Страшный сон арендодателя или новые возможности?

На что следует обратить внимание при инвестировании в жилую недвижимость, с последующей сдачей ее в аренду.

Схема с покупкой квартиры «с продолжением», то есть с намерением сдавать ее в аренду, на первый взгляд, всем хороша: и исходные вложения сохраняются, квартира-то в собственности, и регулярно поступают «дивиденды» в виде платы от постояльцев. А если принять во внимание вероятность подорожания недвижимости… Получается совсем идеалистическая картина. «Делать ничего не нужно, только собирай себе арендную плату, и радуйся», - так рассуждают те, кто покупает свою первую инвестиционную квартиру.

Высокорисковый актив

В жизни все получается немного сложнее. Или намного сложнее. Зависит от везения. Есть риски, которые не учитываются при упомянутом линейном подходе.

Во-первых, совсем не обязательно, что недвижимость будет дорожать. Этого никто не может гарантировать. Мифы о бесконечном росте цен на жилье распространяют в основном заинтересованные лица – риэлторы и застройщики. Они же предоставляют статистику исходя из цен предложения, забывая упомянуть, что те немного отличаются от реальной стоимости сделок. Недвижимость часто продается с дисконтом, по некоторым данным, он достигает сегодня до -20% (от цены предложения). В последние годы стало ясно, что стоимость жилья не всегда растет. Более того, она может и корректироваться. Таким образом, вложенные в покупку квартиры, например, 10 миллионов рублей вполне могут превратиться и в 9, и в 8. То есть с уверенностью говорить о сохранении капитала нельзя.

К тому же квартира – не такой уж высоколиквидный актив (если только она не уникальна в своем роде). В случае, когда цены ползут вниз, на рынок выходят гигантские объемы предложения и происходит его затоваривание. Продать недвижимость в такой момент крайне сложно. На то, чтобы вывести свои деньги, могут уйти месяцы и даже годы. И это также необходимо учитывать, вкладываясь в метры.

Сломал и убежал

Во-вторых, множество рисков возникает непосредственно в процессе сдачи квартиры в аренду. Так уж случилось, что в нашей стране более чем в половине случаев (по скромным оценкам) между арендодателем и арендатором не заключен договор. Все договоренности – устные. Арендатор может в любой момент исчезнуть. И если от неуплаты очередного ежемесячного взноса владелец себя, как правило, страхует (требуя в самом начале авансовый платеж в счет «последнего» месяца), то с риском утраты и порчи имущества приходится смириться. Речь идет не столько о краже, сколько о последствиях небрежного обращения. Простой пример из жизни. В новогодние праздники случился сильный мороз, арендатор уехал и забыл закрыть в квартире форточку. Из-за резкого понижения температуры в квартире сломались некоторые приборы: водосчетчик, водонагреватель, стиральная машина. Ущерб, более 10 тысяч рублей, лег полностью на плечи арендодателя, так как арендатор свою вину отрицает. Но это мелочи по сравнению с риском, например, залить соседей снизу, в квартире которых сделан дорогой ремонт (жди судебных исков). Или с рисками, связанными с газовым оборудованием. Во всех подобных случаях арендатор практически всегда уходит от ответственности. И просто уходит.

Даже когда договор аренды существует, и имущество собственника застраховано (что редко, но бывает), взаимодействие со страховыми компаниями далеко не автоматизировано. В страховом случае, скорее всего, придется им доказывать, что они должны заплатить. Как бы то ни было, при заключении договора страхования нужно очень внимательно оценивать страховое покрытие.

На деле же обычно бывает так. Собственник сдает квартиру «в черную», думая: «Авось пронесет!». И действительно, год-два все идет гладко, но это не значит, что на третий (пятый или десятый) год не произойдет форс-мажор.

Букет сюрпризов

Другой возможный случай – арендатор окажется буйным, соседи привлекут полицию. Ситуацию придется улаживать, конечно, владельцу квартиры. Или так: собственник сдает квартиру одному человеку, а живут шестеро. Вероятность каких-либо нежелательных последствий возрастает, а ответственность, наоборот, распыляется.

Бывает, находчивые собственники приобретают, скажем, двухкомнатную квартиру и меняют ее конфигурацию, увеличивая количество комнат до четырех. Появляется возможность пустить побольше жильцов. Если перепланировка не согласована или проведена с нарушениями – последующие штрафы наверняка поглотят всю прибыль от сдачи квартиры в аренду.

Еще один пример. Помещение переводится из жилой категории в нежилую, заключается договор аренды с юридическим лицом. В этом случае собственник часто забывает о риске банкротства юрлица, в случае которого он никак не сможет вернуть себе недополученную арендную плату.

Существует и чисто финансовый риск, связанный с колебаниями курсов валют. Если арендодатель заключил договор на длительный срок, он может лишиться существенной части прибыли. Например, когда размер арендного платежа зафиксирован в рублях, а рубль, предположим, сильно ослаб. Но ведь и доллар тоже не дает никаких гарантий. Правда в том, что сегодня никто не знает, в какой валюте лучше договариваться. А при желании арендодателя изменить условия аренды большинство квартирантов предпочитают подыскать себе новое жилье.

Нельзя забывать и про регуляционный риск. В любой момент могут увеличиться коммунальные платежи, которые обычно остаются на владельце. И прибыли, на которую он рассчитывал, он, опять-таки, не получит.

Скрытый потенциал

Но не все так печально, как может показаться. Арендный бизнес имеет право на существование, если подходить к нему финансово грамотно. Собственнику необходимо заранее корректно просчитывать все риски и резервировать денежные фонды на случай, если один из них или несколько претворятся в жизнь.

Арендный бизнес – это, по сути, отдельная работа, а не «легкие деньги». Особенно если сдается не один объект, а несколько. В конце концов, не просто так существуют управляющие компании, которые готовы брать на себя основную часть упомянутых забот. Правда, этот рынок в России пока еще не сильно развит.

Конечно, недвижимость в собственности – это совсем не обязательно головная боль. Такой актив дает дополнительные возможности, про которые в нашей стране часто забывают. Квартиру можно использовать в качестве залогового обеспечения. Под залог жилого помещения стоимостью десять миллионов рублей вполне возможно получить кредит в размере семи миллионов рублей. Банки охотно берут в залог московские квадратные метры. При этом проверяется регистрация объекта в регпалате, отсутствие задолженности перед коммунальными службами, делается скоринг заемщика, рекомендованный оценщик проводит оценку квартиры, банк накладывает на нее свой дисконт. И, наконец, происходит подписание кредитного договора. Ставки по таким кредитам, правда, близки к условиям по потребительским продуктам, то есть, как никогда, высоки. Но здесь важно сопоставить величину арендного платежа и планируемого платежа по кредиту. Если первый покрывает второй, то подобный шаг может быть целесообразным. В таком случае у инвестора в собственности остается квартира, арендатор фактически оплачивает взятый им кредит, а на руках оказываются живые деньги. И начинается новый инвестиционный цикл…

Благодарим за помощь в подготовке статьи Владислава Докучаева, к.э.н., доцента кафедры «Инвестиции и инновации» Финансового Университета при Правительстве РФ, CEP (Cost Engeneering Professional).