Объем аренды офисных площадей на Манхэттене приближается к рекорду

Согласно новому отчету Colliers, объем аренды офисных площадей на Манхэттене в августе вырос более чем на 20% по сравнению с июлем, достигнув 3,7 млн ​​квадратных футов, что значительно превышает среднемесячный показатель за 10 лет в 2,72 млн квадратных футов. Если спрос сохранится такими же темпами до конца 2025 года, годовой объем аренды на Манхэттене впервые с 2019 года превысит 40 млн квадратных футов.

За последние 25 лет в среднем в год сдавалось в аренду от 32 до 33 млн квадратных футов. В 2024 году Манхэттен вернулся к этому среднему показателю впервые с начала пандемии в 2020 году.

«Это очень сильный рынок с точки зрения спроса», — заявил Франклин Уоллах, исполнительный директор по исследованиям и развитию бизнеса Colliers.

«Конечно, возвращение в офисы – часть этого, как и низкий уровень безработицы. Кроме того, наблюдается возрождение некоторых ключевых отраслей, которые несколько затихли в годы пандемии. Хотя они не то чтобы совсем исчезли, но в первую очередь на ум приходят технологии», – отметил Уоллах.

Он указал на более миллиона квадратных футов (1,7 млн ​​кв. м) аренды офисных помещений только Amazon с ноября 2024 года. Это было достигнуто в форме аренды, субаренды и корпоративных соглашений с коворкингами, такими как WeWork, а также в виде покупки зданий.

Юридический сектор – еще один яркий пример. В 2023 году на Манхэттене был зафиксирован рекордный объем аренды юридических фирм – более 4 млн квадратных футов (4 млн кв. м). В прошлом году этот показатель был немного ниже, но всё же выше уровня 2019 года.

«Кроме того, наблюдается значительный переход к качеству. Новостройки, такие как One Vanderbilt, Hudson Yards, Manhattan West, где предложение этого нового продукта стало крайне ограниченным», – сказал Уоллах.

В результате предложение, известное как «уровень доступности», новых офисных помещений снизилось до 6,7% по сравнению с 17% для старых, довоенных зданий. Общий уровень доступности на Манхэттене упал до 15%, что является самым низким показателем с января 2021 года и 18-м месяцем подряд, когда уровень доступности оставался стабильным или даже снизился.

Из трех офисных подсекторов Манхэттена в августе уровень доступности снизился в Мидтауне, Южном Мидтауне и Манхэттене в целом, при этом в центре он оставался стабильным.

В конце августа средняя запрашиваемая арендная плата за офисы на Манхэттене составляла $74,73 за квадратный фут, что на 1% больше, чем в июле. Однако по сравнению с мартом 2020 года арендная плата всё еще на 6% ниже.

«Если в течение месяца наблюдается рост на 1%, это значительный рост. Часть этого роста приходится на площади, выходящие на рынок по цене выше средней, но мы также видим, что всё больше арендодателей переоценивают свои существующие площади», — сказал Уоллах.

Переоборудование офисных помещений также оказывает существенное влияние как на предложение, так и на цены. Colliers отслеживала, что за последние четыре года с рынка Манхэттена было выведено почти 9 млн квадратных футов офисных площадей. Это влияет не только на предложение, но и на спрос, и на цены.

«Мы наблюдаем, что в среднем на каждый 1 млн. квадратных футов офисных зданий, запланированных к переоборудованию, приходится в среднем 270 тыс. квадратных футов арендной активности, поскольку арендаторы переезжают из одного здания в другое», — сообщил Уоллах.

Кроме того, в переоборудуемых зданиях, вероятно, были площади по цене ниже средней, включая площади субаренды, которые также стоят дешевле. Таким образом, их выведение увеличивает среднюю цену на рынке Манхэттена в целом.