Высшая ипотечная лига: итоги марта 2018 года

Обзор конкурентной среды по итогам марта и первого квартала.

Первый квартал можно считать состоявшимся успешным стартом года. Ключ к точному прогнозированию итогов года мы получим по итогам мая. На сегодняшний день можно зафиксировать, что первый квартал и март 2018 года вывели ипотечное кредитование на новый рекордный уровень. Сумма выданных кредитов банками по данным Банка России составила в марте 234,8 млрд руб., за квартал 582 млрд руб.

В момент статистического анализа марта уже известны основные события апреля. Главное, что прогноз Банка России по инфляции остался неизменным, ключевая ставка 27 апреля была подтверждена на прежнем уровне – 7,25 %, а многие банки в апреле улучшат результаты марта.

Структура отечественного ипотечного рынка с высочайшим уровнем концентрации в пользу крупнейших банков позволяет предположить, что ни страновые риски, ни темпы инфляции, на замедление интенсивности снижения ставки движения ипотечного локомотива не остановят. Даже, если ставки вообще больше снижаться не будут, ничего страшного не произойдет.

В марте снижались и официальные ставки и индикаторы (табл. 1). Более интересно, что в апреле не остановилось снижение индикаторов Русипотеки. Другими словами, и по настроению, и по факту рынок продолжает использовать привлекательность снижения ставок для поддержки продаж.

Таблица 1. Ставки кредитования в конце 2017 года и в начале 2018 года

Примечание. Средняя ставка предложения не учитывает партнерских, клиентских скидок, специальных продуктов, субсидированных совместных программ.

Итоги ипотечного жилищного кредитования по данным Банка России

За три месяца 2018 года выдано 299’391 кредитов на общую сумму 582’035 млн руб. Ипотечный кредитный портфель увеличился на 232’329 млн руб. и достиг 5’419’793 млн руб.

За один только март выдано 118’700 кредитов на сумму 234’769 млн рублей.

За три месяца выдано 78’059 кредитов на сумму 177’701 для приобретения квартир по договорам участия в долевом строительстве За март выдано 29’990 таких кредитов на сумму 69’362 млн руб. Доля указанного кредитования за месяц и квартал составила 25-26 % в денежном выражении и 29-30 % в количественном выражении.

Ретроспективный анализ официальных данных по выдаче за первый квартал и март

Средняя доля первого квартала в результатах года составляет 16,71 % за 12 лет (табл.2). При прямой экстраполяции получается фантастический прогноз на 2018 год в объёме 3,48 трлн рублей, который нельзя принимать из-за того, что старт года был специфическим:

• снижение ставок в январе без паузы;
• интенсивная работа кредиторов.

Таблица 2. Итоги первого квартала

Март текущего года принципиально отличается по сумме выданных кредитов, но не очень сильно по коэффициентам. В табл. 3 рассматривается только период с годовой выдачей свыше одного трлн руб. Экстраполяция среднего результата за март дает 3,238 трлн руб. годовой выдачи, а квартала - 3,168 трлн руб. Эти расчеты выглядят более реалистичными в отличие от использования среднего значения за 12 лет.

Таблица 3. Относительное место марта

Особенности ипотечной статистики

При сравнительном анализе текущего и прошлого периодов самым удобным источником информации служат данные Банка России. В значениях показателей иногда происходят незначительные корректировки.

Внимательный читатель может обнаружить, что участники Высшей ипотечной лиги (27 банков и ДОМ.РФ) выдали 312 тысяч кредитов на сумму 602 млрд рублей за первый квартал 2018-го года. За март ими же выдано свыше 131 тысячи кредитов на сумму 254’734 млрд рублей.

В отдельные месяцы ТОП-25 банков выдают больше официальных данных в целом по рынку. Данные, которые публикует Банк России, отражают не весь объем ипотечного кредитования в России. Банк России получает информацию от коммерческих банков в соответствии с Указанием от 24 ноября 2016 г. № 4212-у «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный Банк Российской Федерации». В составе указаний присутствует «Порядок составления и представления отчетности по форме 0409316 "Сведения о жилищных и ипотечных кредитах физическим лицам»».

Расхождения можно объяснить следующими предположениями.

Первое. Не все ипотечные кредиторы и займодавцы попадают в определение «кредитные организации (включая небанковские кредитные организации, осуществляющие депозитно-кредитные операции). Сразу же возникает вопрос с попаданием в статистику ДОМ.РФ (АИЖК), аналогичных структур в регионах, МФО.

Второе. Доступный нам раздел № 1 формы 316 включает в себя только резидентов.

Третье. В управленческой отчетности и сведениях, предоставляемых в ЦБ, могут быть расхождения по некоторым кредитным продуктам, в том числе: кредиты на приобретение новостроек, кредиты под залог имеющейся недвижимости, кредиты на рефинансирование ранее выданных кредитов другими банками.

Высшая ипотечная лига основана на информации о продажах ипотечных кредитов участниками лиги, любезно представляемой участниками в адрес Русипотеки.

Высказанные предположения вносят разный вклад в расхождения с данными ЦБ.

Разница между проданными ипотечными кредитами (займами) и статистикой ЦБ может находиться в диапазоне 3-5%. После полной интеграции ДОМ.РФ в банковское кредитование ошибка будет существенно уменьшена, но не сведена к нулю.

В связи с тем, что в течение продолжительного времени для расчета рыночных долей используются отчеты Банка России, для полных отчетов Высшей ипотечной лиги по итогам месяца такая практика сохранится. В предварительных публикациях может использовать прогнозный результат на основе данных Высшей ипотечной лиги, который превышает официальный результат.

Результаты Высшей ипотечной лиги по итогам первого квартала 2018 года

За исключением небольших перемен мест между соседями принципиальных изменений пока не произошло (табл. 3).

В течение года в ТОП-10 части списка могут произойти два изменения.

Первое. По итогам полугодия в Высшую ипотечную лигу могут быть добавлены участники на основе общего рейтинга Русипотеки. По итогам марта кандидатом в Высшую ипотечную лигу можно считать Альфа банк, который выдал за квартал 639 кредитов на сумму 3,046 млрд рублей, а за март 291 кредит на сумму 1,404 трлн руб.

Второе. В течение года будет завершено объединение ипотечных бизнесов ДОМ.РФ и дочернего банка (Российский капитал). В этот момент три строки от ДОМ.РФ. превратятся в одну.

Таблица 3. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем кредитования за три месяца 2018 года

Результаты Высшей ипотечной лиги по итогам марта 2018 года

Традиционно выделяем лидеров внутренней интенсивности, измеренной приростом кредитования в марте относительно февраля.

Показали хороший темп и стали лидерами по внутренней мобилизации и интенсивности работы в феврале:

1. Банк Возрождение - 52,50 %.
2. ЮниКредит Банк – 36,39 %.
3. Промсвязьбанк 36,11 %
4. Банк Зенит – 35,55 %.
5. Абсолют Банк – 29,06 %.
6. Банк Центр – Инвест – 28,70 %.

Таблица 4. Высшая ипотечная лига. Объем кредитования в марте 2018 года

Динамика рефинансирования ипотечных кредитов

Интенсивность использования рефинансирования уменьшилась (табл. 5,6). Рассуждения о судьбе рефинансирования представлены в статье Гордейко .С.Г. Ипотечная телеграмма № 35. Два возможных удара по рефинансированию чужих заемщиков.

Таблица 5. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем рефинансирования за I квартал 2018 года

Таблица 6. Изменение интенсивности использования рефинансирования

Комментарии экспертов ипотечного рынка

Аналитический центр компании ООО «РУСИПОТЕКА» попросил ведущих экспертов высказать свое мнение об итогах марта и важных событиях рынка.

Иван Любименко, управляющий директор дирекция продаж подразделений сети, Абсолют Банк

Март стал для Абсолют Банка ударным месяцем. Объем выдач ипотеки в марте 2018 года, по сравнению с предыдущем месяцем, увеличился на 30%, по сравнению с аналогичным периодом 2017 года объем выдач вырос в 2 раза.

Рост обусловлен двумя основными тенденциями. Во-первых, восстановление объемов ипотечного кредитования на вторичном рынке. Так, в 2016 году, благодаря запуску государственной программы по субсидированию процентной ставки по ипотеки, наиболее активно проходили сделки по покупке недвижимости в сегменте новостроек. После завершения госпрограмма ситуация начала постепенно меняться, однако в 2017 году доля сделок на первичном рынке все равно оставалось достаточно высокой. Сейчас мы наблюдаем повышение спроса на вторичное жилье, что, прежде всего, связано со значительным снижением цен в этом сегменте недвижимости. В марте объемы выдач по программе вторичный рынок существенно выросли и в общем объеме выдач составили около 50%.

Вторая тенденция, обеспечивавшая значительный рост ипотечного портфеля банка - запуска Абсолют Банка цифровой ипотеки. Справедливо ради стоит отметить, что многие банки говорят о цифровизации ипотечного кредитования, но на деле не всем удается соответствовать требованиям рынка в этом вопросе. Создавая программное обеспечение для запуска проекта мы ориентировались, в первую очередь, на ожидания партнеров - строительных компаний и риэлторских агентств. Поэтому сделали акцент на скорость и простоту использования ПО: средняя скорость рассмотрения заявки на ипотеку составляет 30 минут, проведение сделки - в течение всего двух часов, быстрое внедрение возможных изменений и доработок в ПО.

В начале февраля мы реализовали первую часть проекта - к новой цифровой платформе подключены все офисы банка, которые уже начали выдавать ипотеку по новым стандартам работы по первичному рынку. Объем выдач "цифровой ипотеки" на второй месяц после запуска проекта составил почти 50% выдач по первичному рынку, что в абсолютных значениях составляет около 1 млрд рублей.

Сейчас совместно с пятью партнерами из разных регионов мы проводим пилотный проект по работе на новом программном обеспечении, то есть по сути приступили ко второму этапу внедрения нашей ИТ-платформы. Благодаря обратной связи от партнеров и круглосуточному взаимодействию с разработчиками платформы, удается внедрять все доработки практически онлайн.

Именно наличие современных технологических решений, способных обеспечить качество проведения оценки и скорость принятия решений - являются важнейшими условиями для успешной работы на рынке. Конкуренция по ценовым параметрам будет постепенно сходить на нет, так как возможности по снижению ставок ограничены, и смещаться в стороны повышения технологичности и операционной эффективности.

Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью, Банк Санкт-Петербург

В планах Банка запустить эскроу на первичном рынке во втором квартале. Полученный опыт работы с данным инструментом, при кредитовании ФЛ на вторичном рынке в течение последнего года, поможет создать качественный и сервисный продукт и на первичке. Проектное финансирование девелоперов будет так же реализовано вместе с возможностью работы с эскроу на рынке новостроек.

Комментируя последние события в мире, все сложнее становится удержать себя от мысли приближающегося разворота тренда, чему в полной мере может способствовать возможность повышать ключевую ставку, появившаяся после отмены моратория. В то же самое время, продолжающаяся гонка ставок и их дальнейшее снижение, вселяют надежду на светлое будущее рынка и рост на 20% к прошлому году.

По результатам марта к аналогичному периоду прошлого года мы достигли роста в 23%, при сравнении кварталов отмечаем рост 39%. Прироста удалось достичь, в том числе, за счет привлекательных ставок для застройщиков, осуществляющих расчеты по сделкам с использованием аккредитивов Банка, удобство и качество которых неоднократно отмечено участниками рынка.