Россияне стали больше инвестировать в недвижимость за рубежом

Пятерка самых популярных стран для инвестиций со стороны россиян осталась прежней. В нее входят – в порядке убывания – Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания.

Великобритания на это раз оказалась на пятой позиции, сместившись на две строчки вниз. Аналитики Knight Frank связывают это с нестабильностью политической ситуации. Однако подчеркивают, что потенциальный спрос на британскую недвижимость остается высоким. «Инвесторы, рассматривающие вложения в объекты недвижимости в Великобритании, заняли выжидательную позицию. 70% из них планируют вернуться к вопросу покупки весной 2018 года», – говорится в исследовании. В Лондоне россияне, как правило, интересуются коммерческой недвижимостью и жильем рядом с вузами, которое они планируют сдавать в аренду. Помимо столицы Великобритании, инвесторам интересны другие города, например, Манчестер и Слау.

Страны-лидеры по количеству запросов на недвижимость со стороны российских частных инвесторов

Источник: Knight Frank

«Также клиентам интересна коммерческая и инвестиционная недвижимость на растущих рынках, например, в Дублине, где многие международные компании открывают офисы, а цены на недвижимость растут уже несколько лет», – следует из материалов исследования. По словам Марины Шалаевой, директора департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank, за последнее время российский офис компании получил несколько запросов покупку коммерческой недвижимости в столице Ирландии в бюджете от 5 млн. евро.

Наиболее динамично растет количество запросов на инвестиции в коммерческую недвижимость на Кипр. Если в 2016 году доля запросов на соответствующие объекты в этой стране (в бюджете от €2 млн до €50 млн) составляла не более 15% в общей структуре, то в 2017-ом – уже 32%. Во многом это произошло благодаря запуску паспортной программы и лояльной налоговой политике. «Многие компании перевозят свои штаб-квартиры в Лимасол, а также открывают там операционные офисы. Покупатели приобретают недвижимость для собственного использования, с целью инвестиций или участия в паспортной программе. Им интересны как небольшие офисные площади до 100 кв. м, так и готовые офисные здания с арендаторами», – отмечают эксперты Knight Frank.

При этом в числе аутсайдеров по числу запросов россиян на покупку инвестиционной недвижимости за рубежом оказались США. «За 10 месяцев 2017 года количество запросов на покупку недвижимости в США с целью инвестиций упало на 40% в связи с ухудшением политических взаимоотношений между США и Россией», – говорится в исследовании.

Запросы на зарубежную инвестиционную недвижимость (по сегментам)

Источник: Knight Frank

Наиболее популярным сегментом у российских частных инвесторов остается арендный бизнес – стрит-ритейл, офисы, логистика, доходные дома и арендное жилье, а также недвижимость под редевелопмент. Доходность в разные активы за рубежом, по словам Марины Шалаевой, колеблется от 3% до 12 % годовых в валюте. «В последние два года спрос на зарубежные инвестиции был направлен на покупку стабильных и консервативных активов – с долгими арендными договорами в Европе и Великобритании. Однако в 2017 году в шесть раз (до 30% в общем количестве запросов) выросло число заявок на покупку готового бизнеса, соинвестирование и девелопмент. Данный тренд говорит о том, что инвесторы рассчитывают не на получение пассивного дохода, а на реальный заработок», – комментирует она.

При этом около 50% инвесторов хотят участвовать в строительстве или в проектах с потенциалом upgrade, то есть там, где предусматривается смена управляющей компании, арендаторов, реконцепция или перепрофилирование объекта. Россияне также активно интересуются вложениями в медцентры, дома престарелых и рекреационные центры в Германии, Австрии, Италии. «В прошлом году на эти активы запросов практически не было, а в 2017 около 5% пришлось именно на альтернативные инвестиции. Недавно у нас был инвестиционный проект по строительству дома престарелых в Баварии, за неделю мы получили на него 8 заявок от инвесторов», – рассказывает Марина Шалаева. По ее словам, это связано с тем, что инвесторы активно рассматривают новые развивающиеся направления. «Локальный спрос на объекты здравоохранения в Германии растет, наблюдается недостаток предложения, российские инвесторы чувствуют этот тренд и готовы вкладывать деньги в подобные объекты и тем самым диверсифицировать портфель активов», – продолжает она.

Еще один востребованный у российских частных инвесторов формат, согласно материалам Knight Frank, – студенческие апартаменты. О популярности этого вида недвижимости ранее сообщала и компания Savills. В ее материалах сообщалось, что в 2016 году был поставлен новый рекорд годового глобального объема инвестиций в студенческое жилье – $16,45 млрд. Также наивысший исторический показатель был зафиксирован в США, где в этот формат в прошлом году было вложено $9,82 млрд (на 65% больше, чем в 2015-ом). Объемы инвестиций выросли на 245% во Франции и на 380% в Германии, отмечают в Savills. «В глобальном масштабе сегмент студенческого жилья остается в прекрасном состоянии: число студентов продолжает расти во Франции, Германии, Нидерландах и Австралии. На большинстве основных рынков действуют стратегии интернационализации высшего образования, а политическая неопределенность не особенно сказалась на привлекательности рассматриваемого сегмента в Великобритании и США. Поскольку во многих странах студенческого жилья все еще не хватает, у международных операторов есть множество возможностей донести свой девелоперский опыт до новых рынков», – отмечает Пол Тостевин, заместитель директора отдела международных исследований Savills.

Как говорит Марина Шалаева, если инвестор активно вкладывает в студенческое жилье или офисные здания, то часто рассматривает вариант покупки пула объектов в разных странах. Например, студенческие общежития в Великобритании и Германии, или офисные здания в Швейцарии, Великобритании и Люксембурге.

Инвесторы, которые имеют положительный опыт в покупке и управлении объектами стрит-ритейла или, допустим, складского комплекса в России, хотят приобретать аналогичные объекты за рубежом: в Германии, Италии, Франции, Швейцарии, Америке, Великобритании. Если речь идет о соинвестировании, то также на зарубежные рынки выходят чаще всего инвесторы с опытом аналогичного бизнеса в России.

Таким образом, междуранодные ритейлеры делают вывод, что в 2017 году резко вырос интерес россиян к зарубежным инвестициям: получению дохода валюте, развитию бизнеса в зарубежных странах, диверсификации портфеля активов или его реструктуризации. При этом более 50% клиентов рассматривают возможность диверсификации активов. «Сегодня более половины заявок на инвестиции в недвижимость предполагают работу сразу по нескольким сегментным направлениям: жилая и коммерческая недвижимость, соинвестирование и инвестиции с целью участия в паспортных программах, запросы на инвестиции в Россию и несколько зарубежных стран», – говорит Марина Шалаева.