Спасти рядового инвестора

Снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости привело к появлению на рынке специальных «доходных» акций от девелоперов, ориентированных на частных вкладчиков. Обещают от 10% годовых до 100% за 5 лет.

Недвижимость как предмет для инвестиций в крупных городах России при существующей конъюнктуре рынка теряет свою популярность. В частности, цены на столичные квартиры и апартаменты в целом продолжают падать. Их восстановление, по прогнозам аналитиков, начнется не раньше, чем через два года, а рост – ближе к 2024 году.

Если кого-то устраивает такой срок, то, конечно, милости просим. Но, видимо, устраивает далеко не всех. Доля инвесторов среди покупателей квартир в строящихся жилых комплексах Москвы сегодня существенно снизилась. «Если до кризиса 2014 года она варьировалась от 10% до 15% в зависимости от конкретного проекта, то сегодня удельный вес таких клиентов в общей массе покупателей сократился до 3–5%», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Хорошо заработать на спекуляциях с квартирами на краткосрочных дистанциях удается только тем, кто очень хорошо понимает рынок в целом, знает проекты, тщательно изучает акции и скидки от девелоперов. Или даже имеет доступ к соответствующей инсайдерской информации.

Туда? Обратно…

Застройщики в этих условиях пытаются не только привлечь нуждающихся в жилье клиентов, но и удержать уходящего инвестора, создавая для него специальные продукты. Осенью некоторые девелоперы заявили о запуске программ так называемого обратного выкупа, суть которых состоит в том, что после завершения строительства застройщик обещает выкупить приобретенный клиентом лот обратно, гарантируя ему определенную доходность. Естественно, коль этого захочет сам клиент. Если квартира вдруг подорожает больше, чем на обещанный по программе процент, то покупатель может в обычном порядке получить право собственности и реализовать лот на вторичном рынке.

В частности, группа компаний «Инград» ввела соответствующие опции в отношении всех своих проектов. «Объявлен старт новой уникальной программы, действие которой распространяется на все жилые комплексы в нашем портфеле, независимо от ценового класса и стадии строительства», – говорится в сообщении, которое опубликовала компания в начале октября. По условиям программы девелопер готов выкупить квартиру у покупателя обратно после завершения строительства жилого комплекса по цене, установленной договором долевого участия с гарантированным приростом к ее стартовой стоимости 10% в год. Вполне неплохо, если учесть, что ставки по депозитам сегодня существенно ниже. Согласно данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по вкладам свыше одного года на июль 2016 года составляла 9,1%. В июле 2017 года – уже 7,52%.

Программа «Инграда», впрочем, не так уж уникальна. «На рынках жилой недвижимости Москвы и Петербурга подобные программы раньше проводили несколько компаний. Девелоперы были готовы выкупать квартиры у дольщиков спустя 1,5-3 года после окончания строительства добавив от 15 до 20% к стоимости. Условия разных программ несколько отличались, но принцип был похож», – напоминает Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group.

К примеру, в 2013-2014 годах подобную акцию в своем комплексе «Сердце столицы» инициировала девелоперская компания «Донстрой». Клиент по истечении трех лет с момента подписания договора купли-продажи мог при желании получить обратно полную сумму заплаченных им средств, плюс 18% сверху. Девелопер в свое время сообщал, что соответствующей программой воспользовался каждый шестой покупатель в этом ЖК.

В 2015 году в UP-квартале «Новое Тушино» почти аналогичную акцию, которая называлась «квартира-бумеранг», проводил девелопер ФСК «Лидер». «Покупатели могли через год вернуть приобретенную недвижимость застройщику и получить свои деньги обратно. Тогда же в ЖК «Татьянин Парк» (ГК «МИЦ») была запущена программа «Обратный выкуп с гарантированной доходностью». Дольщик мог продать квартиру застройщику на момент завершения строительства объекта и получить определенную прибыль, которая рассчитывалась исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 3%», – перечисляет Мария Литинецкая.

На протяжении нескольких лет программа обратного выкупа (называется «Удвоение капитала») действует в одном из апарт-отелей YES от группы компаний «Пионер», который находится в Санкт-Петербурге. «Купив юнит в проекте YES, инвестор через 5 лет может продать его обратно компании за полную стоимость сделки плюс 100%. При этом в течении этого срока инвестор не будет получать годовой процент по доходной программе (также предусмотренной в этом проекте), фактически просто заморозив свой актив. Проблема в том, что предположить какой будет курс рубля через 5 лет в настоящей экономической ситуации достаточно непросто», – комментирует Катерина Соболева.

Еще один объект с опцией обратного выкупа – апарт-отель «Восток» – находится в Москве недалеко от ВДНХ. Как следует из информации на официальном сайте проекта, программа «Обратный выкуп» гарантирует инвестору возврат вложенных средств плюс 75% процентов дохода через 5 лет с момента инвестирования. По завершении срока действия программы инвестор может воспользоваться правом продажи апартаментов по увеличенной цене или продолжать извлекать доход от сдачи апартаментов в аренду самостоятельно либо с привлечением УК.

Программа обратного выкупа также использована в концепции ПИФа недвижимости «ВТБ Капитал – Жилая недвижимость 1», через который компания ВТБ Капитал Управление активами инвестировала 364 млн рублей в проект smart-квартала «LEGENDA Комендантского» в Санкт-Петербурге. Девелопером проекта является компания LEGENDA Intelligent Development. «Фонд для неквалифицированных инвесторов, через который реализуется данный проект, был запущен нами в прошлом году, – рассказывает Владимир Потапов, председатель совета директоров ВТБ Капитал Управление активами. – Средства этого фонда инвестируются в проекты жилищного строительства, реализуемые опытными застройщиками, с целью получения инвесторами фиксированной целевой доходности в результате последующей обратной продажи квартир застройщику. Общий размер ЗПИФ составляет 1,2 млрд рублей. «LEGENDA Комендантского» стал последней инвестицией данного фонда. В течение года мы планируем запустить новый фонд с аналогичной стратегией».

Кому это надо?

Павел Поселенов, генеральный директор компании «Инград» говорит, что программа «Обратный выкуп» рассчитана как на инвесторов, так и на тех, кому после завершения строительства жилого комплекса может понадобиться квартира другой площади, в другом районе. «Например, в случае изменения места работы, дохода, семейных обстоятельств, состава семьи. По опыту мы знаем, что такие случаи нередки, и обычно новые собственники вынуждены реализовывать квартиры в новостройках на вторичном рынке через посредников, что сопряжено с дополнительными расходами и тратой времени», – замечает он. По его словам, с помощью программы девелопер заведомо минимизирует некоторые риски потенциального инвестора в недвижимость. В частности, риск снижения цены на квартиру из-за конъюнктуры рынка – застройщик прописывает в договоре гарантированный прирост ее стоимости 10% годовых. А также риск долгой ликвидности актива – застройщик в короткий срок выкупает ее без каких-либо посредников. Кроме того, все сделки осуществляются в соответствии с ФЗ-214, что является гарантией соблюдения обязательств застройщика для всех участников долевого строительства.

Что при этом получает девелопер? В группе компаний «Инград» Finversia.ru дали такое объяснение: «Нам программа «Обратный выкуп» нужна потому, что для компании с растущим портфелем проектов важно привлечение новых клиентов на старте продаж – за счет комфортных условий покупки и уникальных специальных условий».

Опция обратного выкупа или sale-pay-back, как считает Мария Литинецкая, это в первую очередь маркетинговая акция. «Готовность девелопера предложить гарантированную доходность в 10%, помимо прочего, говорит о его финансовой состоятельности и надежности. Кроме того, застройщики рассчитывают, что далеко не каждый клиент, изначально планировавший воспользоваться услугой sale-pay-back, в итоге примет решение о возврате. И, наконец, это необычно, индивидуально, инновационно, что подогревает интерес потенциальных покупателей», – говорит она.

«Я рассматриваю обратный выкуп квартир, в первую очередь, как маркетинговый инструмент, позволяющий привлечь внимание к проекту», – заочно соглашается с ней Андрей Колочинский, управляющий партнер девелоперской компании «ВекторСтройФинанс». При этом, по его словам, одним из мотивов может быть отсутствие продаж и, как следствие, нехватка средств на строительство. «Рынок недвижимости в Москве затоварен. Застройщикам становится тяжело конкурировать. Покупатели, оценивая предложение, не решаются выходить на сделки месяцами, срок принятия решения о покупке квартиры увеличился. Кроме того, у людей отсутствует уверенность в завтрашнем дне. В такой ситуации услуга обратного выкупа может помочь им принять решение в пользу приобретения. Однако нужно понимать, что с юридической точки зрения этот механизм не отработан в нашей стране. Не существует реальных рычагов, способных заставить девелопера выкупить квартиру по окончанию установленного срока», – предупреждает Андрей Колочинский. 

«Когда мы говорим о программах обратного выкупа, нужно понимать, что для девелопера это в первую очередь возможность сохранить стабильное финансирование строительства, и после его завершения с большей прибылью реализовать собственные активы», – высказывает мнение Катерина Соболева.

На фоне девальвации рубля, как замечает Мария Котова, директор департамента жилой недвижимости GORN Development, опции обратного выкупа от застройщика могут быть весьма эффективным инструментом. «Можно назвать еще несколько факторов, которые способствуют успешной реализации соответствующих программ. Если продолжится скрытое изъятие денежной массы на фоне дефицита бюджета, то кризисная стабилизация санкционной экономики продлится еще около 2 лет. Сюда же можно отнести прогнозируемый рост курсов и снижение государственного регулирования после выборов 2018 года (скрытая девальвация), а также ажиотаж делового сектора – беспрецедентные международные сделки слияния и поглощения. Все это риск-факторы в пользу «спасения» бюджетов частников в недвижимости. Девелопер при этом приобретает, как минимум, лояльность потенциальных покупателей», – объясняет Мария Котова.

При этом она призналась, что ее компания подобные акции не рассматривает: «Мы в своем проекте используем максимальное разнообразие возможных финансовых инструментов: ипотеку, лизинг, беспроцентную рассрочку. Но обратный выкуп требует проработки механизма реализации полученных квадратных метров. А значит, внутренней службы реализации или надежного партнера-риэлтора».

Несмотря на то, что примеров обратного выкупа на рынке немало, вряд ли опция sale-pay-back, как считает Мария Литинецкая, получит очень широкое распространение. Главная проблема для этого инструмента – большая доля ипотечных сделок. «В российской практике не было случаев, когда квартиры, приобретенные в кредит, участвовали в программе обратного выкупа. Ведь прежде чем выкупить квартиру, необходимо погасить долг перед банком. В целом такая сделка не выгодна инвестору – даже с учетом процента доходности вырученная за квартиру сумма не покроет затраты на выплаты процента по ипотеке. Девелопер же отдаст покупателю только ту сумму, которая равна телу кредита», – отмечает Мария Литинецкая. К тому же не всем девелоперам интересно нести риски по массовому возврату средств и необходимости вторичной реализации актива, полученного обратно на баланс.