Меры господдержки сектора недвижимости Китая помогли продажам в крупных городах

Последние правительственные меры по поддержке сектора недвижимости в Китае привели к увеличению количества сделок в крупнейших городах. Но покупательская активность в более мелких населенных пунктах с трудом поднимается с мертвой точки, что указывает на продолжение трудностей у большей части рынка недвижимости страны.

17 мая Китай снизил минимальные ставки по ипотечным кредитам и первоначальные взносы и поручил муниципалитетам покупать непроданные квартиры, чтобы превратить их в социальное жилье, что вызвало десятки заявлений со стороны городов о смягчении политики в соответствии с новыми руководящими принципами.

Небольшие выборки данных о транзакциях и интервью с 10 агентами по недвижимости по всему Китаю показывают, что меры оказали неравномерное воздействие по всей стране, оживив спрос в мегаполисах, таких как Пекин и Шанхай, но не в небольших городах.

Это усиливает опасения, вызванные слабыми данными о ценах на жилье. Спад, возможно, будет продолжаться и дальше, особенно в небольших городах, где объем избыточного предложения намного больше, чем в крупных городах, что продолжает оказывать давление на власти с целью предоставления еще большей поддержки.

Депрессивный сектор недвижимости, на долю которого приходилось почти четверть валового внутреннего продукта до того, как он впал в кризис в 2021 году, остается серьезным тормозом для экономики стоимостью $18 трлн.

«Для крупных городов политика более эффективна, потому что спрос и предложение более сбалансированы», — отметил Чжан Чживэй, главный экономист Pinpoint Asset Management.

«Многие малые города имеют долгосрочную структурную проблему перепроизводства, которую труднее решить. Это займет больше времени», — добавил он.

Аналитики говорят, что Пекину необходимо направить больше средств правительствам небольших городов, чтобы сократить запасы и стабилизировать эти рынки, но большинство ожидает постепенной поддержки, а не каких-либо масштабных мер, поскольку власти опасаются спасать расточительных застройщиков.

Данные исследовательской компании по недвижимости China Index Academy показали, что среднедневные сделки по подержанному дому в период с 18 мая по 5 июня были на 27,7% выше, чем в среднем за апрель в Шанхае и на 8,10% выше в Пекине. Сделки по покупке новых домов снизились на 0,2% и 6,4% соответственно, при этом агенты говорят, что старые квартиры в Пекине и Шанхае обычно продаются быстрее, потому что они находятся в лучших районах.

В Шанхае один агент сообщил, что запросы на квартиры утроились с тех пор, как 27 мая город смягчил требования к первоначальному взносу, и отметил 700-900 продаж в день по сравнению с 500 ранее. Другой агент сообщил, что количество домашних просмотров увеличилось на 60%.

Один агент в Пекине сообщил, что количество просмотров в столице также «значительно» возросло.

«Практически все агенты заняты», — сказал агент в столице, назвавший только свою фамилию Чен.

China Index Academy не публиковала данные по меньшим городам, но отдельно опубликовала данные о транзакциях за период с 8 по 10 июня, показывающие снижение на 16% в годовом исчислении для группы из 30 городов, включая крупнейшие.

Это говорит о том, что продажи в небольших городах все еще слабы, а покупатели по-прежнему опасаются, что девелоперы, испытывающие нехватку средств, могут оказаться не в состоянии завершить проекты.

«Небольшие города делают многое, чтобы стимулировать людей покупать больше домов, но это просто не работает», — указал Кристофер Беддор, заместитель директора по исследованиям Китая в Gavekal Dragonomics.

«Что-то сломано. Я думаю, что что-то связано с застройщиками: невозможно добиться переворота на рынке недвижимости, не убедив покупателей жилья в том, что они получат предварительно проданные квартиры от застройщиков», — полагает эксперт.

Беддор говорит, что рынок недвижимости будет оставаться тормозом для экономики этих небольших городов в долгосрочной перспективе, подвергая давлению десятки миллионов потребителей и создавая риски для небольших региональных банков, которые часто сильно зависят от этого сектора.

Меньшие города снизили ставки по ипотечным кредитам и минимальные первоначальные взносы больше, чем крупные, но даже самые агрессивные города до сих пор изо всех сил пытались восстановить спрос, говорят агенты.

Цзяочжоу, город с населением менее 1 млн человек на восточном побережье, разбил новый лимит первоначального взноса в размере 15% для некоторых покупателей на два платежа по 7,5% с интервалом до двух лет, чтобы ускорить спрос со стороны тех, кто нуждался в квартире, но не имел достаточно сбережений. Шанхай и Пекин установили минимальные первоначальные взносы на уровне 20% и 30% соответственно.

Но агенты по недвижимости Цзяочжоу не заметили особых сдвигов.

«Моя рабочая нагрузка примерно такая же, как и раньше. Возможно, мы получаем больше запросов, но на самом деле не так много людей заказывают туры по недвижимости», — сказала риэлтор, назвавшая только свою фамилию Ма.

Власти центрального города Чанша, где проживает около 10 млн человек в обремененной долгами провинции Хунань, приказали застройщикам безоговорочно возвращать депозиты, если покупатели передумают до завершения сделки, надеясь придать смелости тем, кто колеблется, сделать ставки.

«В наши дни мало кто хочет покупать дома. Покупатели думают, что новая политика принята именно потому, что рынок плохой», — сказал агент из Чанши по фамилии Сюй.

Аналитики Goldman Sachs ожидают новых мер смягчения в ближайшие месяцы.

«Однако, учитывая сохраняющуюся слабость недвижимости, связанную с городами нижнего уровня и частными застройщиками, такие меры по смягчению могут привести только к L-образному восстановлению сектора в ближайшие годы», — написали они в своей аналитической заметке.

Материалы на эту тему также можно прочитать: