Сергей Решоткин: «Инвестиции с доходностью меньше 20% в валюте – не очень удачные»

Инвестиции в старинные столичные дома – сегмент для агрессивных инвесторов, которые готовы рисковать для того, чтобы хорошо заработать. Причем среди таковых в Москве есть не только профильные девелоперские структуры, но и те, кто позиционирует себя в качестве частных инвесторов. В частности, Сергей Решоткин сейчас завершает проект реконструкции исторического здания по адресу Подсосенский переулок, 11, которое совсем скоро превратится в элитный клубный дом «il Ricco». В этом доме с ним и встретился обозреватель портала Finversia.ru.

- Сергей, за реконструкцию исторических зданий сегодня не всегда берутся даже опытные инвестиционно-строительные холдинги. Как в этом «море рисков» чувствует себя частный инвестор?

- Ну я бы не сказал, что я обычный частный инвестор. Все-таки для того, чтобы заниматься, как сейчас официально формулируется, «проектами приспособления для нового использования» применительно к объектам культурного наследия, нужно обладать определенным строительным опытом и навыками в реставрации. Причем именно в сфере реконструкции и восстановления старинных зданий. Поскольку у меня основной бизнес связан со строительством, а под офис для компании мы в свое время взяли именно исторический особняк в Лялином переулке, который сами и отреставрировали, то соответствующий опыт все же имеется.

Что касается рисков, то самый большой из них заключается в том, что на этапе принятия инвестиционного решения ты до конца не можешь оценить состояние выбранного объекта. Можно прийти, проверить несущие элементы, фундамент, взять пробы материала стен по всему периметру, грунта и пр. Но даже очень скрупулезный осмотр не позволяет понять, какие подводные камни скрыты в конструктиве старого здания. Это могут быть, например, пустоты между кирпичной кладкой и «спрятанные» в неожиданных местах несущие элементы.

Поэтому для каждого здания, которое инвестор рассматривает в качестве объекта для вложений, необходимы тщательные исследования и технико-экономические расчеты. Нужно изучить архивные документы. Хотя, полного представления о состоянии дома они все равно не дадут, поскольку часть информации об изменениях, которые происходили с ним в течение 150 или 200 лет (с учетом ремонтов, надстроек, пристроек), до архивов, как правило, не доходит. Например, характерные своды Монье могут быть выложены из кирпича еще тогда, когда здание строилось много лет назад, а могут быть просто сымитированы из бута при каком-то декоративном усовершенствовании в более позднее время.

Выбрать инвестиционный объект, просто прокатившись по старым улицам Москвы и оценив внешнюю красоту фасадов, не получится. Поэтому, понимаете, что процесс выбора происходит не очень быстро. Конечно, хорошо, если инвестор имеет за плечами опыт реконструкции объектов культурного и исторического наследия. Нужно понимать, что 150-200 лет назад не было типовых проектов, в которых применялись бы стандартные решения. Но если плотно заниматься предметом восстановления старых зданий, то можно изучить манеру работы конкретных архитекторов прошлого – кто и какие элементы использовал, какими методами пользовался. И тогда будет легче угадывать, какие «сюрпризы» могут скрывать конструкции дома. Вот, к примеру, дом на Подсосенском, 11 строил академик Попов. Я смотрел другой его проект – он значительно проще по архитектуре, не такой парадный – но по конструктивным решениям очень похож: конструкции крыши, стен, фундаментов.

Резюмируя ответ на ваш вопрос, скажу, что на этапе принятия инвестиционного решения, чтобы нормально чувствовать себя в «море рисков», нужно потратить деньги и время, чтобы все хорошо посчитать и оценить эти самые риски. Впрочем, даже это не даст инвестору хотя бы 80%-ого понимания, какие издержки его ожидают. Если что-то «вылезет», то придется сильно довложиться. Себестоимость реконструкции, реставрации может очень сильно «гулять» – и не на 20%, а на все 100%.

- Тогда резонный вопрос: зачем частному инвестору такие сложности? Стоит ли, как говорится, овчина выделки? Космическая доходность?

- Тут опять же все надо считать. Доходность для проектов реконструкции исторических зданий обычно закладывается на уровне 50% в валюте. Но с учетом всех вышеописанных острых углов и шероховатостей, которые могут возникать в процессе реализации, на выходе она, как правило, будет меньше. С другой стороны, если проект будет идти гладко, без неожиданных сюрпризов, то доходность может оказаться даже выше ожидаемой.

При этом, если доходность в итоге окажется ниже 20% в валюте, то, я для себя считаю, что проект можно назвать неудачным. В рублях показатель не должен опуститься ниже 50%. Значит, на будущее нужно закладывать дополнительные риски, больше торговаться с продавцом. Тут ведь еще очень важно смотреть, за какую цену инвестор изначально покупает здание под реконструкцию. Если она не очень высока, то риски частично минимизируются.

- Какую цену для объектов, требующих реконструкции, вы считаете оптимальной на сегодняшний день?

- В центре города в среднем $2 тыс. за квадратный метр. Тогда это ликвидный продукт. Я специально называю стоимость в валюте, поскольку она в течение последних 8-9 лет держится примерно на одном уровне – с небольшими колебаниями.

На рынке сейчас есть предложения по более высокой цене. Как правило, они принадлежат продавцам, которые покупали здания еще до кризиса конца нулевых, когда на рынке все было хорошо, он рос космическими темпами. Сейчас владельцы хотят выйти из проектов, вернув те деньги, которые потратили на входе. Но без существенного дисконта это им вряд ли удастся. Поэтому, думаю, такие лоты будут еще долго находиться в экспозиции, пока продавцы не созреют для понижения цен. Или на рынке вдруг снова не начнется потребительский бум, что, конечно, маловероятно. Хотя есть богатые продавцы, которым «не горит» продавать именно сейчас. Как они говорят, вдруг найдется какой-то инвестор, который влюбится в дом как в произведение архитектурного искусства и не будет сильно торговаться.

Но я скажу, что это обман. Или самообман. Влюбиться в дом, конечно, можно, но вменяемый инвестор все равно будет все считать, сравнивать с другими вариантами на рынке. И никакая любовь не может заставить его заведомо идти на потери в деньгах. Речь может быть только о приобретении покупателем – частным лицом или компанией – какого-то особняка для собственного использования. Но к инвестициям это уже не имеет отношения.

Адекватные владельцы исторической недвижимости, которые продают ее под реконструкцию, как правило, сами очень четко понимают структуру ценообразования, представляют, как нужно будет потратиться инвестору, чтобы потом заработать самому, и рассчитывают продажную стоимость соответствующим образом.

- Каким ресурсом должен обладать частный инвестор, который решил заняться «приспособлением для нового использования» исторических зданий?

- Если говорить о деньгах, то считайте: если площадь здания 3 тыс. кв. м, то при цене «квадрата» в $2 тыс. нужно иметь $6 млн. При этом для реконструкции исторических зданий необходимо, чтобы у инвестора было не менее 50% собственных средств на проект. Получить кредит в банке, конечно, можно, если есть 30% «своих». Но с учетом высоких рисков, связанных с невозможностью полноценно рассчитать затраты на реконструкцию, брать у кредиторов больше половины – это очень чревато.

В дальнейшем стоимость реализации проекта в целом зависит от многих факторов. Про конструктив и возможные «сюрпризы» я уже сказал. Но роль также играет то, какой класс объекта должен получиться после реконструкции, и какой функционал здания выбрал инвестор. Если мы говорим о жилье в восстановленных старых зданиях, то, скажем, по себестоимости проекты бизнес-класса и «элитка» очень сильно отличаются. Бизнес-класс дешевле, лоты можно сделать более мелкой «нарезкой», затраты на инженерное оборудование, на строительные и отделочные материалы меньше и т. д. Но одновременно и цена продажи будет сильно отличаться от luxury жилья в меньшую сторону.

При этом элитный сегмент меньше подвержен ценовым колебаниям. Здесь довольно узкий круг клиентов, но я, к примеру, очень хорошо понимаю, какой уровень качества, комфорта, сервиса они хотят, и стараюсь делать в своем проекте его еще выше. Скажем, дом Подсосенкий, 11 после реконструкции очень сильно выигрывает по качеству конструктивных и архитектурных решений у исторического оригинала.

Что сложнее в высокобюджетном сегменте, так это то, что здесь практически невозможно привлекать средства дольщиков. Если в сегментах, где стоимость квартир измеряется в тысячах долларов, покупателю можно презентовать на картинке, каким будет дом после реконструкции, то там, где речь идет о миллионах (опять же в валюте), я не могу показать ветхий особняк и просто сказать, что через 2 года вместо него будет стоять сказочный дворец. Возможно, убедительно в таких случаях могут выглядеть только профильные девелоперские компании, которые имеют большой портфель успешно реализованных проектов и хорошее реноме у покупателей.

Проекты какого класса дают большую доходность? Мне трудно сказать. Не с чем сравнивать. У меня есть опыт работы только с «элиткой».

- А насколько велико предложение потенциально интересных для инвестиций объектов? И кто продавцы?

- На наш век точно хватит. Когда я начал проект «il Ricco, то мне сразу посыпалась информация о новых вариантах от различных риелторских и консалтинговых компаний, архитекторов, частных лиц. Продавцы – те же частники, компании, город, федеральные структуры. Многими зданиями владеют банки, которым они достались в качестве залоговых активов после кризиса 2008—2009 и 2014 годов. Теперь они эти активы пытаются продать (см. также интервью Марии Котовой, прим. ред.).

Очень много внешне красивых старинных зданий, которые «подшаманили» к какому-нибудь очередному дню города, а что там внутри, никто не знает. Заходишь, и видишь, что многие из них в ужасном состоянии.

- Но при этом далеко не все они интересны инвесторам. Как, на ваш взгляд, сделать так, чтобы таким домам тоже обеспечить хорошую судьбу?

- Действительно, далеко не все проекты интересны для инвестиций. В Москве, к примеру, много красивейших небольших особнячков. Но их площадь не превышает 300-500 кв. м, они не имеют своей дворовой территории. Что с ними делать инвестору? Жилплощадь при таком метраже можно разместить только одну, с учетом того, что первые этажи, согласно действующим градостроительным нормам, не могут быть жилыми. Места для парковки нет, а сделать подземную в случае с памятником культурного наследия или нельзя в принципе, или умопомрачительно дорого. Соответственно, создать ресторан или гостиницу тоже не получится.

Издержки на современные инженерные системы и оборудование в маленьком здании практически такие же, как в большом. Но в большом – их можно распределить между лотами, а в маленьком – все затраты ложатся на одного собственника. И получается, что здания хорошие, но инвестору они интересны только в том случае, если объекты кто-то готов гарантированно выкупить после реконструкции.

Для тех старинных московских домов, которые не востребованы инвесторами и при этом сейчас принадлежат городу или федеральным структурам (и некоторые из них из-за отсутствия в бюджете денег на содержание находятся в ужасающем состоянии), на мой взгляд, было бы целесообразно предусмотреть какую-то систему преференций для бизнеса. Например, спецпрограмму с льготным кредитованием. Или дать гарантии выкупа городом хотя бы части помещений после реконструкции. Возможно, для исторических зданий можно было бы вернуть запрещенную ныне систему инвестконтрактов.

К сожалению, я не очень хорошо знаком с программой правительства Москвы по реставрации памятников культурного наследия «Рубль за кв. метр». Но насколько я слышал в девелоперских кругах, за объекты, которые выставлены по данной программе, сейчас инвесторы особо не борются.

- Какие локации вам интересны?

- В первую очередь, в пределах Садового кольца – ближе к Бульварному. Мне интересны знаковые здания, красивые по изначальному оригинальному проекту. Чтобы человек, который купит в них квартиру или апартаменты, чувствовал, что он живет не только в историческом месте, но и на исторических квадратных метрах.

Дело не в том, что это престижно, круто и т. п. Просто чувствую, что в этом направлении мне интересно работать и уже есть определенная компетенция.