Недвижимость: инвестиционная оттепель

На квартирах, апартаментах, магазинах и мини-офисах розничные инвесторы в 2018 году зарабатывали от 8% до 50% годовых, говорят участники рынка недвижимости. Все зависит от стратегии вложений.

Многие эксперты отмечают, что в ушедшем 2018 году к рынку недвижимости стал постепенно возвращаться интерес инвесторов. Конечно, сегодня это уже не тот суперэффективный инвестиционный инструмент, обеспечивающий сверхприбыли, как раньше, и вложениям в квадратные метры остаются верны наиболее консервативные «частники», которые хотят иметь надежный актив и понятную, пусть и в большинстве случаев относительно невысокую, доходность.

Тем не менее, количество таких консерваторов в последнее время растет. Хотя, конечно, говорить о докризисных показателях пока рано. «Если до 2014 года доля инвесторов среди покупателей квартир в строящихся жилых комплексах Москвы варьировалась от 10% до 15% в зависимости от конкретного проекта, то к 2017 году удельный вес таких клиентов в общей массе покупателей сократился до 3-5%. А сейчас – снова подтягивается к уровню 10%», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети международной брокерско-консалтинговой компании CBRE.

В то же время снизился интерес к активам недвижимости со стороны управляющих компаний при формировании паевых инвестиционных фондов. «Недвижимость стала менее интересным активом с инвестиционной точки зрения, поэтому ПИФы стали меньше ориентироваться на это направление. Главные причины – затоваривание рынка и снижение покупательской активности, из-за чего увеличиваются сроки продажи квартиры, что в итоге приводит к снижению ликвидности вложений в недвижимость», – отмечает Валерий Кузнецов, директор по продажам девелоперской компании RDI.

Ссылаясь на коллег-девелоперов, работающих с жильем эконом-класса, он уточняет, что если раньше доля инвестиций в некоторые объекты через ПИФы недвижимости составляла 50%, то сегодня она сократилась до 28,5%. «В целом за последние два года интерес к инвестиционным фондам, по информации ЦБ, вырос на 10%. Это связано с большей доходностью, которая составила в 2018 году 9,4% годовых, в то время, как доходность по банковским вкладам на срок от одного до трех лет снизилась до 7%. То есть россияне готовы работать с ПИФами. Но те, в свою очередь, ищут каналы для инвестирования, в меньшей мере связанные с недвижимостью», – продолжает эксперт.

Поменьше «агрессии»

По сути, в России квадратные метры перестали быть предметом для агрессивных высокодоходных инвестиций и превратились в сберегательный актив, что, в общем-то, соответствует общемировой практике. В среднем доходность на наиболее развитом рынке недвижимости в столичном регионе, по словам Марии Литинецкой колеблется в пределах 8-12% годовых. «В 2018 году недвижимость не была флагманом инвестиционных решений, однако по-прежнему оставалась одним из самых популярных сберегательных активов», – говорит Наталья Круглова, эксперт Института налогового менеджмента и экономики недвижимости (ИНМиЭН) Высшей школы экономики.

Как бы то ни было, у недвижимости как у инвестиционного актива есть два очень весомых плюса: надежность и понятность. Хотя и с определенными оговорками.

По поводу надежности. Если речь идет о покупке первичного жилья для инвестиционных целей, то есть риски – по-прежнему, связанные банкротством застройщика и срывами сроков строительства. «Особенно, если вспомнить уход с рынка в 2018 году крупных строительных компаний и прошлогодние обсуждения в правительстве инициативы: не приравнивать инвесторов к пострадавшим дольщикам, лишив их государственной защиты и поддержки», – напоминает Валерий Кузнецов. Однако Андрей Колочинский, управляющий партнер строительно-инвестиционной компании «ВекторСтройФинанс», считает, что соответствующие риски можно минимизировать, если тщательно выбирать застройщика и объект недвижимости. «Необходимо проверять правоустанавливающие документы, обращать внимание на генподрядчика, который работает на объекте, поскольку часто задержка сроков строительства происходит именно по его вине. Также должны настораживать слишком низкие цены или большие скидки, которые могут свидетельствовать о наличии финансовых трудностей у застройщика», – рекомендует он.

Что касается понятности рынка недвижимости, то он, пожалуй, действительно менее сложен для неквалифицированного инвестора, чем фондовый или валютный рынок. Впрочем, без труда… Чтобы удачно выбрать объект для инвестиций, необходимо хорошо изучить рынок. Так было и в 2018 году. И вообще всегда, если не брать в расчет бурные нулевые, когда цены на «квадраты» росли как на дрожжах, и при этом покупалось и продавалось практически все, независимо от характеристик.

Спрос, цены и сроки

По оценкам аналитиков девелоперской компании «Талан», рост спроса на жилье в 2018 году сопровождался умеренным повышением цен – в среднем по России он составил 5,5%. В зависимости от региона данный показатель мог колебаться от 7%, например, в Перми до отрицательных значений в Ростове-на-Дону, где цены снизились на 1%. Хотя в большинстве городов, например, в Краснодаре, Санкт-Петербурге, Москве, Екатеринбурге, Пензе, Ижевске, Твери цены выросли в среднем на 5%. «Негативными трендами уходящего года можно назвать уменьшение объема ввода и повсеместные переносы сроков. Только за первые девять месяцев объем ввода жилой недвижимости сократился на 15% по отношению к аналогичному периоду 2017 г. А смещение сроков было зафиксировано в каждом четвертом из планируемых к завершению в текущем году объектов», - отметил Константин Макаров, генеральный директор компании «Талан».

Покупать, как для себя

Наиболее успешным инвесторам, как говорят аналитики риелторских и девелоперских компаний, в 2018 году удалось заработать на недвижимости до 50% годовых. Самыми популярными сегментами для вложений при этом оставались жилье, апартаменты, стрит-ритейл и мини-офисы.

Если говорить о жилье, то здесь, как всегда, очень важно было найти высоколиквидный объект, и при этом соблюдать ряд основных правил. «Есть конкретный пример, когда в одном из строящихся ЖК бизнес-класса в Филях средняя стоимость квадратного метра за 9 месяцев со старта продаж выросла в полтора раза», – рассказала Мария Литинецкая. А, например, в ЖК «Кварталы 21/19», где продажи квартир в третьей очереди стартовали в июне 2017 года, по словам Андрея Колочинского, средняя стоимость квадратного метра за полтора года увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45% – с 3,9 млн до 5,6 млн. рублей.

Если удается найти такой объект, то инвесторы обычно выбирают спекулятивную стратегию. «Как правило, инвестор выходит из проекта за пару месяцев до ввода объекта в эксплуатацию. К этому моменту цены в комплексе находятся практически на максимуме», – продолжает глава «Метриум». В среднем сегодня на перепродаже лотов в строящихся ЖК спустя 1-3 года (в зависимости от сроков строительства), по словам Кирилла Игнахина, генерального директора девелоперской компании Level Group, можно заработать от 10% до 20% годовых. «Выбирать объект следует, представляя себя на месте покупателя. Так вы сможете найти самый ликвидный вариант для инвестиций», – советует он.

Как говорит Наталья Круглова, 2018 год был очень удачным для покупателей, в том числе, преследующих инвестиционные цели. «Изобилие предложений качественных объектов во всех классах, ценовая конкуренция застройщиков, при этом низкие ставки по ипотеке. Я думаю, что такое сочетание факторов уже не повторится в ближайшем будущем», – говорит она. При этом жилье сохраняло и инвестиционный потенциал: с учетом вступления в силу нового законодательства, регулирующего долевое строительство, можно ожидать сокращения предложения, роста цен. «Тот, кто вошел как инвестор в жилье в прошлом году, может заработать не только на росте стоимости в ходе строительства, но и на общем повышении цен на качественные активы», – продолжает аналитик ИНМиЭН.

С ней соглашается Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». «Инвесторы, которые вложились в наиболее интересные проекты в этом году, выиграют за счет повышательных трендов в 2019 году. Реформа рынка недвижимости будет способствовать росту цен в новостройках, и даже объекты, выведенные по старым правилам, «подтянутся» к некому общему знаменателю», – говорит она.

Другая модель инвестирования в жилье, когда квартира не перепродается, а приобретается для арендного бизнеса, тоже стремилась к докризисным позициям. По словам Марии Литинецкой, в 2018 году все больше инвесторов выбирали именно такую схему. Для аренды, как говорит эксперт, лучше всего подходит малогабаритное жилье с отделкой в пешей доступности от метро. Сдача в аренду студии, к примеру, может обеспечить доходность порядка 10-14% годовых. Однако, прежде чем получать прибыль, придется дождаться окупаемости объекта. На это уйдет порядка 8-10 лет.

Впрочем, тут на самом деле очень много зависит от формата. Например, квартиры побольше уже не дадут такой доходности. «В среднем доходность при сдаче квартиры в новостройке сегодня составляет не более 4-6% годовых при среднем сроке окупаемости 20-22 года. При этом в этой формуле не учитываются расходы на амортизацию, коммунальные платежи, налог на недвижимость и возможный простой жилья», – говорит Андрей Колочинский. Поэтому любому инвестору, прежде всего, необходимо выбрать стратегию получения доходности, в зависимости от целей – получить быструю прибыль или иметь долгосрочный пассивный доход.

Советы экспертов

Даже при выборе удачного, растущего в цене, объекта, инвестор должен понимать, что ему придется конкурировать с другими вариантами похожих квартир в этом же доме. «Поэтому не следует концентрироваться исключительно на популярных студиях, однокомнатных или двухкомнатных квартирах», – предупреждает Кирилл Игнахин. С ним соглашается Андрей Колочинский, который отмечает, что в современных жилых комплексах доля трехкомнатных квартир не превышает 15%. «Поэтому в ликвидных проектах с развитой инфраструктурой к моменту завершения строительства больших квартир не остается в продаже. Инвестор может сыграть на этом», – говорит эксперт. По его словам, особенно такая жилплощадь будет в перспективе востребована в масштабных проектах с собственной инфраструктурой, ориентированных на семейное проживание. Тогда как в проектах точечной застройки лучше инвестировать в небольшие квартиры.

Следует помнить, что при выходе из проекта за два-три месяца до его ввода в эксплуатацию у инвестора остается возможность избежать налога на прибыль, указав в договоре переуступки стоимость приобретения. «После ввода в эксплуатацию налог на доход считается от суммы, не меньшей 70% кадастровой стоимости. То есть инвестор теряет 13% стоимости жилья», – напоминает Мария Литинецкая.

Стимулирующим фактором является развитие в шаговой доступности от проекта транспортной инфраструктуры: станций метро, платформ МЦК и ТПУ. «Например, в результате ввода новых станций метро значительно выиграли проекты на территориях Новой Москвы. С учетом того, данные локации активно развиваются, мы ожидаем дальнейшего перераспределения спроса в пользу присоединенных столичных территорий», – отмечает Наталия Кузнецова.

При грамотном выборе объекта, как говорит Мария Литинецкая, в сфере недвижимости можно заработать как на самых бюджетных проектах, так и на комплексах в более высоком ценовом сегменте.

Для аренды лучше

Если говорить, об альтернативах жилью, то в числе наиболее перспективных для розничных инвесторов сегментов, специалисты называют стрит-ритейл. По словам Натальи Кругловой, на качественные площади в основных торговых коридорах, а также на помещения на первых этажах активно продающихся ЖК, в прошлом году выстраивались очереди из желающих. «Рынок мелкого ритейла очень вырос за последнее время и стал очень интересен для частных инвесторов. Сейчас, к примеру, очень популярны площади от 10 до 30 кв. м, расположенные в бизнес-центрах. Там открываются небольшие кафе и кофе-поинты, магазины цветов и подарков – то есть все, что пользуется повседневным спросом у офисных сотрудников. Второй популярный запрос на помещения 50-60 кв. м также под точки общественного питания, возможно, с мини-пекарней», - рассказывает Антон Любин, директор департамента прямых продаж УК «Башня Федерация».

Самая ликвидная площадь – около 100 кв. м. Рентная доходность в стрит-ритейле выше, чем в жилье. Если жилье в 2018 году давало максимум 8%, то коммерческие площади – в среднем 12-15%. При этом, если говорить о коммерческих площадях в жилых новостройках, то их стоимость также росла по мере приближения проекта к стадии готовности.

Также, по словам Антона Любина, в прошлом году стало больше сделок по покупке небольших офисных площадей с инвестиционными целями. «Самый популярный формат – помещения от 50 до 100 кв. м в бизнес-центрах в деловых районах Москвы. Это вложение предполагает минимальный бюджет с точки зрения инвестиций, но при этом такой офис будет сдаваться по весьма высоким арендным ставкам. Таким образом, инвестор вкладывается в высоколиквидный актив», – говорит он. При грамотном использовании коммерческого помещения можно получить, по разным оценкам, от 8% до свыше чем 20% годовых. И это только с аренды.

Что касается апартаментов, то в первую очередь есть спрос на помещения в деловых районах: работающие там люди предпочитают арендовать временное жилье рядом с работой, чтобы не терять время на перемещения по городу. При этом апартаменты на 15-20% дешевле квартир, а для последующей сдачи в аренду это главное преимущество. Например, окупаемость апартаментов в «Башне Федерация» составит около 13 лет (50 кв. м. стоимостью 24 млн можно будет сдавать в аренду за 150 тыс. рублей).