Евгений Козлов: «Мы умеем продавать жильё без льготной ипотеки»

В преддверии IPO компании АО «АПРИ» на Московской бирже на канале Finversia прошел эфир с руководителями компании и организаторами размещения. В гостях у главного редактора Finversia Яна Арта – генеральный директор АО «АПРИ» Евгений Козлов, заместитель генерального директора по экономике и финансов АО «АПРИ» Елена Бугрова и управляющий директор инвестиционной компании «Иволга Капитал» Дмитрий Александров.

– Расскажите, пожалуйста, главное о своей компании.

Евгений Козлов:

– Мы начали в 2014 году в Челябинске. На тот момент Челябинск был городом с самым дешёвым жильём среди российских городов-миллионников. Мы сейчас № 1 на рынке жилищного строительства Челябинской области и № 5 на рынке Уральского федерального округа, входим в топ-20 девелоперов по версии Сбера. Мы отличаемся свежими взглядами на рынок, свежими подходами. Те, кто знает нас, называет нас трендсеттерами. Мы первыми среди региональных девелоперов разместили облигации. И точно первыми среди девелоперов, который разместил ЦФА. Также мы были вторыми на рынке, кто приступил к строительству жилья при помощи проектного финансирования с помощью эскроу-счетов. Я напомню, что сейчас только 4% всех проектов по строительству в стране не используют такой подход.

Мы первые подписали контракт на комплексное развитие территорий с использованием земель из фонда ДОМ.рф. Одни из первых мы предложили рынку масштабные проекты по совмещению индивидуального строительства и среднеэтажного строительства с общей социальной инфраструктурой в непосредственной близости в пригороде миллионника.

– Какие производственные показатели у компании? Объемы строительства? Какова динамика?

Евгений Козлов:

– С 2020 года растём более, чем на 80% в год. За этот год мы планируем удвоить объёмы строительства. В 2023 году мы построили 103 тыс. квадратных метров, в этом году планируем 280 тыс. Планы на 2025 год – порядка 604 тыс.

Елена Бугрова:

– Третий год подряд мы занимаем первое место по объёмам строительства и продаж в Челябинске и области. По итогам 2023 года мы в 2,5 раза приросли по объемам продаж, в 2,8 раза – по Ebitda, рост чистой прибыли составил 2,5 раза. За 6 месяцев 2024 года повторяем динамику. Рост продаж обеспечивается увеличением количества реализуемых проектов, а также увеличением присутствия в различных сегментах, в том числе ценовых сегментах.

– В каких регионах помимо Челябинской области, вы работаете?

Евгений Козлов:

– Мы выбираем регионы с высоким туристическим, промышленным и инвестиционным потенциалом. Челябинск занимает второе место в стране по динамике стоимости квадратного метра. В связи со сдвигами в экономике мы видим платежеспособный спрос на жилую недвижимость в нашем городе.

Второй город, в котором мы представлены – Екатеринбург. В стадии проектирования находится проект по возведению 1 млн квадратных метров в жилом районе «Попов Лог».

Кроме того, мы понимаем, что одним из центров притяжения бизнеса и инвестиций в ближайшее десятилетие станет Дальний Восток. На острове Русский во Владивостоке у нас проект на 80 тыс. квадратных метров. Он находится в стадии госэкспертизы, мы готовимся выйти на строительную площадку.

И совсем недавно мы вошли в проект в Железноводске. Считаем, что Кавминводы станет одним из центров развития туризма. Мы также смотрим и на Москву и Петербург, однако это не будет массовой застройкой, мы будем там реализовывать точечные проекты.

Наш бизнес отлично диверсифицирован, мы присутствуем во всех сегментах, в которых положено присутствовать современному девелоперу – в жилом, коммерческом и индустриальном.

Есть и ценовая диверсификация. Мы присутствуем в сегментах «Комфорт», «Стандарт», а также в элитном сегменте. Самый дорогой метр в Челябинске продает наша компания и весьма успешно.

Елена Бугрова:

– Наши стратегические планы по региональной экспансии связаны с выбором регионов, где мы видим хорошие темпы продаж и перспективы по развитию промышленных или туристических кластеров. Развитие компании в регионах с низкой стоимостью земли, а также развитие партнерских проектов в этих регионах обеспечивает высокую рентабельность капитала и рентабельность бизнеса в целом. В 2023 году рентабельность капитала составила почти 50%, что является достаточно высоким показателем в нашей отрасли.

Заходя в регион, мы часто заходим в партнёрстве с местными лендлордами и таким образом становимся «местными для местных». Партнёры знают особенности местного рынка, а также обладают административным ресурсом. Соответственно и мы получаем некие привилегии при общении с местными властями.

– Сегодня ведётся много дискуссий на тему будущего отрасли в связи с отменой льготной ипотеки. Что вы об этом думаете?

Евгений Козлов:

– Да, действительно. Что будет с рынком? Стагнация? Снижение спроса? Мы сами искали ответы на эти вопросы и задолго готовились к окончанию льготной ипотечной программы.

Хочу отметить, что мы прекрасно себя чувствовали на рынке задолго до этой программы. У нас есть механизмы по привлечению покупателей, по облегчению входа в ипотечные программы. Мы пошли по пути диверсификации предложения. С 1 января по 30 декабря 2023 года ипотека с господдержкой составляла в нашем портфеле 60%, а сейчас – 36%. Доля семейной ипотеки, которую, к слову, никто не отменял, составляла в прошлом году в нашем портфеле 24%, а сейчас – уже более 30%. Кроме того, сделки за наличный расчёт удвоились.

С точки зрения продуктов мы нащупали два, которые являются трендсеттерами и наши конкуренты будут стремиться их повторять за нами. Это низкая среднеэтажная застройка в ближайших пригородах миллионников с хорошо развитой социальной инфраструктурой. Это так называемая концепция «15-минутного города», где в шаговой доступности находятся магазины, школы, детские сады, спортивные и развлекательные центры.

Вторая история – «Фан-Парк». Мы называем этот формат «Городской курорт». Непосредственно в городской черте на 84 гектарах мы строим город развлечений, шопинга и гостиничной недвижимости. Там будет пляжная зона, большой аквапарк, два горнолыжных склона и тюбинговая трасса. Уже есть яхт-клуб. Мы провели в этом яхт-клубе этап кубка страны по яхтингу.

Таким образом, мы представляем сегодня хорошо диверсифицированный, возглавляемый умной мотивированной командой бурно растущий бизнес.

Елена Бугрова:

– С 2018 года компания реализует все проекты в формате проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Для финансирования инфраструктурных проектов компания привлекает облигационные займы и реализует ЦФА.

В конце 2023 года действующими акционерами был внесён вклад в уставный капитал в размере 500 млн рублей, и таким образом капитал был увеличен вдвое. Кроме того, мы намерены внести вырученные средства от IPO в уставный капитал (формат cash-in).

Планируемые объёмы строительства, обеспеченные правами на реализацию проектов, утвержденных градостроительной документации в горизонте до 2026 года на 80%. Основной фактор роста – увеличение объёма строительства и продаж.

Кроме того, мы планируем активное развитие наших проектов в коммерческой и индустриальной недвижимости.

По итогам первого полугодия 2024 года рост объёмов продаж в натуральном выражении вырос более, чем в 1,5 раза. В денежном выражении рост составил 186%. Доля продаж в коммерческом сегменте составила 36% в общем объеме продаж.

Я также хочу добавить несколько цифр, касающихся отмены льготной ипотеки. Доля продаж с господдержкой в течение первого полугодия 2024 года в общем объёме продаж снизилась более, чем в 2 раза. И более, чем в 2 раза выросла доля продаж за наличный расчёт.

Мы развиваем проекты в коммерческой и индустриальной недвижимости для того, чтобы повысить финансовую устойчивость и не настолько зависеть от мер поддержки государства.

– При выходе на IPO как вы будете решать проблему несправедливой аллокации, о которой в последнее время так много говориться.

Дмитрий Александров:

– Для начала хочу сказать несколько слов о состоянии рынка. Его нельзя игнорировать – индекс Московской биржи опустился ниже 3000 пунктов. И вроде бы, как конъюнктура для размещения сейчас не самая лучшая. С другой стороны, если мы вспомним размещение группы «Позитив», то размещение состоялось 17 декабря 2021 года, в то время рынок уже активно снижался. А через 2 месяца началась СВО и рынок рухнул. Тем не менее, мультипликаторы эмитента не были заниженными – компания оказалась резистентной к падению за счёт того. что изначально покупали те инвесторы, которые понимали её бизнес.

В этом смысле размещение на локальном дне рынка – не самая интересная история для мажоритарных акционеров. Однако есть ощущение, что как раз такая структура рынка может сформировать правильную структуру спроса. Очевидно. что спекулянты не будут стремиться войти в размещение в «АПРИ». Нужно понимать, что переподписку и непрогнозируемую аллокацию в некоторых из последних IPO на бирже сделали именно спекулянты.

Для эмитента важно формировать структуру миноритарных акционеров. которые захотят оставаться с компанией надолго. Мы видим, что «АПРИ» не преследует цели максимизации своей капитализации на данном моменте – объём размещения ожидается не более 10% от капитала. И поэтому сейчас им важнее выйти на рынок и показать правильную историю.

Ожидаем мультипликатор P/E на уровне 4-5, что является довольно консервативным для отрасли. Это меньше. чем у «Самолёта» (наиболее растущий девелоперский бизнес в России). «АПРИ» позиционирует себя как компанию роста за счёт новых регионов, новых проектов и сегментов. И такая комбинация, по нашему мнению, должна обеспечить правильное поведение бумаги на вторичных торгах.

Теперь об аллокации. Мы планируем открыть предварительную книгу и, таким образом, оценивать реальные возможности по наличию бумаги и собираемся заранее уведомлять потенциальных покупателей, какую аллокацию им могут дать.

– Почему это важно?

Дмитрий Александров:

– Если инвестор не понимает, на какую аллокацию ему рассчитывать, он будет выставлять произвольное значение в заявку. При этом, он ведь может получить и 100-процентное удовлетворение своей заявки, на которое не рассчитывал. И что в этом случае? Он будет вынужден брать у брокера в долг, чтобы выкупить весь объём, а потому сразу же продавать бумагу на вторичных торгах.

– А есть представление, какой будет дивидендная политика компании после выходы на биржу?

Елена Бугрова:

– Да, дивидендная политика утверждена в этом году и мы планируем выплачивать в виде дивидендов от 25% до 50% от чистой прибыли по МСФО.

Дмитрий Александров:

– Дивидендная доходность будет зависеть от финальной стоимости размещения. Если мультипликатор получится 4-5, то 50% от прибыли будет соответствовать 12,5-процентной дивидендной доходности.

– Компания выходила с облигационными выпусками. Какова была их доходность?

Елена Бугрова:

– На облигационном рынке мы присутствуем с 2018 года. Ставка была разной в разные времена – от 12-13% и до 24%. История погашений положительная, всё выплачено в срок. В портфеле и сейчас есть выпуски.

Дмитрий Александров:

– Общая сумма выпусков самой разной дюрации, которая находится в обращении, составляет 3,5 млрд рублей.

– Как поучаствовать в IPO «АПРИ»?

Дмитрий Александров:

– Ряд брокеров предоставляет возможность покупки через приложение или по телефону. Классическая биржевая история.

– И всё-таки, как поведёт себя рынок недвижимости? Многие говорят об обвале цен и, как минимум, пророчат стагнацию. Учитывая, что количество квадратных метров в России на человека очень сильно отстаёт от европейских показателей, трудно думать об обвале. Тем не менее, Анатолий Аксаков, глава комитета Госдумы по финансовому рынку, заявил недавно, что ожидает 40-процентного падения цен…

Елена Бугрова:

– Мы реалисты и понимаем, что в ближайшие пару месяцев мы существенно провалимся по объёму продаж. Кроме того, традиционно, июль-август для девелоперов – спокойные месяцы. В эти месяцы мы строим, но не продаём. Всё-таки начиная с сентября рынок будет восстанавливаться. Как недавно заявил Герман Греф, глава Сбера, когда ты долгое время был на допинговой игле, то первое время придётся тяжело. Не думаем, что это будет длительный период.

В обвал цен на 40% мы не верим, ведь есть же себестоимость строительства жилья. Пока для нас дешевле будет перетерпеть этот период и не опускать цены. Сейчас мы находимся на пике нашей маржинальности и в ближайшие годы наша маржинальность будет несколько ниже.

Дмитрий Александров:

– В среднем по рынку может и быть падение на 40%. Однако, надо понимать, что падение главным образом мы увидим в Москве, Московской области и Сочи. Мы понимаем, что весь рынок перегрет. Однако стоимость квадратного метра в Москве составляет 400 тыс. рублей, а в Челябинске – около 100 тыс. Понятно, что продать такую недвижимость – разные по сложности задачи. Соответственно, у московских девелоперов – более высокая маржинальность, а значит, у них есть и потенциал для снижения цен, в отличие от региональных компаний.

Евгений Козлов:

– Я напомню, что мы строим жильё для семей и доля семейной ипотеки в нашем портфеле велика и будет расти. Кроме того, мы рассчитываем на дальневосточную ипотеку во Владивостоке. Наконец, мы продаём элитную недвижимость, покупатели данной недвижимости не часто используют ипотеку.

– А если случится политическое урегулирование на Украине и бюджетный импульс поугаснет? Не будет ли это означать, что в таком городе, как Челябинск, может резко измениться ситуация с платежеспособным спросом?

Елена Бугрова:

– Разумеется, риски есть, но те объёмы государственного заказа, которые есть, очень сложно свернуть в короткие сроки. Нельзя взять и резко «остановить машину». У нас в стране дефицит кадров, и высококлассные специалисты без труда найдут себе новую работу.