Остатки былой роскоши

Ситуация в сфере инвестиций в столичные новостройки, которая долгое время сохранялась на растущем рынке, сегодня изменилась. Вопрос об эффективности спекулятивных операций с квартирами во многих случаях стал спорным. Хотя риелторы заверяют, что на рынке еще есть варианты, которые могут быть по-прежнему интересны частным инвесторам. Главное условие – умение выбрать объект с оптимальным соотношением цены и качества.

Жилая недвижимость традиционно считалась в России одним из самых надежных и выгодных предметов для частного инвестирования, особенно в Москве. В середине нулевых годов – во времена строительного бума, в условиях растущего и разогретого рынка, вложения в квартиры в некоторых случаях всего за год могли принести стопроцентную прибыль. После экономических катаклизмов 2008-2009 годов рынок изменился – инвестиционный ресурс новостроек стал зависеть главным образом от разности цен на начальной и конечной стадии строительства.

Новая реальность

В 2014-ом очередная волна кризиса еще больше ударила по потенциалу спекулятивного сегмента. В результате, доля сделок инвестиционного характера в общем объеме операций по покупке квартир в новостройках в Москве существенно сократилась. По данным риелторской компании «Метриум Групп», сегодня она не превышает 10-12%, тогда как в начале 2014 года показатель составлял в среднем 15-20%, а в отдельные периоды (при резких скачках валютного курса, которые вызывали ажиотаж на рынке) доходил до 25-30%.

Падение темпов роста цен, снижение платежеспособного спроса и ликвидности на рынке жилья, ограничение доступности ипотеки, затоваривание рынка аренды... Вот далеко не все факторы, которые привели к тому, что прежние инвестиционные схемы на рынке жилья больше не работают. «Если раньше основная прибыль образовывалась за счет 30-35%-ного прироста цены недвижимости по мере приближения строительства дома к завершению, то сейчас квадратный метр от «котлована» до сдачи в эксплуатацию дорожает не больше чем на 20-22%», – говорит Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга риелторской компании «БЕСТ-Новострой». «С учетом сроков строительства (примерно два года), инфляции и рисков девальвации нацвалюты, инвестор сегодня сможет заработать не более 10-15% годовых», – дает оценку Андрей Хитров, директор по развитию риелторской компании Welhome.

То есть, сегодня средняя доходность вложений в недвижимость находится на уровне доходности банковских депозитов. Хотя в случае удачного выбора объекта инвестиции в недвижимость могут принести большую отдачу. Уже в новых экономических реалиях есть конкретные примеры, когда стоимость квадратного метра за время стройки вырастала на 35% и даже на 42%.

Например, в районе Новые Ватутинки, через три месяца со старта продаж, в отдельных корпусах стоимость однокомнатных квартир увеличилась с 2,93 до 3,27 млн рублей, показав доходность в 11,8% за три месяца. Для сравнения – банковский депозит по ставке в 10% годовых за этот период мог дать всего лишь в 73 тыс. рублей против 290 тыс. рублей при покупке квартиры. Расчеты риелторов показывают, что в большинстве случаев покупка в инвестиционных целях одно-, двухкомнатной квартиры в новостройках массовых сегментов приносит в год примерно на 500 тыс. рублей больше, чем банковский вклад.

Однако в случае с квартирами на сегодняшнем этапе есть очень существенная проблема – низкая в целом по рынку ликвидность.

Рынок сжался

Реализовать инвестиционные квартиры сейчас не просто – объем предложения выше, чем потенциальный спрос, цены не соответствуют ожиданиям продавцов. «На рынок вышло большое количество лотов, приобретенных в конце 2014 года. Напомню, тогда резкое обесценивание рубля привело к ажиотажному спросу, и покупатели в срочном порядке переводили свои накопления в квадратные метры», – поясняет Александр Зубец, генеральный директор девелоперской компании ООО «Новые Ватутинки». Ограничивает сбыт инвестквартир, по его словам, также тот факт, что программа государственной поддержки ипотеки, за счет которой сейчас во многом живет рынок, не работает для вторичных продаж. Поэтому конкуренцию у инвесторов выигрывают первичные продавцы – застройщики.

Рынок аренды, раньше приносивший некоторым спекулятивным игрокам хоть какой-то доход, в настоящее время тоже перенасыщен предложением. Тем более что многие инвестиционные квартиры, которые в прежние годы покупались из расчета на безудержный рост цен на любые квадратные метры, находятся в не слишком хороших местах с точки зрения транспортной доступности, развитости инфраструктуры и т.д. и не пользуются популярностью у съемщиков.

По мнению Олега Репченко независимого эксперта, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», тем индивидуальным коммерсантам от недвижимости, которые еще не успели продать свои инвестиционные квартиры, нужно сделать это как можно скорее. «На фоне ослабления национальной валюты они уже второй год теряют в деньгах. А завтра придется идти на более значительный дисконт. Продав квартиры, скажем, год назад даже со скидкой 10%, и положив деньги на банковский депозит под 10–15%, сейчас можно было бы оказаться в солидном плюсе», – говорит Олег Репченко.

Чем раньше зафиксировать потери, тем лучше. Особенно с учетом того, что с этого года существенно выросли коммунальные платежи и налоги на недвижимость. В таких условиях инвестиционные квартиры, большинство из которых раньше приобреталось в новостройках без отделки, на окраинах города, без инфраструктуры, но с расчетом на рост цен на жилье, а не на сдачу в аренду, превратились в настоящее бремя. Оставлять на своем содержании неиспользуемые квартиры – это значит просто увеличивать убытки.

Нужно также учитывать, что законодатель, который борется со спекуляциями на рынке недвижимости, в этом году ввел ограничения по сроку владения квартирой (купленной после 1 января 2016 года), который необходим для ее продажи без налоговых обременений. Он увеличен с трех до пяти лет. Если собственник захочет реализовать свою недвижимость до этого срока, то ему придется заплатить 13% НДФЛ.

Ниже рынка

В то же время специалисты замечают, что при определенных условиях инвестиции в жилую недвижимость сохраняют свою привлекательность для частников – если не для преумножения средств, то, по крайней мере, для их сохранения. «Квартиры и дома – реальные объекты, это не акции и не банковский вклад. Риск прогореть на покупке квартиры в новостройке ограничивается только возможностью ее превращения в долгострой. Поэтому люди продолжают вкладывать в квадратные метры. Однако сегодня речь идет в первую очередь о сохранении средств, а не получении значительной прибыли», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Как замечает Сергей Лобжанидзе, рынок жилой недвижимости сейчас привлекателен для «медведей» (инвесторов, «подбирающих» недорогие активы на падающем рынке) с расчетом на его рост в среднесрочной перспективе. Интересной инвестиционной сделкой, к примеру, сегодня можно считать приобретение квартиры по цене на 15-20% ниже среднерыночной стоимости. «Такие возможности сейчас на рынке есть, поскольку из-за падения спроса застройщики вынуждены придерживаться гибкой ценовой политики, чтобы сохранить объем продаж» - замечает Ольга Тихонова, руководитель офиса на «Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В наиболее доступных ценовых категориях, в массовом сегменте скидки, в среднем сейчас достигают 5-10%. При этом в новостройках отдельные пулы квартир выставляются с дисконтом в 20-25%.

Светлана Шмакова, вице-президент девелоперской группы компаний «Сапсан», считает, что инвесторы должны быть больше заинтересованы в качественных, но не очень масштабных проектах. Она объясняет свою точку зрения тем, что в больших жилых комплексах (ЖК), которые реализуются в несколько очередей в течение 5 и более лет, сложнее продать инвестиционные квартиры из-за того, что в возводимых рядом новых корпусах всегда будет более дешевое (по стартовым ценам) предложение от застройщика. «Соответственно, либо инвестору придется ждать несколько лет, пока не будут распроданы квартиры от застройщика, любо снижать стоимость, чтобы быть «в рынке» и успешно конкурировать на фоне предложений девелопера», – говорит Светлана Шмакова. В небольших же ЖК, которые возводятся за 2 года, количество лотов ограничено, и нет конкурирующих вариантов.

Интересным вариантом для инвесторов, по словам Сергея Лобжанидзе, также являются проекты, ориентированные на сдачу в краткосрочную аренду. Причем, лучше для этого подходят именно апартаменты (за счет меньшего бюджета покупки, более компактных площадей, меньшего налога, наличия консьерж-сервиса). Например, хорошими инвестициями может стать покупка апартаментов небольшой площади в проектах, расположенных вблизи центральных исторических мест Санкт-Петербурга и Москвы. Сами девелоперы предлагают такие инвестиционные продукты, как обратный выкуп с гарантированным доходом (опция позволяет на определенных условиях вернуть квартиру через какое-то время назад застройщику), услуги управляющих компаний по сдаче апартаментов в аренду. Таким образом, обеспечивается максимально возможная загрузка этих объектов, их минимальный «простой».

Сегодня инвестору при выборе объекта нужно тщательно оценивать перспективы конкретного проекта, анализировать его качественные характеристики. «К примеру, если год назад, купив жилье в проекте с неразвитой инфраструктурой, можно было рассчитывать на хорошую доходность при перепродаже, то сегодня ситуация изменилась – говорит Александр Зубец. – Покупатель стал более требователен. Он выбирает комплексные проекты, в котором и жилье, и инфраструктура строится одновременно». Поэтому при выборе проекта инвесторам стоит рассматривать не только стоимость и расположение, но и перспективы развития, в том числе инфраструктуры.

Быстрее или дороже

Качество проекта сегодня, как утверждают аналитики рынка, выходит для инвесторов на первый план, и не столь важно, к какому классу он относится – эффективно вложиться можно как в недорогую новостройку, так и в элитные апартаменты. Важно рассматривать покупку с позиции оптимального соотношения цены и качественных характеристик, что обеспечивает ликвидность объекта в долгосрочной перспективе.

При этом для краткосрочных инвестиций больше всего подходят недорогие новостройки, где порог входа для инвесторов стал значительно ниже – сегодня приобрести квартиру внутри МКАД, с соответствующими для «инвестиционной» потребительскими характеристиками, можно за 3 млн рублей.

Квартиры эконом- и комфорт-класса продавать проще и быстрее. По мнению Ларисы Швецовой, генерального директора девелоперской компании ООО «Ривер Парк», самыми инвестиционно-привлекательными объектами являются одно- или двухкомнатные квартиры в массовых сегментах площадью 35-40 кв. м. и 50-60 кв. м. соответственно. «Ликвидность пропорциональна классности проекта – чем дешевле предложение, тем его быстрее купят. Легче всего сегодня реализовать квартиры комфорт-класса, которые демонстрируют оптимальное на сегодняшний день соотношение цены и качества», – говорит Светлана Шмакова.

Инвестор не переплачивает и в то же время количество потенциальных покупателей на его объект максимально. «Качественные характеристики и концепции современных жилых комплексов в массовых сегментах сегодня совсем немного уступают бизнесу-классу, а цена при этом ниже», – объясняет Мария Литинецкая. При этом продать квартиру бизнес-класса сложнее – конкуренция в этом секторе рынка выше, несмотря на то, что в общей структуре предложения первичного рынка столицы квартиры бизнес-класса занимают меньшую долю – 42%, а массового – 52%.

Дорогие сегменты интересны ограниченному кругу инвесторов – тем, кто имеет достаточный капитал и ориентируется на долгосрочные вложения. «Нужно понимать, что срок реализации для элитных инвестиционных квартир непредсказуем, в некоторых случаях он может достигать нескольких лет», – говорит Мария Литинецкая.

Хотя доходность таких инвестиций при грамотном выборе объекта может быть выше. «Если есть возможность, то я советовала бы инвестировать в элитное жилье и премиум-класс, объем предложения которого всегда будет крайне ограниченным, и на которое в настоящий момент можно наблюдать некоторый спад цен», – говорит Юлия Крылова, партнер, представитель международного агентства недвижимости One & Only Realty в России. В долгосрочной перспективе, по мнению специалиста, эксклюзивные лоты могут значительно прибавить в цене.

По словам Андрея Хитрова, сейчас на рынке реализуется сразу несколько премиальных объектов в ЦАО по очень привлекательным ценам. В одном из комплексов на «Чистых прудах», например, минимальная цена 1 кв. м составляет 365 тыс. руб. (для больших по площади апартаментов), а минимальный бюджет покупки – 15,8 млн рублей за апартамент площадью 35,2 кв. м. В Замоскворечье есть апартаменты площадью 38,6 кв. м, которые обойдутся в 11 млн рублей. За время строительства, как говорит Андрей Хитров, цены в этих комплексах могут подрасти, как минимум, на 25%.

Конечно, при желании и умении сегодня можно найти более выгодные объекты для частных инвестиций, чем недвижимость. Однако, как правило, они связаны с высокими рисками и требуют профессиональных знаний, как, например, новые технологии на рынке IT или возобновляемых источников энергии. «Лично для меня инвестиционные сегменты, связанные с новыми научно-техническими трендами, относятся к категории risk-loving. Нужно самому быть специалистом в данной сфере или иметь надежных партнеров-профессионалов, которым можно доверить свои сбережения в управление и которые могут рассказать, когда и какой отдачи от них можно ожидать», – говорит Юлия Крылова. Это значимое отличие высокотехнологичных рынков от недвижимости, где при любых кризисах все остается относительно предсказуемо.