На льготную ипотеку надейся, но сам не плошай

Однако главное слово остаётся за Банком России и его планами по снижению ключевой ставки. Об этом 6 февраля 2024 года в Москве на деловом завтраке «Отказаться от господдержки и не остановить продажи: факторы нормализации рынка жилья к 2025 году» говорили девелоперы и аналитики. Организатором мероприятия выступил портал Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ.РФ), модератором – Валерия Мозганова, руководитель отдела «Недвижимость» Business FM.

Налоговая – за льготы

Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ, пояснил суть проблемы:

– Какие аргументы приносят участники рынка Марату Хуснуллину, заместителю председателя правительства России, когда речь заходит о вопросе отмены или сохранения льготной ипотеки? Мы видим, что таких аргументов два. Первый – слишком большие расходы бюджета на субсидирование ипотеки. Второй – отрасль находится под угрозой пузыря.

По мере приближения ключевой ставки к 16% стоимость строительства приблизилась к 5 трлн рублей. То есть, льготы от государства достигли 10% от рынка – порядка 500 млрд рублей. Это не считая материнского капитала, который также государство выделяет гражданам для использования для оплаты жилищных кредитов.

– Но мы знаем, что Марат Хуснуллин рассказал о большом совместном проекте с Федеральной налоговой службой по оценке влияния секвестирования льготной программы на доходную часть бюджета в виде налогов. И оказалось, что доходная часть пострадает больше, чем расходная, – рассказал Холопик.

Тогда в силу вступил второй аргумент – «отрасль находится под угрозой ипотечного пузыря», поскольку спред между ценами на первичное и вторичное жильё приблизилась к 40%.

– И, соответственно, новостройки перестали в какой-то момент играть роль надёжного залога для банков – потому, что в случае дефолта заёмщика, объекты недвижимости не могли бы быть проданы по цене первоначальной покупки. Это миф или реальность? Даже в пояснительных записках к законопроекту авторы пишут, что отмена льготных программ – это угроза для безопасности страны, – сообщил руководитель портала ЕРЗ.РФ.

В 2019 году доля льготных программ в объёме ипотеке под залог ДДУ составляла 0%. При этом, объём ипотеки за год составил 2,9 трлн рублей. По итогам 2023 года доля ипотеки достигла 81% при объёме рынка в 7,7 трлн рублей. Средневзвешенный месячный платёж по ипотеке по ДДУ в 2019 году составлял 26 тысяч рублей, а уже по итогам прошлого года – 30,9 тыс. рублей.

Согласно прогнозу ЕРЗ, средняя ипотечная ставка в первом полугодии 2024 года составит 16-18%.

– Средний платёж по ипотеке всегда рос, да, однако благодаря льготным программам в 2023 году рост платежа правительству удалось удержать. Да, цены на квартиры выросли, однако мы считаем, что главное для покупателей – размер ежемесячного платежа. В настоящее время это примерно 33 тысячи рублей, – сообщил Холопик.

Перспективы ИСЖ

С ним не согласился Евгений Затонский, генеральный директор агентства недвижимости «Этажи Москва». По его мнению, из-за роста цен на квартиры, покупателям приходится ждать, пока они не накопят нужную сумму.

В связи с ростом цен на жильё и ключевой ставки эксперт сообщил о сокращении спроса по всем ипотечным программам, а также о сокращении уровня одобряемости со стороны банков.

– Между тем, просадка по такому направлению, как индивидуальное жилищное строительство оказалась намного ниже остальных направлений, – отметил Затонский.

Согласно его прогнозу, в 2024 году прирост по ИЖС составит около 20%. Среди других прогнозов – сокращение кредитов с первоначальным взносом в 20-30%, в связи с высокой ключевой ставкой.

Вместо льготной – семейная

Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», рассказал, что его компания не ждёт отмены льготных программ, а инициирует свои:

– Мы предложили правительству разработать молодёжную ипотеку с минимальным взносом в размере 15%. Срок кредита – 50 лет. Участники – молодожёны до 30 лет. Такая программа стимулировала бы рождаемость, о чём наши власти постоянно говорят.

Но ещё до инициатив «А101» запустила субсидирование рыночных ипотечных ставок до 10% – программы с несколькими банками. Первоначальный взнос по таким программам составляет от 15%, срок кредита – до 30 лет. Участниками программы могли бы стать молодые люди, которые заключили брак до исполнения 30 лет.

По мнению эксперта, подобные программы могут стать заменой государственных льгот после 1 июля 2024 года.

Аналитики, банкиры и девелоперы на деловом завтраке единогласно высказали мнение, что после 1 июля 2024 года льготную ипотеку власти не отменят.

Охлаждение на треть

Анастасия Якупова, руководитель дирекции ипотечного кредитования Альфа-банка, призналась, что в связи с жёсткой денежно-кредитной политикой регулятора ожидает охлаждения рынка недвижимости в первом полугодии 2024 года, но оживления впоследствии:

– До 30% падения в первые 6 месяцев. Затем, думаем, что будет рынок будет умеренно оживляться.

В качестве драйверов для оживления индустрии Якупова привела ожидаемое снижение ключевой ставки. Однако она опасается, что Центробанку придётся держать ставку длительное время, прежде, чем приступить к её снижению – на фоне инфляционных ожиданий потребителей. По замерам ЦБ, россияне ожидают рост цен на 12,7% в следующие 12 месяцев, начиная с февраля 2024 года.

Вторым по значимости драйвером для рынка жилья эксперт считает отложенный спрос:

– Немало людей откладывали деньги в надежде, что цены изменятся. В январе 2024 году зафиксирован значимый прирост средств на вкладах.

По её словам, если в прошлые годы прирост вкладов составлял 6-7% в год, то в 2023 году – практически 20%. Люди, по её мнению, вносят на депозиты социальные пособия и выплаты, в том числе по СВО.

– Если раньше клиенты старались максимально в сжатые сроки погасить ипотеку, то теперь видим существенное замедление такого процесса – клиенты считают, что на вкладах их доход будет выше.

К «антидрайверам» относятся, во-первых, модернизация льготной программы (если в целом для рынка модернизация коснётся 60% всех сделок, то для столицы – уже 90%), возможная отмена льгот с 1 июля 2024 года, которая больно ударит именно по столичным заёмщикам. Второй «антидрайвер» – усиление регуляторных мер. Например, повышение первоначального взноса, а также возможное распространение на ипотеку макропруденциальных лимитов.

Вместо льготных – адресные и региональные

Говоря о «жизни после 1 июля» Анастасия выразила уверенность, что ипотечный рынок будет развиваться за счёт адресных программ, в том числе региональных программ.

Жанна Белянкина, директор по продажам регионального застройщика DOGMA, рассказала, как обстоят дела у её компании и какие меры предпринимаются в качестве страхования от возможной отмены льготных программ.

Доля рынка DOGMA в Краснодарском крае составила 19%, есть планы запустить в этом году проекты в Москве, Омске и Калуге. Доля ипотеки в продажах компании достигает 98%, но мы видим, что доля её падает, а доля рыночной ипотеки, напротив, растёт – данные за декабрь 2023 года – январь 2024 года.

– Что мы предпринимаем для нивелирования негативных последствий роста цен и роста ключевой ставки? Мы прорабатываем такой инструмент, как рассрочка – с банками делаем совместные программы по накоплению на первый взнос.

Сергей Гусев, директор департамента комплексных исследований рынка и ценообразования девелоперской компании GloraX, признался, что второе полугодие 2023 года дало застройщикам «внушительный запас прочности» – те, кто понимал, что так не может продолжаться долго смогли накопить запас прочности.

Отвечая на вопрос о будущих ценах, Гусев уверенно заявил, что снижения цен не будет – возможно будут завуалированные скидки, но не более того.

Александр Тернющенко, директор по продажам компании «Железно», которая строит дома в Перми, Ижевске, Екатеринбурге, Ульяновске и в других городах, рассказал, что его компания давно готовится к отмене льготной ипотеке:

– Мы понимаем, что праздник не может продолжаться вечно.

По его словам, «Железно» стала одной из немногих компаний, которая по итогам 2023 года смогла прирастить среднюю продаваемую площадь квартир.

Компания активно развивает схему Trade in. Это обмен старой квартиры на новую. Девелопер оценивает старую квартиру клиента, а затем выкупает её, а клиенту предлагается первичное жильё.

«Первичка» vs «вторичка»: острая конкуренция

Елена Балахонова, руководитель направления по развитию ипотечных программ и продуктов на первичном рынке «Домклик», привела статистику сделок с ипотекой по своему порталу.

Так, если в декабре 2022 года доля «первички» в объёмах составляла 45%, а по количеству – 33%, то в декабре 2023 года – 55% и 44% соответственно. Доля платежа на первичном рынке от дохода заёмщика составляет 27%, средний платёж -31,1 тыс. рублей.

– Нельзя сказать, что подавляющее количество наших клиентов идут на первичный рынок – «вторичка» продолжает играть существенную роль, – обрисовала ситуацию Балахонова.

В целом, доля спецпрограмм в выдачах первичного рынка по Сберу держится на уровне 40%+.

«Апокалипсиса не ждём»

В конце делового завтрака модератор мероприятия попросила проголосовать за ряд предположений относительно будущего рынка в 2024 году.

Большинство опрошенных считают, что никакого апокалипсиса после 1 июля 2024 года не случится.

Что, к слову, полностью совпадает с мнением Александра Данилова, директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, который на днях заявил, что ЦБ РФ не видит «апокалиптических сценариев в текущем году на рынке ипотеки».

Большинство экспертов считают, что ключевая ставка к концу года опустится ниже 14%. Большинство уверенно, что правительство не отменит льготную ипотеку с 1 июля 2024 года.

Москва.