Мария Котова: «Выжидание только ухудшит положение банков»

Специалисты назвали фактор, который сегодня дополнительно «отравляет» банкам жизнь. Им оказалась недвижимость, перешедшая в разряд так называемых токсичных активов. Об актуальности данной проблемы для банков порталу Finversia.ru рассказала Мария Котова, управляющий партнер и генеральный директор международной брокерско-консалтинговой компании Blackwood Real Estate.

- Мария, о переходе банкам большого количества залоговых непрофильных активов в виде девелоперских проектов и готовых объектов недвижимости очень много говорилось в кризисный и посткризисный период конца нулевых. Сейчас эта тема открыто звучит значительно реже. Тем не менее, проблема существует. Насколько сейчас велики ее масштабы?

- По разным оценкам, до 70% непрофильных активов банков сегодня – это объекты недвижимости. Большинство из них попали на баланс банковских структур в 2008-2009 годах, но и нынешний кризис добавил в эту «корзину» новые квадратные метры.

Схему, я думаю, все себе представляют: недвижимость и земли застройщиков, не справившихся со своими финансовыми обязательствами перед кредиторами, отчуждаются в пользу последних. Учитывая то, что сейчас десятки застройщиков находятся на грани банкротства, на рынке вскоре может оказаться достаточно много объектов с подобной судьбой.

- Во время прошлого кризиса СМИ очень много писали о залоговых активах, доставшихся банкам. Наиболее яркий пример – переход башни «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити» банку ВТБ. Но сейчас подобные случаи почему-то не на слуху. Вы можете назвать какие-то относительно свежие кейсы?

- Конечно. Например, переход большого количества объектов «Альфа-Банку» (в частности, складских комплексов и торговых центров компании RB Invest, прим. ред.). Еще – бизнес-центры Nordstar Tower и President Plaza (суммарной площадью 193 тыс. кв. м), отошедшие «Сбербанку», или башня «Евразия» (211 тыс. кв. м) – банку ВТБ. Еще одна крупная сделка по отчуждению актива могла произойти с ТРЦ «Афимолл» – проект оказался на грани перехода к кредитору (ВТБ, прим. ред.), однако в итоге девелоперу все-таки удалось сохранить за собой объект.

- Можно ли сравнить характер перехода к банкам непрофильных активов в 2014-2016 годах с кризисом конца нулевых?

- Пожалуй, в текущей ситуации есть два основных отличия от кризиса 2008-2009 годов. Во-первых, сейчас в портфелях банков появилось большее количество офисных центров. При прочих равных инвестор до последнего «спасает» наиболее доходный актив. А офисы – на фоне затоваривания этого сегмента – сегодня являются наименее ликвидным активом, то есть самым проблемным.

Второе характерное отличие. Кризис конца нулевых дал толчок к переходу ряда девелоперских проектов от одних инвесторов к другим. А сейчас почти все залоговые активы являются уже построенными объектами, то есть не имеют девелоперского апсайта.

- Банки, судя по всему, тоже не в восторге от таких «подарков» судьбы?

- Действительно, здания, земли и сооружения, которые «сваливаются» на балансы банков, становятся для большинства кредитных организаций токсичными активами, которые не приносят прибыль, а часто еще и имеют серьезные обременения. И это на фоне продолжающегося кризиса на рынке недвижимости, который, как полагают многие специалисты, сейчас не имеет предпосылок для быстрого восстановления. Это значит, что банкам придется принимать сложные решения – что делать с нежданно перепавшими им офисами, ТЦ, гостиницами, домами и пр. объектами.

- Какие риски возникают у банков?

- Основной риск для кредитной организации в том, что в кризис недвижимость падает в цене или ее кадастровая стоимость подвергается переоценке. В то же время, на балансе банка объект продолжает отражаться по докризисной стоимости. Кроме того, низкий спрос не позволяет быстро реализовать полученную недвижимость. Это значит, что если организации потребуется ликвидность, например, чтобы быстро расплатиться с вкладчиками, банк не сможет оперативно вернуть деньги.

При этом залоговые договоры системообразующих банков за редким исключением предусматривали рисковые модели для падающего рынка. А для банков, финансовые модели которых ориентированы на рост стоимости залоговых квадратных метров, наличие неликвидных активов оказывается по-настоящему катастрофичным.

- Влияет ли наличие непрофильных активов на отношение регулятора к банкам?

- Определенно. Недвижимость – это низколиквидный актив, и его грамотная оценка требует профессионализма, опыта и интуиции. При этом банки охотно оказывали услуги проектного финансирования, предоставляя средства на строительство объектов, уделяя недостаточно внимания внешнему антифроду. Решения о финансировании чаще всего принимались на основе отчетов оценщиков, которые далеко не всегда могли провести независимую объективную оценку. Ряд известных конфликтов, где фигурантами были банки, связан с преднамеренным занижением стоимости девелоперских проектов и объектов недвижимости, а также с ошибками при переоценке их стоимости.

- География объектов имеет значение?

- Лидерство по объему токсичных активов удерживают Москва и Санкт-Петербург. Но в плане сложности проблема токсичных активов в регионах стоит значительно острее. Залоговые объекты недвижимости в провинции несравнимо менее ликвидны, чем столичные активы. При этом многие банки на местах до сих пор продолжают принимать решения о проектном финансировании без экспертизы – просто потому, что на нее не хватает средств.

Я считаю, сейчас то самое время, когда кредитным организациям необходимо четко понять, что делать с проблемными активами в виде недвижимости и принимать соответствующие решения. Выжидание только ухудшит положение банков, а новые токсичные активы продолжат возникать на балансе структур.

- Какие практические рекомендации вы могли бы дать?

- Если недвижимость находится на балансе банка свыше года, то ему, скорее всего, придется признать, что структура несет потери, и так или иначе начать распоряжаться этим имуществом.

Нужно проанализировать, на какой стадии развития находится объект, каков его статус на рынке и реальные перспективы. Замечу, что если раньше клиентские запросы на такой анализ в консалтинговые компании поступали в основном от девелоперов, то теперь основная масса обращений за консультациями и оценкой, в частности в нашу компанию, идет от банков, которые пытаются найти рациональные сценарии реализации токсичных активов.

Что можно делать с проблемными «недвижимыми» активами? В первую очередь, это реконцепция или редевелопмент объектов с понижением их класса или изменением функционального назначения. Для мирового рынка недвижимости это нормальный сценарий. Например, на западе часто объекты, которые становятся убыточными для инвестора, сносят, и возводят новые. У нас этот процесс пока возглавляют «санитары леса» (риэлторы и консультанты), которые первыми нашли возможность сделать так, чтобы токсичная недвижимость приносила доход даже в кризис. На рынке Москвы и области, а также в Санкт-Петербурге, уже есть успешные примеры редевелопмента, реализованные владельцами токсичных активов.

Реконцепция становится наиболее эффективным решением для банков, которые по разным причинам не могут продать недвижимость, принятую в залог. Это наиболее экономичное решение, позволяющее изменить назначение недвижимости с учетом актуальных потребностей рынка. Наиболее удачным примером работы со стрессовым активом является реализация проекта ВТБ «Арена Парк». Успешны проекты банка «Зенит» и редевелопмент ряда объектов портфеля PSN Group. Хороший пример – изменение назначения БЦ «Атлантик». После тщетных попыток продать его в статусе бизнес-центра, владельцы приняли решение о перепрофилировании проекта в апарт-комплекс. В результате, апартаменты смогли привлечь активный спрос на текущем рынке.

Также банкам стоит обратить внимание на возможность реконцепции недвижимости в формат парк-отелей с жилыми помещениями. Данный формат сейчас удерживает лидерство среди проектов реконцепции, придя на смену традиционным офисным помещениям. В перспективе в этом сегменте ожидается высокий спрос: современные горожане стремятся тратить все меньше времени на дорогу до работы и поездки на встречи. И топ-менеджеры крупных компаний, и руководители среднего звена сейчас часто выбирают варианты жилья рядом с работой.

- Есть ли смысл в такой ситуации банкам создавать девелоперские «дочки»? Можете ли вы проанализировать результаты работы уже существующих подобных компаний?

- Крупнейшие российские банки развиваются именно по такому пути: они создают подконтрольные структуры для работы с непрофильными активами и набирают профессиональные команды для грамотного управления. Среди безусловных лидеров в этой рыночной нише можно отметить девелоперские подразделения группы PSN, A1, «ВТБ Девелопмент». Профессиональный подход сейчас также демонстрирует команда группы «АФК Система». Надеемся, в скором времени на рынок выйдет один успешно реализованный ими проект.

Резюмируя, скажу, что оптимальные решения по управлению токсичными активами могут быть достигнуты банками в случае активного включения в текущий процесс преобразования рынка недвижимости. В ближайший год банковским структурам, независимо от их масштабов и статуса, предстоит рассмотреть новые варианты работы с залоговой недвижимостью, помимо классической быстрой продажи. Посоветую новоявленным игрокам рынка недвижимости прислушаться к советам профессиональных независимых консультантов, оценщиков, брокеров, управляющих компаний. Каждому токсичному активу необходим индивидуальный анализ и своя «антикризисная концепция», чтобы он мог обновиться и начать генерировать доход.