Запасной аэродром

Спрос на зарубежную недвижимость среди россиян в 2016 году можно охарактеризовать как ослабленный. Сказалось падение доходов населения. И все же, данная разновидность инвестиций для многих остается интересной. Какие направления стали наиболее привлекательными для инвестиций в прошлом году, какую доходность приобретения принесут владельцам и что ждет зарубежные рынки недвижимости в 2017-м?

За первые три квартала 2016 года российские граждане приобрели зарубежную недвижимость на сумму 621 млн. долларов, сообщает Центробанк РФ. Сумма эта на 16% меньше, чем за аналогичный период 2015-го, когда на покупку заграничных квадратных метров ушло 743 млн. долларов. С учётом этой тенденции общая сумма денежных переводов для покупки заграничной недвижимости за весь 2016 год может составить 800 млн. долларов, предполагают в компании Tranio. Если прогноз оправдается, 2016-й поставит антирекорд по объёму такого рода инвестиций за последние восемь лет.

При этом россияне продолжают увеличивать долю инвестиционной недвижимости в своих портфелях, рассказала директор по зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Кузьмина. Если два года назад 60% запросов приходилось на доходную недвижимость и 40% - на жилье «для себя», то по итогам 1 полугодия 2016 г. число запросов на инвестиционную недвижимость достигло 80%. Покупателей интересует как жилая недвижимость, приносящая доход (апартаменты под сдачу в аренду), так и коммерческая (отельные апартаменты, отели, объекты стрит-ритейла, супермаркеты и пр.). Из этих 80% запросов примерно 10% приходятся на готовый бизнес (доли в фотоэлектрическом парке, мясном производстве и т.д.).

Куда податься

Уверенным лидером среди стран, в которых россияне покупали недвижимость в 2016-м, стала Испания. За последние годы квадратные метры здесь существенно подешевели. То же произошло и в Греции. Это главная причина высоких позиций данных стран в рейтинге предпочтений русскоговорящих инвесторов, уверены в компании Prian.ru. В обеих странах появилось немало ликвидных предложений стоимостью до 100 тысяч евро.

Среди популярных дешёвых рынков оказались также Болгария, Венгрия и Турция, отмечают в Tranio. Средний бюджет покупки здесь — 70 тыс. евро. Одной из самых дешевых остается Болгария – здесь 88% запросов поступает на недвижимость стоимостью до 50 тысяч евро, подсчитали в Prian.ru. Турция потеряла львиную долю потенциальных покупателей из-за политических конфликтов с Россией, но продолжает получать достаточно высокий отклик со стороны жителей Казахстана и Украины. Страна остается бюджетным курортным направлением, где даже менее чем за 50 тысяч евро можно подобрать жилье у моря.

Как ни странно, много бюджетных предложений в Германии и Чехии. «Эти рынки на подъеме, в последние годы цены там растут на 3-5% ежегодно, но за пределами крупных городов еще можно найти интересные варианты стоимостью до 100 тысяч евро» - комментируют в Prian.ru.

По словам Марины Кузьминой, растет популярность недооцененных городов «второго эшелона», где инвесторы могут получить максимальную доходность, как например, германские города Дюссельдорф, Гамбург и др. «Доходность недвижимости в данных локациях сегодня находится на уровне 8-9% годовых, в то время как столичные рынки в ряде стран достигли своего пика, и доходность от инвестиций здесь не превышает 3-4% годовых» - пояснила Кузьмина.

Дорогими рынками считаются Великобритания, США, Франция и Швейцария. В этих странах российские клиенты интересуются преимущественно элитными объектами стоимостью от 500 тыс. – 1 млн евро.

Каков навар?

Ожидаемая доходность тесным образом связана с тем, как предполагается использовать недвижимость. По данным ведущего эксперта Tranio Юлии Кожевниковой, зарубежные квартиры, сдаваемые в долгосрочную аренду, приносят 2–3% годовых. Краткосрочная аренда более прибыльна - 5–7%. Но и износ помещение в этом случае ждет более быстрый. Со сдачей в аренду связаны определенные риски. Например, в Германии трудно выселить неплательщиков. Кроме того, всегда есть риск простоя недвижимости. Доходные дома, в свою очередь, приносят 3–5% годовых. Отели — 4–6%.

Средняя доходность от сдачи в аренду квартиры в Европе – 4-5% годовых. «На дорогих рынках, где стоимость покупки квадратного метра высока, – даже доход в 2% считается хорошим, с учетом того, что депозиты в местных банках приносят еще меньше» - пояснили в Prian.ru.

Необходимо понимать, что существует риск выбрать объект, который не принесет ожидаемую рентабельность. «Даже в Германии, где сдается, казалось бы, все, можно ошибиться в расчетах, а на курортных рынках с высокой конкуренцией, вроде Болгарии или Греции, выбирать надо особенно тщательно» - предупреждают в Prian.ru.

В числе рисков, как обычно, и человеческий фактор. Далеко не все агенты занимаются своей деятельностью законно, напомнила Марина Кузьмина. Например, в Италии продажей объектов недвижимости могут заниматься только лицензированные агенты, деятельность которых строго регулируется законодательством. Не у всех, кто предлагает свои услуги, есть такая лицензия. Поэтому, прежде чем приступать к поиску объекта, следует запросить у агентства или маклера соответствующие документы.

Новые вводные

Каждый год меняются условия приобретения или владения недвижимостью в той или иной стране. Например, в Чехии с ноября налог на покупку недвижимости стали платить покупатели (раньше — продавцы). Великобритания в ноябре объявила, что с весны запретит сдавать лондонские объекты в аренду более 90 дней в году без официального разрешения. На Кипре с 1 ноября 2016 размер инвестиций в недвижимость для получения паспорта снижен с 2,5 млн до 2 млн евро.

В конце 2015 года Черногория разрешила всем иностранным собственникам недвижимости независимо от ее стоимости получать вид на жительство (ВНЖ). Это законодательное новшество поддержало спрос на черногорские квадратные метры. Для сравнения: в большинстве стран покупка недвижимости не дает права на ВНЖ, а в некоторых для этого надо купить сравнительно дорогой объект. Например, в Латвии и Греции – от 250 тысяч евро, на Кипре – от 300 тысяч евро, в Испании – от 500 тысяч евро.

«Вопрос получения ВНЖ или гражданства ЕС всегда интересовал покупателей зарубежной недвижимости, это связано не столько с желанием переезда, сколько с желанием иметь «запасной аэродром» или возможность беспрепятственно пользоваться приобретенной недвижимостью неограниченное количество времени в году, а также желанием вести бизнес за рубежом, инвестировать и грамотно структурировать свои активы» - комментирует Марина Кузьмина.

Чего ждать в 2017-м?

Как изменится объем инвестиций в зарубежную недвижимость в следующем году? Какие страны будут интересовать россиян?

«Скорее всего, российские инвестиции в зарубежную недвижимость продолжат снижаться в 2017 году. Главным образом будут сокращаться сделки с курортным жильём. Основной спрос придётся на доходные объекты. Мы наблюдаем эту тенденцию с 2015 года. Наибольший интерес будут вызывать Испания и Германия» - считает Юлия Кожевникова.

В компании Prian.ru считают, что в 2017-м спрос россиян на зарубежную недвижимость останется на уровне 2016 года. Но в случае укрепления рубля интерес может увеличиться.

Предположительно, спросом будут пользоваться три категории стран. Это, во-первых, пострадавшие от кризиса государства Южной Европы (Испания, Греция, Кипр). В 2016 году на всех этих рынках наблюдались признаки стабилизации – динамика падения цен замедлилась, а в Испании уже фиксируют рост. Это подтолкнет покупателей к покупке. Во-вторых, спросом будут пользоваться объекты в странах со стабильной экономикой. Недвижимость в них чаще всего и подбирается с целью инвестиций. Это, прежде всего, Германия и Чехия, а также традиционно дорогие рынки – Швейцария, Австрия, Франция, Италия (север), Великобритания, США. В-третьих, выбор россиян падет на страны, потенциально подходящие для иммиграции, то есть те, где действуют упрощенные условия получения вида на жительство. Это, опять же, Испания, Кипр, Греция, а также Португалия, Латвия, Черногория и Словения. Последняя стала популярна для иммиграции через открытие бизнеса.