Цены на недвижимость растут во всем мире на фоне панического спроса

Пандемия коронавируса привела к закрытию мировых стран, банкротству предприятий, лишению десятков миллионов людей рабочих рабочих мест и глубокому замораживанию рынка жилья.

Количество людей, обращающихся к кредиторам с просьбой предоставить больше времени на выплаты по ипотеке, резко возросло в связи с мировой рецессией.

«В прошлом году мы думали, что снова будет 2008 год», - сказала Кейт Эверетт-Аллен, руководитель отдела международных исследований в области жилищного строительства консалтинговой компании Knight Frank.

Опасения заключались в том, что цены на жилье упадут, как это было во время прошлых экономических спадов. Рост банкротств и безработицы приводит к сокращению располагаемых доходов и затрудняет выплату ипотечных кредитов домовладельцам с крупной задолженностью.

Те, кому посчастливилось владеть вторым домом, были бы вынуждены продать его, чтобы накопить денежные резервы, что еще больше снизило бы давление на цены.

«На самом деле ничего из этого не произошло», - добавила Эверетт-Аллен.

Вместо этого цены на жилье резко выросли, несмотря на то, что мир пережил худший спад со времен Великой депрессии. Это же явление наблюдается везде - от Новой Зеландии до США, Германии, Китая и Перу. Цены на жилье стремительно растут, а многие покупатели впадают в панику.

Среди 37 богатых стран, входящих в Организацию экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), реальные цены на жилье выросли почти на 7% в период с четвертого квартала 2019 года по четвертый квартал 2020 года, что является самым быстрым ростом в годовом исчислении в мире. последние два десятилетия.

Итак, этот пузырь вот-вот лопнет? Нет, полагает Эверетт-Аллен. По ее словам, заимствования остаются дешевыми, и, как только границы вновь откроются, иностранные инвесторы дадут еще больший импульс рынкам недвижимости, где покупательная активность в значительной степени обусловлена ​​внутренними покупателями.

«Это будет продолжаться до конца этого и следующего года, а затем может наступить некоторое затишье», - добавила она.

Эффект Covid

Неожиданным образом пандемия повлияла на цены на жилье.

Правительства по всему миру помогли домохозяйствам, временно запретив изъятие жилья и предоставив триллионы долларов поддержки рабочим и предприятиям. Снижение процентных ставок сделало выплаты по ипотеке доступными во многих местах, в то время как временное снижение налогов на покупку на некоторых рынках простимулировало покупку жилья.

Эти меры уберегли рынок жилья от рецессии из-за коронавируса. Но сама пандемия на самом деле повысила цены.

«Если вы поместите в тюрьму подавляющее большинство населения на несколько месяцев, они [быстро переоценят] то, чего они хотят от своих домов», - сказал Ричард Доннелл, директор по исследованиям британской платформы недвижимости Zoopla.

Когда люди были вынуждены превратить дома в офисы и учебные классы, «битва за космос» не заставила себя долго ждать.

Более состоятельные люди в нескольких странах покинули города и перебрались в пригородные дома с большим количеством открытого пространства в ожидании того, что им не придется так часто добираться до центральных офисов даже после окончания пандемии.

Многие из них находятся в более выгодном финансовом положении, чем до пандемии, поскольку они меньше тратили на отпуск и питание вне дома и, следовательно, могут тратить больше на покупку недвижимости.

Например, в Соединенном Королевстве в пригородных городах, расположенных недалеко от Лондона, таких как Бишопс-Стортфорд и Винчестер, наблюдается резкий рост стоимости недвижимости.

«Все, что связано с домашним офисом в пределах часа езды на поезде от Лондона, будет на 10% выше рыночной стоимости», - считает Дэниел Харрингтон, международный руководитель отдела роста в элитном агентстве по недвижимости Fine & Country.

Одна тенденция, которую Харрингтон наблюдала в таких столицах, как Лондон и Париж, заключается в том, что богатые руководители меняют свои расположенные в центре дома на что-то более крупное, но более дешевое подальше от города. Это экономит им достаточно денег для того, чтобы купить небольшую квартиру в центре города и дом для отдыха в другом месте.

Повышенный внутренний спрос на недвижимость наблюдается в таких местах, как Французская Ривьера, где традиционно преобладают иностранные покупатели.

В приморском курортном городке Илфракомб на юго-западе Англии Ли Хасселл, директор агентства недвижимости Webbers, за последние месяцы продал два объекта недвижимости за 100 тыс. фунтов стерлингов (139 тыс. долларов) выше запрашиваемой цены.

«За 38 лет покупки и продажи домов я не видел подобного рынка, - прокомментировал Генри Прайор, британский агент по закупкам. - Были случаи, когда покупатели платили 10 тыс. фунтов стерлингов (14,1 тыс. долларов США) только за возможность осмотреть собственность».

При том, что уровень запасов в Соединенном Королевстве примерно на 30% ниже нормы, люди «панически покупают недвижимость», добавил Прайор. С ноября транзакции отслеживаются каждый месяц выше среднего, а в марте было зафиксировано 180 тыс. продаж, что почти вдвое превышает средний показатель за тот же месяц за последние 20 лет.

«Двенадцать месяцев назад люди в панике покупали туалетную бумагу, опасаясь, что она может закончиться. Это очень похоже на сегодняшнюю сенсацию [на рынке жилья]», - сказал он.

Цены на жилье в Великобритании выросли на 8,5% в 2020 году, несмотря на худшую рецессию за более чем три столетия. По данным Управления национальной статистики, это самый высокий годовой темп роста с 2014 года.

И это не только в Великобритании. По данным Национальной ассоциации риэлторов, в США количество продаж существующих домов в 2020 году достигло самого высокого уровня с 2006 года.

Цены на жилье выросли на 9% в 2020 году и продолжают расти, при этом средняя цена существующего дома достигла исторического максимума в 329,1 тыс. долларов в марте.

Один из ошеломляющих примеров того, насколько безумным стал рынок. Риэлтор Эллен Коулман получила 76 предложений по покупке дома за 275 тыс. долларов в пригороде Вашингтона, округ Колумбия, в течение трех дней после объявления о продаже. Дом площадью 1800 квадратных футов с четырьмя спальнями был продан за 460 тыс. долларов, что на 70% больше запрашиваемой цены.

От Окленда до Шанхая, Мюнхена и Майами цены на жилье, похоже, бросают вызов здравому смыслу.

По словам Михаэля Хеминга, главного лицензиата Fine & Country в Германии, Австрии и Швейцарии, в Германии недвижимость продается в течение двух недель после объявления о продаже. Брокеры изо всех сил пытаются обеспечить ее размещение. «Это очень сильный рынок, и цены все выше и выше», - сказал Хеминг CNN Business.

В Португалии иностранцы скупают дома, несмотря на то, что не имеют возможности просматривать недвижимость, которую они покупают. Согласно данным Knight Frank, в четвертом квартале 2020 года цены там подскочили на 6% по сравнению с тем же периодом годом ранее.

По словам Чарльза Робертса, управляющего партнера Fine & Country Portugal, несмотря на отсутствие посетителей с традиционно сильных рынков покупателей, таких как Бразилия, Великобритания, Франция и Бельгия, первые три месяца 2021 года уже побили рекорды продаж. «Мы сделали довольно много таких слепых продаж, - сказал Робертс, добавив, что иностранным покупателям нужен свежий воздух, открытое пространство и живописное убежище, куда можно сбежать во время следующей пандемии. - Когда откроются возможности для путешествий, я думаю, нас ждут три месяца столпотворения».

Недавно он продал квартиру в прибрежном Кашкайше, к западу от Лиссабона, за 3,5 млн евро (4,2 млн долларов) южноафриканцу, который никогда не был в этом городе.

В Индии цены снизились после падения ВВП на 6,9% в прошлом году, но объем операций резко вырос после окончания первого локдауна.

«Covid привел к возобновлению активности на рынке», - сказал Хитеш Оберой, генеральный директор Info Edge, которой принадлежит крупнейший в Индии портал недвижимости 99acres.com.

«Многие люди хотят дома побольше, - добавил он. - Некоторые подумали, что из-за того, что экономика пошла на спад, они получат выгодные сделки».

Оберой сказал, что падающие процентные ставки и более низкие пошлины на транзакции в некоторых частях страны также помогли, но что рынок снова замедляется, поскольку Индия борется со второй разрушительной волной коронавируса.

Правительства переходят на прохладные рынки

В нескольких странах правительства уже ищут способы предотвратить перегрев своих рынков жилья.

В Новой Зеландии, где медианные цены на жилую недвижимость выросли более чем на 24% за год до марта до рекордно высокого уровня, правительство находится под давлением, чтобы стабилизировать рынок. Об этом говорит Венди Александер, исполняющая обязанности генерального директора Института недвижимости в Новой Зеландии.

В марте правительство объявило ряд мер, которые, как они надеются, «охладят спрос со стороны инвесторов» и замедлят темпы роста цен, сказала Александер. Например, были сужены налоговые лазейки, и министры рассматривают возможность ограничить выдачу спекулянтам ссуд только под проценты.

«Более 30 городов, на которые приходится пятая общенациональных продаж в 2019 году, ввели серьезные меры ужесточения», - сказала Мишель Лам, главный экономист Societe Generale по Китаю.

«Сюда входят ограничения на покупку и продажу, кредитные ограничения, увеличение периода удержания налоговых льгот и устранение лазеек через поддельные разводы», - добавила она. В прошлом некоторые пары подавали на развод, чтобы обойти ограничения, ограничивающие владение собственностью для семей.

Но даже при более жестких ограничениях аналитики Societe Generale ожидают, что коррекция цен на жилье в Китае будет скромной, учитывая, что условия кредитования останутся благоприятными, а также из-за высокого спроса на городскую недвижимость, ограниченного предложения в крупных городах и постоянного интереса инвесторов к недвижимости.

Банковские регуляторы в других странах также могут ужесточить правила ипотечного кредитования, чтобы охладить рынки. Маттиас Хольжи, глава швейцарского отдела инвестиций в недвижимость в UBS, указывает на регулирование в более широком смысле как на возможную угрозу росту цен на жилье.

Например, политики могут повысить налоги на землю и транзакции, особенно когда власти стремятся восстановить государственные финансы после пандемии.

Почему бум маловероятен

Но даже в то время как правительства мировых стран проявляют интерес к рынку жилья, аналитики не прогнозируют коррекции цен на жилье.

Согласно прогнозам, в этом году глобальный экономический рост будет намного более сильным, поскольку вводятся вакцины и снижаются строгие ограничения, что будет способствовать развитию рынков жилья.

Что особенно важно, ожидается, что процентные ставки останутся низкими. «Исторически периоды низких цен на жилье были вызваны повышением процентных ставок», - сказал Хольжи.

Низкие ставки были ключевым фактором роста цен, особенно в Соединенных Штатах и ​​Европе, потому что они делают заимствования более доступными. Согласно официальной статистике, в марте процентные ставки по ипотеке в 19 странах, использующих евро, составляли в среднем всего 1,3%.

Даже при повышении инфляции ожидается, что директивные органы будут удерживать процентные ставки на низком уровне, чтобы обеспечить восстановление экономики. Возможно, им придется изменить курс, если цены будут продолжать расти и держаться на более высоком уровне, но главные центральные банки изо всех сил старались подчеркнуть, что им комфортно позволить своей экономике работать более жарко, чем обычно, если это поможет стимулировать рост и создать рабочие места.

«Ипотечные ставки останутся структурно низкими и будут способствовать росту рынка в течение следующих двух лет», - сказал Адам Чаллис, исполнительный директор Jones Lang LaSalle по исследованиям и стратегии в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке.

Другими словами, не стоит ожидать, что этот бум в ближайшее время прекратится.