Алексей Зубик: «Инвестиции в квартиры станут менее доходными, но более надёжными»

Осталось два месяца до момента, когда финансирование проектов многоквартирных домов будет осуществляться по новой схеме – исключительно через счета эскроу. Как это может отразиться на квартирных инвесторах – тех, кто зарабатывал на разнице в цене по мере изменения стадий готовности проекта? Ответить на этот вопрос портал Finversia.ru попросил Алексея Зубика, коммерческого директора группы компаний BSA.

– Алексей, с 1 июля 2019 года российские застройщики, привлекающие средства граждан, должны будут перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Что в этой связи изменится для тех, кто покупал квартиры с инвестиционными целями?

– Что касается вариантов инвестирования, они остаются прежними. Ведь все равно в рамках закона, который вступит в силу 1 июля 2019 года, приобретение жилья будет происходить путем заключения договора долевого участия (ДДУ). И главный принцип дольщика-инвестора сохранится: чем раньше заключается договор – тем больше прибыль. Другое дело, что доходность таких инвестиций может несколько снизиться. Зато существенно повысится надежность проектов, работающих с эскроу-счетами.

– Поясните, пожалуйста.

– Давайте, кратко, на словах, нарисуем ту схему, которая будет принята для большинства проектов. Как известно, при новой схеме деньги дольщиков будут храниться на счетах эскроу, и будут доступны девелоперам лишь после окончания строительства. Таким образом, основное изменение, которое коснется покупателей жилья – это способ оплаты, указанный в ДДУ.

В целом, покупка квартиры с использованием эскроу-счета сводится к трем основным этапам. Первый – заключение ДДУ, в котором в качестве способа оплаты указано использование эскроу-счета, а также регистрация этого договора в Регистрационной палате. Второй этап – дольщик, застройщик и банк подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета на основании подписанного ДДУ. На третьем этапе дольщик или в случае ипотеки, банк, который выдает кредит дольщику, вносит оплату на эскроу-счет в соответствии с размерами и сроками, обозначенными в ДДУ.

В случае выполнения застройщиком всех обязательств по договору, главное из которых – своевременная передача ключей дольщику, счет будет разблокирован, а деньги уйдут застройщику. В противном случае дольщик может расторгнуть ДДУ, и деньги с эскроу-счета будут возвращены ему. Таким образом, эскроу-счет является абсолютной гарантией финансовой безопасности дольщиков, в том числе тех, кто покупает жилье с инвестиционными целями.

– А почему снизится доходность?

– Застройщики лишатся возможности получать дешевое финансирование на нужды строительства от соинвесторов-физлиц. Им придется привлекать банковские кредиты или строить за счет собственных средств. Исходя из этого, можно прогнозировать повышение себестоимости строительства, которое в конечном итоге скажется на стоимости квадратного метра для покупателя. Одним из следствий этого будет стремление застройщиков вести строительство с опережением сроков. Так как чем раньше сдашь объект – тем раньше сможешь разблокировать счет. Учитывая все это, прирост цены от старта до завершения проекта может измениться.

– Но ведь при этом еще какое-то время остается для инвестиций по старым схемам?

– Да, порядка 70% проектов, строящихся на сегодняшний день в Московском регионе, будут доводиться до завершения, и продаваться без использования эскроу-счетов. Исходя из средних темпов строительства (1,5-2 года), можно ожидать, что в среднем количество проектов без эскроу будет сокращаться на 9-10% в квартал.

– В какие проекты можно будет инвестировать «по-старому»?

– Напомню, что 22 апреля 2019 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о критериях достройки проектов без эскроу-счетов. Основные критерии касаются степени строительной готовности и объема продаж на объекте. Так, строительная готовность проекта должна составлять не менее 30% за исключением нескольких случаев. В частности, если проект реализуется, к примеру, в рамках договоров о развитии застроенной территории (РЗТ) или комплексном освоении территории (КОТ). Когда застройщик помимо жилья возводит и передает государству или муниципалитету объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские учреждения, дороги и др.) или принимает на себя снос ветхого и аварийного жилья. Тогда степень готовности проекта (для того, чтобы избежать финансирования через эскроу) допускается не менее 15%.

Готовности не менее 6% будет достаточно, если проект строительства реализуется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций. При условии, что общая площадь возводимых им многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырех субъектов РФ. Такой же предельный показатель установлен для застройщиков, заключивших соглашение о завершении строительства проблемного объекта и исполнении обязательств перед пострадавшими гражданами.

Критерий количества заключенных договоров долевого участия установлен в размере не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Власти в регионах могут сами уточнять значения критериев, а также случаи их применения, если при этом они берут на себя обязательство по финансированию завершения строительства. Впрочем, в столице Москомстройинвест уже заявил, что не планирует дополнительно уточнять критерии готовности.

– В каких проектах будут более ощутимо меняться цены?

– Все проекты, независимо от схемы работы и степени готовности, живут в рамках единых законов, диктуемых рынком недвижимости, повышение цен произойдет не только на объектах, перешедших на проектное финансирование. Это подтверждается положительной динамикой роста цен на недвижимость в 2019 году. На сегодняшний день можно прогнозировать увеличение средней стоимости квадратного метра на рынке недвижимости в целом. При этом порядок роста цен будет напрямую связан с условиями кредитования в рамках проектного финансирования.

Возвращаясь к теме «квартирных инвесторов» хочу всех, кто интересуется этим вопросом, успокоить: увеличение стоимости с ростом строительной готовности останется даже после всех изменений, вступающих в силу с 1 июля 2019 года. В качестве примера могу привести один из жилых комплексов нашей компании, где недавно состоялся старт продаж. Проект, благодаря своей системе динамического ценообразования, гарантирует доходность порядка 19-20%. А за счет работы с эскроу-счетами обеспечивается стопроцентная гарантия финансовой безопасности для дольщиков, инвестирующих в проект.

Кроме того, я предполагаю, что для сохранения такой категории, как инвесторы в жилье, застройщики будут инициировать появление новых программ рассрочек и отсрочек оплаты, которые сделают вложения еще более привлекательными.