Петербургская жилая недвижимость: квадратная малодоходность

Итоги первого полугодия 2024 года показали, что квартиры и комнаты в Северной столице, а так же дома в Ленинградской области можно покупать по большой любви. Или от страха, что рубли обесценятся. Потому что с инвестиционной точки зрения, покупки квадратных метров дело далеко не сверхдоходное.

Приговор для рантье: 22 года

Возьмем классику жанра: покупку квартиры или комнаты для последующей сдачи в аренду. Кстати, с комнатами отдельная песня – с их сдачей возможны проблемы, типа препятствий соседей. Но допустим, ничего такого нет и все равно.

Президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский сделал подсчет среднего срока окупаемости для разных типов объектов.

Самым выгодным вложением является как раз комната, арендными платежами ее цена вернется владельцу через 16 лет. Самым невыгодным является полноценная однокомнатная квартира (не студия), там срок возврата 22 года.

Кстати с середины 2023 года доходность недвижимости чуть выросла (а срок возврата инвестиций соответственно упал). Год назад дольше всего окупалась бы двухкомнатная квартира 23 года.

Динамика объясняется тем, что ставки аренды выросли быстрее, чем цены на недвижимость.

Теперь вооружимся калькулятором. Грубо, возврат инвестиций только через аренду за 16 лет это 6,5% годовых (налоги выносим за скобку). При 22 годах возврата доходность вложений 4,5%.

Конечно, сейчас надежные облигации дают 16-19% годовых. Но такая доходность вряд ли продержится долго. И это в лучшем (подчеркиваю!) случае. Потому что в худшем будет гиперинфляция и обесценение средств, вложенных долговые ценные бумаги.

В пользу вложений в квадратные метры говорят два проверенных временем аргумента. Во-первых, надежность (при условии юридической чистоты сделки, разумеется). Бумажные деньги, тем более ценные бумаги и всякие новомодные криптовалюты психологически это нечто эфемерное. Как хрупкий цветок: подул ветер и нет его.

В-третьих, год за годом недвижимость в хорошем месте дорожает. Жилой юнит это не просто крыша над головой, это еще и необходимое условие для работы в успешном городе.

«Сегодня средняя ставка аренды комнаты в Петербурге 14,5 тыс. руб. /мес., студии – 29 тыс. руб./мес., полноценной однокомнатной квартиры 33,5 тыс. руб./мес.», подсчитал Дмитрий Щегельский.

Разумеется, никуда не деться от старой шутки про среднюю температуру по больнице. Разбитая халупа, где потолок в буквальном смысле подпирают бревном сдается по 7 тыс. руб., а благоустроенная большая комната тянет на 30 тыс. руб. В сегменте однокомнатных квартир разброс цен буквально на порядок: от 15 до 250 тыс. руб.

«Любопытно, что Петербург в каком-то смысле сезонный город. В белые ночи, когда много туристов, рантье сдают недвижимость посуточно, так выгоднее. А с сентября по конец апреля долгосрочно», – говорит эксперт.

Дома-невидимки вышли из тени

Рынок загородной недвижимости связан с квартирным. Здесь в Ленинградской области в 1-м полугодии был отмечен удивительный феномен. В 1-м полугодии 2024 года ввод индивидуальных домов (как на землях для индивидуального жилищного строительства, так и дачи в СНТ и ДНП) вырос на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В абсолютных цифрах это 13391 строение против 10302 в 2023 году.

Жить стало настолько лучше? Везде свежий отпечаток достатка?

«На самом деле это результат программы газификации. Росреестр фиксирует официальный ввод домов в эксплуатацию. Только с таким объектом можно добиваться газификации объекта», – поясняет Дмитрий Щегельский.

Поясним, что региональные и муниципальные власти долго добивались легализации частных домиков. Ведь как раньше бывало. Строит человек дом, для себя, на своем участке. И он его практически построил. Даже живет в нем с семьей. Но в Росреестр сообщать не спешит, не делится радостью.

Приходят к нему из муниципального образования (из сельсовета, как говорят по привычке). Почему дом не на учете. А потому, отвечает хитрый поселянин, что у меня работы еще не завершены на 100% – наличники не покрашены. Они их и не красит, годами.

Ну, понятно, человек ведь для себя строит, ему перед дольщиками не отчитываться. Спешить некуда. Ведь построенный дом это лишний налог. Стыдить бесполезно. Трудно крестьянину и дальше по Некрасову, ну это в школе проходили, как трудно, до сих пор.

И вот, надо же, в наши дни государство дало людям пряник, пообещало его точнее. В виде газа.

«Можно смело прогнозировать дальнейший рост ввода домов. Ведь уже разработана программа газификации домов, расположенных в СНТ, где так же много недостроев. По сообщениям Россреестра более 290 СНТ в Ленинградской области уже готовы к участию в социальной программе газификации», – говорит Дмитрий Щегельский.

Недвижимость по-новому

Общеизвестно, что с 1 июля в стране уменьшились возможности участия в льготных ипотечных программах. Часть свернута (ипотека с господдержкой на новостройки), часть ужесточена (IT-ипотека).

«В июле объемы подачи заявок на ипотечные сделки через цифровые кабинеты упал до 63%», – подсчитал генеральный директор платформы Banki.shop Роман Корников.

Еще одна важная тенденция последнего времени это более жесткий контроль за фиктивными сделками, предполагавшими льготное кредитование. Например, когда продажа идет «от друга к другу». Следствием стало снижение вероятности одобрения заявки на кредит.

После урезания семейной ипотеки и отмены «общей льготной» ипотеки можно ожидать, что в Петербурге застройщики вынужденно перейдут от индексации цен к широкому применению скидок и маркетинговых акций, считает генеральный директор агентства недвижимости «Кругловнедвижимость» Михаил Круглов.

«Падения стоимости на 30-50% я бы не ожидал, это означало бы возврат цен 2019 года, при том, что и доллар тогда стоил 55 руб., и цены на материалы, землю и зарплаты были другими», – рассуждает эксперт.

Он полагает вероятным снижение цен в пределах 5-10%. А так же уменьшение ввода новых объектов.

«Спрос может упасть до 40%», – предупреждает он.

Ну и закончим примером выгодности или невыгодности петербургской недвижимости.

Двухкомнатная квартира на Петроградской стороне, первый этаж, старый фонд, капремонт сделан.

«В 2021 году квартиру мой клиент купил за 9,2 млн руб., в 2023 году продал за 12,5 млн руб., чтобы купить за 12,0 млн руб. трехкомнатную квартиру в том же районе», – привела пример заместитель директора агентства недвижимости «Адмирал» Ирина Махнева.

Да, если посмотреть ставки и динамику цен на акции или облигации, то «превращение» 9,2 в 12,5 млн руб. за два года не очень впечатляет.