2016 году рынок пополнялся как за счет квартир, из которых выехали арендаторы, так и за счет перехода довольно большого числа объектов с рынка купли-продажи на рынок аренды. Стагнация на вторичном рынке жилья вынуждает многих собственников отказаться от идеи в ближайшее время продать квартиру, и они готовы ради относительно небольшого, но стабильного дохода от аренды на время (на срок договора аренды) отложить поиски покупателя. Кроме того, у собственников появляется шанс, что арендатору так понравится жилье, что он его выкупит», – комментирует Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate.