Ипотека – это не страшно

Государство помогло ипотеке выжить в кризис – ипотека помогла экономике и населению. Теперь нужно думать, как эту «цепочку взаимопомощи» продлить, избежав при этом грандиозных бюджетных вливаний. Так кратко можно охарактеризовать смысл большинства выступлений, которые звучали на мероприятии.

Елена Николаева, первый заместитель председателя комитета Госдумы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, которая была модератором первой сессии конференции, отметила, что программа госсубсидирования ипотеки помогла поддержать спрос на жилье и сохранить жизнеспособность строительной отрасли, которую часто называют локомотивом экономики. Это дало мультипликативный эффект для смежных отраслей, предотвратило банкротство предприятий, рост безработицы, позволило сохранить налоговые поступления в бюджет. Елена Николаева привела данные экспертных расчетов, согласно которым каждый рубль госсубсидии в 2015 году принес в бюджет 11-15 руб. налогов. Как рассказал Сергей Барсуков, директор департамента финансовой политики Министерства финансов, на сегодня в рамках программы господдежки субсидировано 300 тыс. кредитов на общую сумму в 522 млрд рублей.

«Практика показала, что ставка по кредиту, которая установлена госпрограммой [не более 12%], – это вполне подъемная для людей цифра», – высказала свое мнение Елена Николаева. Ее слова позднее в своем выступлении подтвердил Михаил Матовников, главный экономист Сбербанка. «Средняя сумма кредита составляет 1,7 млн руб. и это достаточно доступный кредит при ставке 12%. Нужно работать со страхами людей и повышать их защищенность, чтобы ипотека воспринималась людьми как реальный инструмент», – отметил специалист.

Между тем, застройщики сегодня выступают за снижение ипотечной ставки с господдержкой до 7% на первые 2-3 года возврата кредита. Это предложение поддерживают и некоторые представители власти, например, его не раз озвучивали в администрации Московской области. Елена Николаева также согласна с целесообразностью такой меры. По ее словам, снижение ставки до 7% на первые три года расчетов может увеличить число потенциальных заемщиков в возрасте от 30 до 49 лет с текущих 9,7 млн до 30 млн домохозяйств.

Никита Стасишин, директор департамента жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ РФ, впрочем, предупредил, что снижение ставки на определенный срок может не дать ожидаемого эффекта, поскольку после завершения льготного периода заемщикам придется выходить на рыночную ставку, к которой они могут оказаться не готовы (ставка 12%, которая сейчас установлена по госпрограмме, рассчитана на весь срок кредита). Поэтому банки даже при сниженной ставке будут проводить андеррайдинг клиентов с учетом их способности обслуживать кредит по ставке «с запасом». По словам замминистра, если прогнозы оптимистически настроенных экономистов не оправдаются, и кризис продолжится, то никто не может гарантировать, что процент по ипотеке через 2-3 года не станет, скажем, 16% или даже больше.

По этой же причине курирующие ипотеку госорганы в лице Минстроя и Минфина скептически относятся к предложениям о сокращении минимального порога первоначального взноса, который граждане при покупке квартиры должны изыскать в собственном кармане. Сейчас по программе господдержки он составляет 20% от стоимости квартиры. «Чем меньше первоначальный взнос, тем хуже качество портфеля заемщиков, тем больше вероятность личных дефолтов», – подтверждает опасения финансовых властей Руслан Исеев, председатель правления Банка жилищного финансирования.

XIV Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России»
Фото: Альберт Тахавиев, Finversia.ru

В то же время участники конференции отметили, что позитивное влияние, которое ипотека с господдержкой оказала на строительную отрасль и экономику в целом, в скором времени исчерпает свои возможности. Программа госсубсидирования жилищных кредитов с очень малой долей вероятности будет продлена после 1 января 2017 года. «Нужно понимать, что средства на субсидирование ставок по кредитам – это деньги, вынутые из других программ развития, которые в долгосрочной перспективе могли бы дать более значительный экономический эффект», - объяснил Никита Стасишин. Например, развитие социальной и коммунальной инфраструктуры при застройке, что снизило бы нагрузку на ценообразование при реализации квартир и в целом привело бы к снижению стоимости квадратного метра в новостройках.

В этих условиях нужно искать другие действенные механизмы повышения доступности ипотеки, способные обеспечить ей востребованность со стороны потребителя, который сегодня, по данным соцопросов, на которые сослалась Елена Николаева, боится влезать в «кредитное рабство».

Это усугубляется общим падением уровня доходов населения, неуверенностью в стабильности работы и заработков. «Сегодня идет существенное сокращение спроса граждан на долевое участие в строительстве, поскольку повышаются риски такого участия», – отметила в своей речи Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города». Между тем, по ее словам, сегодня на долю граждан приходится львиная доля инвестиций в жилищное строительство: около 23% вкладывают физлица в ИЖС и более 45% – это участники договоров долевого участия. Только чуть больше 20% привлекается из других бюджетных и внебюджетных источников. По словам Надежды Косаревой, для сохранения платежеспособного спроса потребителя на жилье, ему, спросу, нужны дополнительные гарантии.

Они, в частности, предлагаются в проекте поправок в ФЗ-214 о долевом строительстве, которые сейчас обсуждаются профсообществом и властями. В соответствии с ними застройщики уже в следующем году могут лишиться возможности напрямую пользоваться деньгами участников долевого строительства. Для средств дольщиков в банках предлагается открывать специальные эскроу-счета, которые будут доступны для застройщика только после сдачи дома в эксплуатацию. А для осуществления строительства девелоперам придется брать целевой кредит. В случае банкротства застройщика дольщики получат свои средства назад. Право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу будут иметь только крупные банки с капиталом не меньше 20 млрд руб.

Еще об одном способе повысить привлекательность ипотеки и найти деньги на ее поддержку рассказал Кирилл Захарин, исполнительный директор АИЖК. По его словам раскрыть потенциал ипотечного рынка поможет так называемая «фабрика ипотечных ценных бумаг» (ИЦБ) по трансформации закладных в удобные для инвесторов и банков ценные бумаги. «Мы видим потенциал десятикратного роста на примере развитых стран, прежде всего за счет увеличения сделок с жильем, удлинения срока кредитов, а также за счет секьюритизации и предоставления банкам доступа к длинным деньгам. Эти проблемы поможет решить новая ипотечная облигация АИЖК - простая, ликвидная, понятная для инвесторов», – сообщил представитель АИЖК. По его словам, возможность такого рефинансирования позволит банкам выдавать больше ипотеки по меньшим ставкам.

Москва.

Фоторепортаж с этого события