Финансирование застройщиков жилья: как найти компромисс?

23 сентября в онлайн-формате прошло расширенное заседание комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по банкам и банковской деятельности. Темой заседания стало развитие финансирования застройщиков в условиях коронавирусного кризиса.

Модератором заседания выступил исполнительный вице-президент РСПП, председатель комиссии РСПП по банкам и банковской деятельности, Александр Мурычев. Он подчеркнул, что в условиях проблем в экономике, вызванных пандемией коронавируса, важно оценить результаты тех мер государственной поддержки застройщиков, банков и россиян, которые уже были приняты. И сформулировать предложения по повышению эффективности этих мер.

Рост цен и обесценение денег на эскроу-счетах

Строительная отрасль неплохо развивается, и рост цен это доказывает. По оценкам экспертов, новостройки в России с начала 2020 года подорожали на 8%, а по итогам года ожидается рост цен на 12%-15%. По вторичному жилью тоже идет рост цен, ожидается рост цен на 7%-8% по итогам года. Кроме того, рост цен на жилье связан с переходом строительной отрасли на новые правила финансирования жилья средствами покупателей с использованием эскроу-счетов. Сейчас важно оценить последствия коронавирусного кризиса для строительной отрасли, и то, какие изменения в регулировании нужно предложить правительству и Банку России для создания благоприятных условий на рынке жилья.

Дмитрий Крючков, член правления РСПП, председатель совета директоров компании «КОЛДИ», отметил полезность действующих мер поддержки. Однако во многих строительных проектах 30%-40% сделок происходит без оформления ипотечного кредита, при условии 100% оплаты жилья покупателем или в рассрочку. Стимулировать данный спрос можно начислением процентов на средства, хранящиеся в банках на эскроу-счетах. Это поможет компенсировать обесценивание средств за счет инфляции, которое при среднем сроке 22 месяца составит 7,3%.

Для развития бизнеса застройщиков также полезно было бы внедрить досрочное поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Освобожденные средства застройщики могли бы под контролем банков целевым образом направить на начало новых проектов.

Желательно разработать инструменты, позволяющие застройщикам привлекать финансирование на приобретение земельных участков под строительство при поддержке государства до получения технико-экономических показателей по будущему проекту.

Также желательно было бы увеличить лимит государственного страхования средств на эскроу-счетах в Москве и Петербурге с учетом цен на жилье в этих регионах.

Ипотека требует продолжения онлайна

Дмитрий Тимофеев, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям группы компаний «ПИК», сосредоточился в своем выступлении на развитии онлайн-сервисов при заключении ипотечных сделок, открытии эскроу-счетов и других операциях между застройщиком, покупателем жилья и банком.

Льготная ипотека поддержала отрасль строительства в разгар кризиса и позволила продолжить работу. Важную роль в этом сыграли меры Банка России по разрешению удаленной идентификации клиентов, открытию счетов и заключению сделок. Более 1,5 тысячи сделок компания «ПИК» провела в онлайн-режиме, это 75 тыс. кв.м. жилья на общую сумму 7 млрд. рублей.

Однако меры, введенные Банком России в связи с пандемией, прекращаются 30 сентября. Целесообразно было бы сохранить возможности удаленного заключения сделок, а также для удаленной идентификации клиентов использовать не только регистрацию через Единую биометрическую систему, в которой пока мало пользователей, но и регистрацию через портал госуслуг.

Игорь Дмитриев, руководитель управления цифрового партнерского бизнеса Росбанка, поддержал идею продлить процедуру онлайн открытия счетов и заключения сделок, а также внес ряд дополнительных предложений, направленных на облегчение и удешевление сделок для всех участников, что особенно важно в период пандемии и вызванных ею проблем. Эксперт отметил, что спрос на онлайн-услуги со стороны клиентов банка большой.

Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку и председатель Совета Ассоциации банков России, рассказал, что некоторые из предложений экспертов уже обсуждались. Например, против начисления процентов на остатки средств на эскроу-счетах выступают банкиры, так как кредиты для застройщиков станут дороже.

Однако зачастую на эскроу-счетах средств накапливается больше, чем необходимо для завершения строительства объекта, так как застройщики начинают стройку на собственные средства. Банки не против того, чтобы разморозить излишек средств на эскроу-счетах. Однако Банк России пока не готов разрешить такую схему работы. Увеличение суммы страховки средств на эскроу-счетах свыше 10 млн. рублей тоже пока не планируется.

Важнейшее направление - развитие онлайн-сервисов. Однако Банк России пока не соглашается продлить антикризисные возможности удаленной идентификации, а настраивает участников рынка на развитие Единой биометрической системы. Сейчас дорабатывается законодательство с целью предоставлять с помощью Единой биометрической системы бОльший набор банковских услуг. Но можно будет запустить пилотные проекты, на которых банки и застройщики будут тестировать различные варианты удаленной идентификации клиентов.

Льготы для жилья, а не инвестиций

Василий Танурков, директор группы корпоративных рейтингов АКРА, отметил, что кризис не привел к существенным проблемам в отрасли у крупных компаний, а некоторые девелоперы даже выиграли от льготных программ ипотеки. Однако в связи с завершением программы субсидированной ипотеки в 2021 году темпы развития рынка могут снизиться, было бы целесообразно продление сроков этой программы.

Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя России, поддержала высказанные участниками предложения, отметив важность развития онлайн-сервисов, а также полезность досрочного раскрытия эскроу-счетов в той их части, которая превышает затраты на завершение строительства.

Алина Розенцвет, генеральный директор «Национального рейтингового агентства», согласилась с тем, что строительная отрасль сравнительно неплохо прошла кризис. Важно, чтобы долговая нагрузка отрасли оставалась не слишком высокой. А при определении новых программ поддержки отрасли важно так подобрать их условия, чтобы льготная ипотека помогала решить жилищную проблему, а не использовалась инвесторами для покупки квартир, в которых потом никто не живет.

Артем Федорко, заместитель гендиректора «ДОМ.РФ», уверен, что финансирование строительной отрасли проходит успешно. Несмотря на множество рисков, меры поддержки помогли отрасли не только выдержать кризис, но и развиваться. Недаром объемы выдачи ипотеки сейчас бьют рекорды. Средняя ставка по ипотеке 8% годовых, а на первичном рынке с учетом госпрограммы поддержки ставка снизилась до рекордных 6% годовых. Переход отрасли на эскроу-счета и проектное финансирование в целом прошел удачно. Ключевой вопрос сейчас – цифровая трансформация проведения сделок с недвижимостью, с учетом накопленного во время пандемии опыта.

Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города», считает, что частичное досрочное раскрытие эскроу-счетов несет риски перекрестного финансирования строительства разных проектов. А возможное начисление процентов за хранение денег на эскроу-счетах можно было бы заменить хранением на период строительства на эскроу-счете не 100%, а 50% от стоимости жилья. При этом ипотечный кредит будет выдаваться заемщику траншами, и в целом расходы заемщика на уплату процентов по ипотеке сократятся.

Андрей Лисицин, директор центра по финансовой политике и финансовым рынкам РСПП, подчеркнул важность цифровизации сделок с жильем и целесообразность проработки с участниками рынка возможности использования различных вариантов удаленной идентификации клиентов.

Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, отметил, что при досрочном использовании средств на эскроу-счетах теряется смысл этого инструмента. Используемая сегодня схема позволила избавиться от большинства рисков для покупателей жилья. А вот начисление процентов на остатки средств на эскроу-счетах целесообразно обсудить с банкирами.

По итогам обсуждения была создана рабочая группа по вопросам развития финансирования деятельности застройщиков и ипотеки во главе с Дмитрием Крючковым. В ее задачи будет входить налаживание взаимодействия строительного и финансового секторов и выработка совместных предложений для совершенствования законодательства.

Москва.